住友不動産高輪パークタワーとは？物件の基本情報
住友不動産高輪パークタワーは、東京都品川区高輪三丁目に位置するオフィスビルです。住友不動産が管理する物件で、1994年11月に竣工しました。
地上20階・地下2階建ての中規模オフィスビルで、免震構造を採用している点が特徴です。基準階貸室面積は195.63坪、総貸室面積は3,714.10坪となっています。
この記事のポイント
- 1994年竣工、地上20階・地下2階の免震構造オフィスビル
- 五反田駅徒歩8分、大崎駅徒歩9分の好立地
- 基準階貸室面積195.63坪、総貸室面積3,714.10坪
- 品川エリアは東京駅から30分圏内の主要ビジネスエリア
- 2024-2025年のオフィス市況は需要回復・空室率低下傾向
建物の基本スペックと設備
基準階貸室面積と総貸室面積
住友不動産高輪パークタワーの基準階貸室面積は195.63坪です。基準階面積とは、オフィスビルの標準的な階の貸室面積を指し、通常は低層階や最上階を除いた中間階の面積です。
総貸室面積は3,714.10坪となっており、中規模のオフィスビルとして様々な規模の企業に対応できる設計となっています。
免震構造の採用
住友不動産高輪パークタワーは免震構造を採用しています。免震構造とは、地震の揺れを建物に伝えにくくする構造で、建物と地盤の間に免震装置を設置することで、地震時の被害を軽減します。
BCP（事業継続計画）の観点からも、免震構造の採用は重要な要素です。災害や事故発生時に事業を継続するためには、建物の安全性が欠かせません。
OAフロア・個別空調・その他設備
オフィスビルとして以下の設備を備えています:
- OAフロア: 配線などを床下に収納できる二重床構造（Office Automation Floorの略）
- 個別空調: テナントごとに空調を調整可能
- 駐車場: 建物内に駐車スペース完備
- 共用施設: エレベータホール、給湯室、トイレ等
立地・アクセスと周辺環境
最寄り駅からのアクセス
住友不動産高輪パークタワーは、以下の駅からアクセス可能です。
| 駅名 | 路線 | 徒歩時間 |
|---|---|---|
| 五反田駅 | JR山手線、東急池上線、都営浅草線 | 徒歩8分 |
| 大崎駅 | JR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、りんかい線 | 徒歩9分 |
複数の路線が利用できるため、都心各所へのアクセスが良好です。
品川エリアの特性
品川区は東京駅から30分圏内の主要ビジネスエリアです。大崎、五反田、品川等の主要駅周辺にオフィスが集積しており、交通利便性の高さから多くの企業がオフィスを構えています。
周辺の商業施設・交通利便性
五反田駅・大崎駅周辺には、飲食店、コンビニエンスストア、銀行等の商業施設が充実しています。また、羽田空港へのアクセスも良好で、出張の多い企業にとって利便性の高い立地です。
賃貸オフィス選びのポイント
オフィス移転の計画
オフィス移転は半年前から1年前に計画を始めるのが理想です。物件探しから入居まで約半年かかるため、余裕を持った計画が推奨されます。
広さの基準
賃貸オフィスの広さは、従来3坪/人が基準でしたが、近年は2坪/人の企業が増えています。自社の業態や働き方に応じて、必要な面積を計算しましょう。
初期費用の目安
賃貸オフィスの初期費用は、賃料の10倍程度が目安です。以下の費用が含まれます。
- 敷金（賃料6カ月分程度が相場）
- 礼金
- 仲介手数料
- 前家賃
- 火災保険料
物件により異なるため、事前に詳細を確認する必要があります。
ネット契約とグロス契約の違い
賃貸オフィスの契約面積には、以下の2つの形態があります。
| 契約形態 | 契約面積の定義 |
|---|---|
| ネット契約 | 実際にオフィスとして利用できるスペースのみを契約面積とする |
| グロス契約 | トイレ、給湯室、エレベータホール等の共用部を含めた面積を契約面積とする |
ネット契約とグロス契約で実際に使えるスペースが大きく異なるため、契約前に契約面積の定義を確認することが重要です。
2024-2025年のオフィス市況と品川エリアの動向
2024年の空室率推移
2024年11月時点で、東京都心5区の平均空室率は3.54%まで低下し、オフィス需要が大幅に回復しています。2025年第3四半期末には、Aグレードオフィスの空室率が0.9%を記録し、「空室枯渇時代」が到来しました。
Aグレードオフィスとは、立地、築年数、設備、規模等が優れた高品質なオフィスビルを指します。
出社回帰の動き
2024-2025年にかけて、出社率100%の企業が34%、80%以上が70%を占めるなど、出社回帰の動きが顕著です。リモートワークから対面業務への回帰が、オフィス需要を押し上げています。
賃料動向
2024年2月から2025年2月の1年間で、都心の平均賃料が19,776円/坪から20,481円/坪へ3.6%上昇しました。坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの賃料で、日本のオフィス賃貸で一般的に使われる単位です。
2025年の展望
人手不足を背景に、自社ビルを売却して賃貸オフィスに移転する企業が増加しています。採用力強化や社員満足度向上を目的とした動きで、オフィス市況は今後も回復傾向が続くと見られています。
まとめ：オフィス選定で確認すべきこと
住友不動産高輪パークタワーは、1994年竣工の免震構造オフィスビルで、五反田駅徒歩8分、大崎駅徒歩9分の好立地に位置しています。基準階貸室面積195.63坪、総貸室面積3,714.10坪と、中規模のオフィスビルとして様々な規模の企業に対応できます。
オフィス選びでは、立地（リクルートや企業イメージに影響）、ビルスペック（免震・制振構造、バックアップ電源等のBCP対応）、契約内容（ネット契約かグロス契約か）の順で優先度を決めるのが一般的です。
2024-2025年のオフィス市況は需要回復・空室率低下傾向にあり、賃料も上昇しています。オフィス移転を検討する際は、半年前から1年前に計画を始め、初期費用（賃料の10倍程度）を事前に把握しておくことが重要です。
詳細な条件や最新の市場動向については、住友不動産や不動産会社にご相談ください。