住友不動産芝公園ファーストビルの基本情報
東京都港区芝公園エリアでオフィスや店舗を探している方にとって、「住友不動産芝公園ファーストビル」は注目のビルの一つです。この記事では、同ビルの基本情報、アクセス、設備、周辺の芝公園エリアのビジネス環境、オフィス選びのポイント、賃貸契約の注意点を詳しく解説します。
この記事のポイント
- 住友不動産芝公園ファーストビルは2000年竣工、地下2階・地上35階建ての大規模複合ビル（延床面積19,306坪）
- 芝公園駅から徒歩2分、赤羽橋駅から徒歩4分、三田駅から徒歩7分と複数路線アクセス可能
- DBJグリーンビルディング認証4つ星取得、天井高2,700mm、床荷重500kg/㎡の高機能オフィス
- 芝公園エリアのオフィス賃料相場は20～30坪で19,355円、100～200坪で28,938円（2024年時点）
- オフィス選びでは立地・セキュリティ・設備・契約面積の確認が重要
(1) 建物概要（2000年竣工、地下2階・地上35階建て）
住友不動産芝公園ファーストビルは、2000年7月に竣工した地下2階・地上35階建ての大規模複合ビルです。高さ151mのオフィス・住居複合超高層タワーで、港区芝公園エリアの象徴的な建物の一つです。
基本情報:
- 竣工年：2000年7月
- 構造：地下2階・地上35階建て
- 延床面積：19,306坪（約63,811㎡）
- 用途：オフィス（低層階～22階）、住居（23～35階）
- エレベーター：11基
- 所在地：東京都港区芝公園1丁目
下層階～22階がオフィスフロア、上層階（23～35階）は高級賃貸マンション「ラ・トゥール芝公園」（130戸）となっており、オフィスと住居が融合した複合用途ビルです。
(2) オフィス設備（天井高2,700mm、床荷重500kg/㎡）
住友不動産芝公園ファーストビルは、高機能なオフィス設備を備えています。
主な設備:
- 天井高：2,700mm（ゆとりある空間設計）
- 床荷重：500kg/㎡（大型機器の設置に対応）
- エレベーター：11基（オフィス・住居専用エレベーター分離）
- DBJグリーンビルディング認証：4つ星取得（環境・社会への配慮がなされた不動産）
天井高2,700mmは一般的なオフィスビル（2,500mm前後）よりも高く、開放感があります。床荷重500kg/㎡はオフィスとしては高水準で、大型のサーバーや書庫などの設置にも対応できます。
DBJグリーンビルディング認証は、日本政策投資銀行（DBJ）が環境・社会への配慮がなされた不動産を評価・認証する制度です。4つ星は「極めて優れた不動産」を意味し、省エネ性能、セキュリティ、快適性などが高く評価されています。
(3) 複合用途（オフィス+住居）とコアテナント
住友不動産芝公園ファーストビルは、オフィスと住居が一体となった複合用途ビルです。
オフィスフロア（低層階～22階）:
- コアテナント：NECインフォメーションシステムズ、東ソーなど大手企業が入居
- 用途：IT、化学、コンサルティングなど多様な業種
住居フロア（23～35階）:
- 名称：ラ・トゥール芝公園
- 戸数：130戸
- 特徴：高層階からの眺望、都心アクセスの良さ
複合用途ビルのメリットは、オフィスと住居が近接しているため、通勤時間を短縮できる点です。また、エレベーターがオフィス専用と住居専用に分離されているため、セキュリティが保たれています。
アクセスと立地の魅力
住友不動産芝公園ファーストビルは、複数路線が利用可能で、都心各地へのアクセスが良好です。
(1) 複数路線アクセス（芝公園駅徒歩2分、赤羽橋駅徒歩4分、三田駅徒歩7分）
最寄り駅:
- 芝公園駅（都営三田線）：徒歩2分
- 赤羽橋駅（都営大江戸線）：徒歩4分
- 三田駅（都営三田線・都営浅草線）：徒歩7分
都営三田線・大江戸線・浅草線の3路線が利用可能で、東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅などへのアクセスが良好です。
主要駅へのアクセス時間（目安）:
- 東京駅：約15分（都営三田線→JR山手線）
- 新宿駅：約20分（都営大江戸線直通）
- 品川駅：約10分（都営浅草線直通）
- 渋谷駅：約20分（都営大江戸線→JR山手線）
複数路線が利用できるため、通勤やクライアント訪問の利便性が高い立地です。
(2) 東京タワー至近の立地
住友不動産芝公園ファーストビルは、東京タワーの至近に位置しています。芝公園は東京タワーを中心とした緑豊かなエリアで、ビジネス街でありながら自然環境が保たれています。
