住友不動産上野ビルとは？全8棟の概要
(1) 上野エリアに展開する8棟のオフィスビルシリーズ
住友不動産上野ビルは、東京都台東区の上野エリアに展開するオフィスビルシリーズです。1号館から8号館まで全8棟があり、それぞれ異なる所在地、竣工年、規模を持ちながら、上野駅周辺の利便性の高いエリアに位置しています。
各号館は住友不動産株式会社が運営しており、東京メトロ稲荷町駅、日比谷線入谷駅、JR上野駅などの複数駅からアクセス可能です。
(2) 各号館の立地と特徴
各号館は以下のような特徴を持っています。
- 8号館: 2002年竣工の免震構造ビル、稲荷町駅から徒歩1分
- 5号館: 1994年竣工、延床面積5,407坪の大規模ビル、無柱空間
- 2号館: 入谷駅から徒歩3分、2層吹き抜けのエントランス
- 6号館: 現在はJMFビル上野01として運営、清洲橋通り沿い
(3) 本記事で分かること
この記事では、住友不動産上野ビル全8棟の所在地・アクセス・竣工年・規模・設備を一覧化し、各号館の特徴を解説します。上野エリアでのオフィス探しやテナント入居を検討している事業者の方が、各号館の違いを理解し、自社のニーズに合ったビルを選択できるようになります。
この記事のポイント
- 住友不動産上野ビルは1号館から8号館まで全8棟あり、それぞれ所在地・竣工年・規模が異なる
- 8号館は2002年竣工の免震構造ビル、稲荷町駅から徒歩1分の好立地
- 5号館は1994年竣工、延床面積5,407坪の大規模ビルで無柱空間を提供
- 賃貸オフィス選びではエリア・広さ・賃料の優先順位を明確にすることが重要
- 2024年の東京主要5区のオフィス空室率は4.56％まで回復し、出社回帰の流れが強まっている
住友不動産上野ビル全8棟の基本情報
住友不動産上野ビルは全8棟で構成されています。ここでは各号館の基本情報を一覧で紹介します。
(1) 1号館の基本情報
- 所在地: 東京都台東区（詳細は住友不動産公式サイトでご確認ください）
- 最寄り駅: 上野駅周辺
(2) 2号館の基本情報（入谷駅徒歩3分）
住友不動産上野ビル2号館は、台東区北上野2丁目に所在し、東京メトロ日比谷線入谷駅から徒歩3分の立地です。
- 所在地: 東京都台東区北上野2丁目
- 最寄り駅: 東京メトロ日比谷線 入谷駅から徒歩3分
- 主な特徴: 1フロア200坪超、2層吹き抜けのエントランス
(3) 3号館の基本情報
- 所在地: 東京都台東区（詳細は住友不動産公式サイトでご確認ください）
- 最寄り駅: 上野駅周辺
(4) 4号館の基本情報
- 所在地: 東京都台東区（詳細は住友不動産公式サイトでご確認ください）
- 最寄り駅: 上野駅周辺
(5) 5号館の基本情報（1994年竣工、延床面積5,407坪）
住友不動産上野ビル5号館は、1994年竣工の大規模オフィスビルです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年 | 1994年 |
| 階数 | 地下2階、地上12階建て |
| 延床面積 | 5,407坪 |
| 基準階面積 | 307坪 |
| 特徴 | 無柱空間、3駅利用可能（上野駅を含む） |
(6) 6号館の基本情報（現：JMFビル上野01）
6号館は現在、JMFビル上野01として運営されています。
- 所在地: 東京都台東区（清洲橋通り沿い）
- 最寄り駅: JR上野駅、東京メトロ稲荷町駅、日比谷線入谷駅から徒歩7分
- 基準階面積: 約205坪
- 主な特徴: 清洲橋通り沿いで視認性が高い
(7) 7号館の基本情報
- 所在地: 東京都台東区（詳細は住友不動産公式サイトでご確認ください）
- 最寄り駅: 上野駅周辺
(8) 8号館の基本情報（2002年竣工、免震構造）
住友不動産上野ビル8号館は、2002年2月竣工の免震構造オフィスビルです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都台東区東上野6-9-3 |
| 竣工年 | 2002年2月 |
| 階数 | 地下1階、地上9階建て |
| 延床面積 | 2,975.75坪 |
| 基準階面積 | 302.48坪 |
| 天井高 | 2,800mm |
| 構造 | 免震構造 |
| 最寄り駅 | 東京メトロ稲荷町駅から徒歩1分、JR上野駅から徒歩6分 |
（出典: 住友不動産上野ビル8号館公式サイト）
主要号館の詳細情報
(1) 8号館の詳細（東上野6-9-3、稲荷町駅徒歩1分）
8号館は、東京都台東区東上野6-9-3に位置し、東京メトロ稲荷町駅から徒歩1分の好立地にあります。2002年竣工の比較的新しいビルで、免震構造を採用しており、地震時の安全性が高いことが特徴です。
基準階面積は302.48坪、天井高は2,800mmで、広々としたオフィス空間を確保できます。JR上野駅からも徒歩6分でアクセス可能なため、ビジネス・観光の両面で利便性が高いエリアです。
(2) 2号館の詳細（2層吹き抜けエントランス）
2号館は、東京メトロ日比谷線入谷駅から徒歩3分の立地にあり、2層吹き抜けのエントランスが印象的なビルです。1フロア200坪超の広さがあり、中規模以上のオフィス需要に対応しています。
(3) 5号館の詳細（無柱空間、3駅利用可能）
5号館は1994年竣工、地下2階・地上12階建ての大規模オフィスビルです。基準階面積307坪の無柱空間を提供しており、レイアウトの自由度が高いことが特徴です。
上野駅を含む3駅が利用可能で、従業員の通勤利便性が高く、来客時のアクセスも良好です。
