SUUMOで仲介手数料が書いてない背景
SUUMOで物件を探していると、「仲介手数料が書いていない」「どこに書いてあるのか分からない」と困った経験はないでしょうか。
この記事では、SUUMOで仲介手数料が書いてない理由、確認方法、仲介手数料無料の仕組みとデメリット、注意点を、国土交通省や全日本不動産協会の公式情報を元に解説します。
仲介手数料の仕組みを正しく理解し、トータルコストで判断できるようになります。
この記事のポイント
- SUUMOは過去に過度な値引き競争防止のため仲介手数料の掲載を制限していたが、2023年4月から記載可能に
- 仲介手数料の法的上限は400万円超の物件で「売買金額×3%+6万円+消費税」、2024年7月から800万円以下は上限33万円に
- 仲介手数料無料の仕組みは売主・貸主から手数料を得ているため、選択肢制限・サービス低下・別名目費用のリスクあり
- トータルコスト（初期費用、家賃、更新料等）で比較し、複数の不動産会社で見積もりを取ることを推奨
仲介手数料の基礎知識
仲介手数料とは（成功報酬の仕組み）
仲介手数料は、三菱地所の住まいリレーによると、不動産会社が売主と買主をつなぎ、契約成立へ導いたことに対する成功報酬です。契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。
法的上限額（400万円超は売買金額×3%+6万円+消費税）
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格×5%+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 物件価格×3%+6万円+消費税 |
400万円超の物件は「（売買金額×3%+6万円）+消費税」の速算式で簡単に計算できます。例えば、5,000万円の物件なら、（5,000万円×3%+6万円）×1.1=171.6万円が上限です。
2024年7月改正（800万円以下は上限33万円）
売買の窓口によると、2024年7月から800万円以下の物件は仲介手数料上限33万円（税込）に引き上げられました。これは「低廉な空家等の媒介特例」と呼ばれ、空き家問題対策として改正されたものです。
SUUMOでの仲介手数料確認方法
物件概要欄での確認
ieagent.jpによると、2024年時点では物件概要欄に仲介手数料が記載される場合があります。物件詳細ページの「物件概要」「費用」「諸費用」等の項目を確認してください。
備考欄・部屋の特徴・設備欄での確認
物件概要欄に記載がない場合は、備考欄、部屋の特徴・設備欄にも記載される場合があります。これらの項目を隅々まで確認しましょう。
不動産会社に直接問い合わせる方法
SUUMOに記載がない場合は、不動産会社に直接問い合わせるのが最も確実です。問い合わせ時に「仲介手数料はいくらですか？」「上限額ですか、それとも割引がありますか？」と具体的に質問しましょう。
同じ物件で複数社の仲介手数料を比較
同じ物件でも複数の不動産会社が掲載している場合があり、仲介手数料が異なる可能性があります。複数社の仲介手数料を比較することで、最もコストを抑えられる会社を選べます。
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仲介手数料無料の仕組みとは
売主・貸主から手数料を得ている
HOME'Sによると、仲介手数料無料でも、不動産会社は売主・貸主から手数料を得ているため、買主・借主は無料になります。これは「片手仲介」と呼ばれる取引形態です。
広告費削減による無料化
一部の不動産会社は、広告費を削減し、オンライン集客に特化することで、仲介手数料を無料化しています。店舗を持たず、人件費を抑えることで、仲介手数料を下げることができます。
両手仲介の仕組み
「両手仲介」は、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る取引形態です。売主から3%、買主から3%を受け取るため、不動産会社にとっては利益が大きいですが、囲い込みのリスクがあります。
仲介手数料に関する注意点
仲介手数料無料のデメリット（選択肢制限・サービス低下）
仲介手数料無料には以下のデメリットがあります。
- 選べる物件が限定される：売主から手数料を得られる物件のみ紹介される可能性
- サービス品質の低下：内覧同行、価格交渉、契約サポート等のサービスが簡素化される可能性
- 手数料を支払う側に有利に動く：売主から手数料を得ている場合、売主に有利な条件で交渉される可能性
別名目での費用請求（書類作成費・事務手数料等）
仲介手数料無料でも、別名目で費用を請求される可能性があります。「書類作成費」「事務手数料」「ローン手続き代行費」等の名目で請求される場合があるため、事前に「仲介手数料以外の費用はありますか？」と確認してください。
広告料（AD）の違法性リスク
公益社団法人 全日本不動産協会によると、広告料（AD）を請求できるのは、依頼者が特別に依頼した広告活動による費用の場合のみです。一般的な広告活動（ポータルサイト掲載、チラシ配布等）で広告料を請求すると、宅建業法違反の可能性があります。
トータルコストでの比較（初期費用・家賃・更新料等）
仲介手数料だけでなく、トータルコストで比較することが重要です。
- 初期費用：敷金、礼金、前払い家賃、火災保険、鍵交換費用等
- 月額費用：家賃、管理費、駐車場代等
- 更新費用：更新料、更新手数料等
トータルコストが最も安い物件・不動産会社を選びましょう。
まとめ：仲介手数料を正しく理解して物件選びを
SUUMOは過去に過度な値引き競争防止のため仲介手数料の掲載を制限していましたが、2023年4月から記載可能になりました。ただし、2025年2月からタイトル・見出しへの掲載NGに変更予定です。
仲介手数料の法的上限は400万円超の物件で「売買金額×3%+6万円+消費税」、2024年7月から800万円以下は上限33万円に引き上げられました。
仲介手数料無料の仕組みは売主・貸主から手数料を得ているためですが、選択肢制限・サービス低下・別名目費用のリスクがあります。トータルコスト（初期費用、家賃、更新料等）で比較し、複数の不動産会社で見積もりを取ることを推奨します。
仲介手数料の上限を把握し、無料の仕組みとリスクを理解した上で、賢く物件選びを行いましょう。