周辺の主要施設:
- 東京タワー：徒歩3分
- 芝公園：徒歩1分（緑豊かな都市公園）
- 増上寺：徒歩5分（歴史的建造物）
- 六本木ヒルズ：約2km（タクシー5分程度）
東京タワーやランドマークが近く、ビジネス上のイメージアップにもつながります。また、芝公園の緑豊かな環境は、リフレッシュやランチタイムの散策に適しています。
(3) DBJグリーンビルディング認証4つ星取得
DBJグリーンビルディング認証は、環境・社会への配慮がなされた不動産を評価する制度です。住友不動産芝公園ファーストビルは、この認証で**4つ星（極めて優れた不動産）**を取得しています。
評価ポイント:
- 環境性能：省エネ設備、CO2排出量削減
- 快適性：天井高、自然光の取り入れ、空調効率
- 安全・安心：耐震性能、セキュリティシステム
- 社会性：バリアフリー、地域貢献
DBJ認証取得ビルは、企業のCSR（企業の社会的責任）活動の一環として、環境配慮型オフィスとして評価されます。
芝公園エリアのビジネス環境と周辺施設
芝公園エリアは、港区の中でも緑豊かで落ち着いたビジネス環境が特徴です。
(1) 芝公園エリアのオフィス市場（19ビル・47件の空室物件）
2024年時点で、芝公園エリアには19ビル・47件の空室物件があります（賃貸事務所ドットコム調べ）。大型・中型オフィスビルが多く、スタートアップから大企業まで幅広いニーズに対応しています。
芝公園エリアの特徴:
- 大型・中型オフィスビルが多い：延床面積1,000坪以上のビルが複数存在
- アクセス良好：都営三田線・大江戸線・浅草線が利用可能
- 緑豊かな環境：芝公園、増上寺など自然・歴史的建造物が近い
(2) 賃料相場（20～30坪で19,355円、100～200坪で28,938円）
芝公園エリアのオフィス賃料相場は、以下の通りです（2024年時点、坪単価）。
| 契約面積 | 坪単価（平均） | 月額賃料（目安） |
|---|---|---|
| 20～30坪 | 19,355円 | 約48万～58万円 |
| 50～100坪 | 23,147円 | 約115万～231万円 |
| 100～200坪 | 28,938円 | 約289万～578万円 |
東京都心5区の平均賃料と比較すると、芝公園エリアはやや高めですが、立地の良さ（都心アクセス、緑豊かな環境）を考慮すると妥当な水準です。
2025年のオフィス市場動向:
- 東京都心5区の空室率は2.85%（2025年8月）で回復傾向
- 大規模供給により競争激化の可能性があり、賃料交渉やオフィス移転の好機
(3) 周辺の商業施設・飲食店
芝公園エリアは、オフィスビルに加えて商業施設や飲食店が充実しています。
周辺の主要施設:
- 飲食店：東京タワー周辺にカフェ、レストラン、ファストフード店が多数
- コンビニ：セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートが複数店舗
- 銀行・郵便局：三菱UFJ銀行、みずほ銀行、芝公園郵便局など
- 商業施設：六本木ヒルズ（約2km）、麻布十番商店街（約1.5km）
ランチタイムや打ち合わせの場所に困ることはなく、ビジネス環境として充実しています。
オフィスビル選びのポイント
オフィスビルを選ぶ際は、以下のポイントを確認することが重要です。
(1) 立地・アクセスの重要性
オフィスの立地は、社員の通勤時間やクライアント訪問の利便性に直結します。
確認すべきポイント:
- 最寄り駅からの距離：徒歩5分以内が理想
- 複数路線の利用可能性：都心各地へのアクセスが良い
- 駐車場の有無：車での訪問者が多い場合は駐車場を確認
- 周辺環境：飲食店、銀行、郵便局、コンビニなどの利便性
住友不動産芝公園ファーストビルは、芝公園駅徒歩2分、複数路線アクセス可能という好立地です。
(2) セキュリティと衛生環境（コロナ後の重要ポイント）
コロナ後のオフィスビル選びでは、セキュリティと衛生環境が重視されるようになりました（JLL調査によると、コロナ前の2倍）。
確認すべきポイント:
- 入退館管理：ICカード、セキュリティゲートの有無
- 防犯カメラ：共用部分への防犯カメラ設置
- 換気システム：24時間換気、空調設備の性能
- 衛生設備：非接触型の水栓、自動ドア、手指消毒設備
DBJグリーンビルディング認証を取得しているビルは、セキュリティ・衛生環境が高く評価されているため、安心して利用できます。
(3) 設備面のチェック（築年数、水回り、空調、照明）