(4) 6号館の詳細（現：JMFビル上野01、清洲橋通り沿い）
6号館（現：JMFビル上野01）は、清洲橋通り沿いに位置しており、視認性が高いビルです。JR上野駅、東京メトロ稲荷町駅、日比谷線入谷駅から徒歩7分で、基準階面積は約205坪です。
(5) 各号館のアクセス比較
各号館のアクセスを比較すると、以下のようになります。
| 号館 | 最寄り駅 | 駅からの距離 |
|---|---|---|
| 2号館 | 東京メトロ日比谷線 入谷駅 | 徒歩3分 |
| 5号館 | 上野駅を含む3駅 | - |
| 6号館 | JR上野駅、稲荷町駅、入谷駅 | 徒歩7分 |
| 8号館 | 東京メトロ稲荷町駅 | 徒歩1分 |
| 8号館 | JR上野駅 | 徒歩6分 |
賃貸オフィス選びのポイント
(1) エリア・広さ・賃料の優先順位
賃貸オフィス選びでは、まずエリア、広さ、賃料の3つを最初に決定することが重要です。これらは移転の成否を左右する基本条件であり、明確にしておくことで効率的に物件を絞り込むことができます。
その後、設備や周辺環境などの詳細条件を確認します。移転目的を明確にし、譲れない条件の優先順位を立てることで、自社のニーズに最適なオフィスを見つけることができます。
(2) 初期費用の目安（月額賃料の約10倍）
賃貸オフィスの初期費用は、以下の項目で構成されます。
- 敷金: 月額賃料の6ヶ月分程度（一般的）
- 礼金: 契約により異なる
- 仲介手数料: 月額賃料の1ヶ月分程度
- 前払い賃料: 1-2ヶ月分
- 火災保険: 契約期間に応じて
一般的に、初期費用の総額は月額賃料の約10倍が目安とされています。物件や契約条件により異なるため、具体的な金額は不動産会社に確認してください。
(3) 物件内覧のチェックポイント（共用部・設備）
物件内覧時には、以下の共用部分の管理状況を確認することが推奨されます。
- エレベーター: 台数、速度、メンテナンス状況
- エントランス: 清潔さ、セキュリティ設備
- トイレ: 清潔さ、設備の新しさ
- 駐車場: 台数、料金、利用条件
- 空調設備: 個別空調か集中空調か、稼働時間
- 照明設備: 明るさ、省エネ性能
- セキュリティシステム: 24時間セキュリティ、IDカード式オートロックの有無
古いビルの場合、給排水設備、空調、照明などの設備状態を慎重に確認する必要があります。
(4) 契約形態の確認（グロス/ネット）
賃貸オフィスの契約形態には、グロス契約とネット契約の2種類があります。
- グロス契約: 共用部分を含む面積で賃料を計算
- ネット契約: 専有面積のみで賃料を計算
契約形態により実質的な賃料負担が異なるため、契約前に必ず確認してください。
(5) テナントリストの確認（競合企業の有無）
テナントリストを確認し、競合企業が入居していないかチェックすることが推奨されます。同じビルに競合が入居している場合、情報漏洩のリスクや来客時の混乱が生じる可能性があります。
東京のオフィス市場動向（2024年）
(1) 空室率の推移（2024年12月末時点で4.56％）
2024年の東京主要5区のオフィス市場は、着実な回復を見せています。東京主要5区のオフィス市場レビューによると、2024年12月末時点で空室率は4.56％まで回復しました（前年同月比-1.75ポイント）。
2024年9月末には3年8ヶ月ぶりに4％台に到達し、コロナ禍以前の水準に近づいています。
(2) 出社回帰と増床移転の傾向
2024年は出社回帰の流れが強まり、増床移転が多い傾向にあります。リモートワークからオフィス出社へ戻る動きが顕著になり、企業がオフィス面積を拡大するケースが増えています。
(3) 賃料の底打ちと回復見込み
オフィス賃料は底打ちが明確になっており、今後の回復が見込まれています。空室率の低下に伴い、賃料が上昇する可能性があるため、オフィス移転を検討している企業は早めの行動が推奨されます。
(4) 新規供給量の減少
2024年の東京主要5区のオフィスビル新規供給量は約19万坪で、2023年（約40万坪）の半分程度に減少しています。新規供給の減少により、既存ビルの需要が高まる傾向にあります。
まとめ：住友不動産上野ビルとオフィス選びのポイント
(1) 各号館の特徴を理解した選択
住友不動産上野ビルは全8棟で構成され、それぞれ所在地・竣工年・規模が異なります。8号館は2002年竣工の免震構造ビルで稲荷町駅から徒歩1分、5号館は1994年竣工で延床面積5,407坪の大規模ビル、2号館は入谷駅から徒歩3分で2層吹き抜けのエントランスを持つなど、各号館には独自の特徴があります。
自社のニーズ（アクセス、広さ、設備等）に合わせて、各号館の特徴を理解した上で選択することが重要です。
(2) オフィス選びの基本原則
賃貸オフィス選びでは、エリア・広さ・賃料の優先順位を明確にし、初期費用（月額賃料の約10倍が目安）を事前に把握しておくことが大切です。物件内覧時には共用部分の管理状況、設備の状態、契約形態（グロス/ネット）を確認し、テナントリストで競合企業の有無もチェックしてください。
(3) 次のアクション（不動産仲介業者への相談）
2024年の東京オフィス市場は空室率4.56％まで回復し、賃料の底打ちも明確になっています。出社回帰の流れが強まり、良質な物件は早期に成約する可能性があるため、オフィス移転を検討している場合は早めの行動が推奨されます。
詳細は宅地建物取引士や不動産仲介業者にご相談ください。