築年数が古いビルの場合、水回り、空調、照明などの設備が老朽化している可能性があります。
確認すべきポイント:
- 築年数：築20年以上の場合は設備の状態を要確認
- 水回り：トイレ、給湯室の清潔さ、設備の新しさ
- 空調：個別空調か、セントラル空調か（個別空調の方が使い勝手が良い）
- 照明：LED化されているか、自然光の取り入れ
- インターネット回線：光回線の有無、速度
住友不動産芝公園ファーストビルは2000年竣工で築20年以上ですが、DBJ認証を取得しており、適切に管理されていると判断できます。
(4) 契約面積の確認（グロス契約 vs ネット契約）
オフィス賃貸では、契約面積の表示方法に注意が必要です。
契約面積の種類:
- グロス契約：共用部（エレベーターホール、トイレ、給湯室、廊下等）を含めた面積で契約する方式
- ネット契約：事務室（執務スペース）のみを契約面積とする方式
グロス契約の場合、実際に使える執務スペースは契約面積の70～80%程度になります。例えば、グロス契約で100坪の場合、実際の執務スペースは70～80坪程度です。
契約前に、「グロス契約かネット契約か」「実際に使える執務スペースは何坪か」を必ず確認してください。
オフィス賃貸契約の基礎知識と注意点
オフィス賃貸契約は、居住用賃貸とは異なる点が多いため、注意が必要です。
(1) 普通借家契約と定期借家契約の違い
オフィス賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 2～3年ごとに自動更新 | 契約期間満了時に終了（更新なし） |
| 更新 | 自動更新（正当事由がない限り貸主から解約不可） | 更新なし（再契約は可能） |
| 適している利用者 | 長期利用を予定している企業 | 期間限定の利用（プロジェクトオフィス等） |
長期利用を予定している場合は普通借家契約を推奨します。定期借家契約は契約期間満了時に自動更新されないため、再契約の交渉が必要になります。
(2) 初期費用の目安（月額賃料の半年～1年分）
オフィス賃貸の初期費用は、居住用賃貸よりも高額です。
初期費用の内訳（目安）:
- 保証金・敷金：月額賃料の6～12ヶ月分
- 仲介手数料：月額賃料の1ヶ月分
- 前払い賃料：月額賃料の1～2ヶ月分
- 内装工事費：物件により異なる（スケルトン物件の場合は高額）
例えば、月額賃料100万円の場合、初期費用は600万～1,200万円程度が目安です。
保証金・敷金は、退去時に原状回復費用などに充当され、残額が返還されます。
(3) 契約時の確認事項（保証金、更新料、原状回復）
オフィス賃貸契約では、以下の項目を必ず確認してください。
確認すべき項目:
- 保証金・敷金の金額：月額賃料の何ヶ月分か
- 更新料：更新時に月額賃料の1～2ヶ月分が必要か
- 原状回復の範囲：退去時にどこまで原状回復が必要か
- 禁止事項：用途制限、増改築の可否、転貸の可否
- 指定業者の有無：原状回復工事やクリーニングを指定業者に依頼する必要があるか
特に、原状回復の範囲と指定業者の有無は、退去時の費用に大きく影響します。契約前に重要事項説明書を必ず確認し、不明点は不動産業者に質問してください。
(4) 解約予告期間と指定業者の確認
オフィス賃貸契約では、解約予告期間が居住用賃貸よりも長く設定されている場合があります。
解約予告期間の例:
- 居住用賃貸：1～2ヶ月前
- オフィス賃貸：3～6ヶ月前
解約予告期間が6ヶ月の場合、退去の6ヶ月前に貸主に通知しないと、退去後も6ヶ月分の賃料が発生します。
また、原状回復工事やクリーニングを指定業者に依頼する必要がある場合、費用が高額になることがあります。契約前に指定業者の有無と費用の目安を確認しておきましょう。
まとめ：芝公園エリアでのオフィス選び
住友不動産芝公園ファーストビルは、2000年竣工の地下2階・地上35階建ての大規模複合ビルで、芝公園駅から徒歩2分、複数路線アクセス可能という好立地です。DBJグリーンビルディング認証4つ星を取得し、天井高2,700mm、床荷重500kg/㎡の高機能オフィスです。
芝公園エリアのオフィス賃料相場は、20～30坪で19,355円、100～200坪で28,938円（2024年時点）です。オフィス選びでは、立地・アクセス、セキュリティ・衛生環境、設備面、契約面積の確認が重要です。
オフィス賃貸契約では、普通借家契約と定期借家契約の違い、初期費用、原状回復の範囲、解約予告期間を必ず確認してください。詳細は不動産業者や宅地建物取引士にご相談ください。