住友不動産新宿オークタワーとは｜新宿エリアのランドマーク
新宿エリアでオフィス移転を検討する際、「西新宿にはどんなビルがあるのか」「賃料相場はどれくらいか」と悩む企業経営者・オフィス移転担当者は少なくありません。
この記事では、新宿エリアを代表する超高層オフィスビル「住友不動産新宿オークタワー」を中心に、西新宿エリアの立地特性、賃料相場、オフィス選びのポイントを、住友不動産公式サイト、CBRE等の情報を元に解説します。
オフィス移転を検討する方でも、新宿エリアの特性を理解し、自社に合ったオフィスを選べるようになります。
この記事のポイント
- 住友不動産新宿オークタワーは2003年竣工、高さ約184m・38階建ての超高層オフィスビル
- 西新宿駅から徒歩2分、新宿駅から徒歩8分とアクセス良好
- 1フロア約550坪の無柱空間で自由なレイアウトが可能、天井高2.8m
- バックアップ発電機・制振構造を備えBCP対策が充実、DBJグリーンビルディング認証取得済み
- 西新宿エリアの賃料相場は坪単価2万円〜3万円前後が目安（2024年時点）
基礎知識｜オフィスビルの立地特性と設備
住友不動産新宿オークタワーは、新宿エリアを代表する超高層オフィスビルです。まずは基本情報から見ていきましょう。
(1) アクセス｜西新宿駅徒歩2分・新宿駅徒歩8分
住友不動産公式サイトによると、住友不動産新宿オークタワーは以下のアクセスで到達できます。
| 路線 | 最寄り駅 | 徒歩時間 |
|---|---|---|
| 東京メトロ丸ノ内線 | 西新宿駅（出口2） | 徒歩2分 |
| JR・私鉄各線 | 新宿駅（A18出口） | 徒歩8分 |
| 都営大江戸線 | 都庁前駅（A5出口） | 徒歩6分 |
西新宿駅から徒歩2分と至近で、新宿駅からも徒歩8分とアクセス良好です。新宿駅は1日約350万人が利用する世界最大級のターミナル駅で、従業員の通勤利便性が非常に高いエリアです。
(2) 建物概要｜38階建て・高さ184mの超高層タワー
住友不動産新宿オークタワーは、2003年1月に竣工した超高層オフィスビルです。
建物概要:
- 所在地: 東京都新宿区西新宿6丁目
- 竣工: 2003年1月
- 規模: 地上38階・地下2階
- 高さ: 約184m
- 構造: 鉄骨造・制振構造
- デベロッパー: 住友不動産
新宿オークシティの一部として開発され、新宿エリアを代表するランドマークビルの一つです。
(3) BCP対策｜バックアップ発電機と制振構造
ビジネス継続性（BCP）を重視する企業にとって、災害時のインフラは重要な選定基準です。
BCP対策:
- バックアップ発電機: 停電時でも無停電対応が可能
- 制振構造: 地震の揺れを吸収・軽減する構造技術（免震構造とは異なり、建物内部に制振装置を設置）
- シースルーシャトルエレベーター: 高速移動が可能、景観も楽しめる
制振構造とは、地震の揺れを吸収・軽減する構造技術です。免震構造とは異なり、建物内部に制振装置を設置することで、地震の揺れを軽減します。
バックアップ発電機により、停電時でも重要業務を継続できるため、金融機関やIT企業など、事業継続性を重視する企業に適しています。
(4) 環境認証｜DBJグリーンビルディング認証取得
CBREによると、住友不動産新宿オークタワーはDBJグリーンビルディング認証を取得しています（2024年時点）。
DBJグリーンビルディング認証とは、日本政策投資銀行による環境・社会配慮型不動産の認証制度です。省エネ性能、快適性、リスクマネジメント等を総合的に評価し、環境配慮型オフィスとして認証されます。
CSR（企業の社会的責任）を重視する企業や、ESG投資を意識する企業にとって、グリーン認証取得ビルは選定基準の一つとなります。
賃貸オフィスとしての特徴｜フロア面積・坪単価・設備詳細
住友不動産新宿オークタワーを賃貸オフィスとして検討する際、フロア面積、賃料相場、共用施設を確認しましょう。
(1) フロア面積と無柱空間｜1フロア約550坪・天井高2.8m
住友不動産公式サイトによると、基準階面積は約550坪です。
オフィスフロアの仕様:
- 基準階面積: 約550坪（549.94坪）
- 天井高: 2.8m（2,800mm）
- 無柱空間: 柱のない広々としたスペースで、レイアウトの自由度が高い
無柱空間とは、柱のないオフィススペースです。柱がないため、デスク配置や会議室レイアウトの自由度が高く、企業の働き方に合わせた柔軟なオフィス設計が可能です。
天井高2.8mは一般的なオフィスビル（2.5-2.7m）より高く、開放感があります。
(2) 賃料相場と坪単価｜市場動向と査定のポイント
西新宿エリアの賃料相場は、オフィスビルのグレード、築年数、設備、空室状況により変動します。
西新宿エリアの坪単価目安（2024年時点）:
- Aグレードビル（超高層・新築）: 2.5万円〜3万円/坪
- Bグレードビル（中層・築10-20年）: 2万円〜2.5万円/坪
- Cグレードビル（低層・築20年以上）: 1.5万円〜2万円/坪
住友不動産新宿オークタワーは2003年竣工のため、Aグレード〜Bグレードに該当します。坪単価は2万円〜3万円前後が目安ですが、フロア・空室状況により変動します。
重要: 賃料・坪単価は市場状況により変動するため、最新の情報は不動産仲介会社へ確認することを推奨します。
(3) 共用施設｜スカイロビー・シャトルエレベーター
高層オフィスビルでは、エレベーターの待ち時間や混雑が課題になります。
共用施設:
- スカイロビー（20階）: 高層ビルの中間階に設置されるロビー空間。エレベーター乗り換えや待合スペースとして機能
- シャトルエレベーター: 67人乗り × 4基。高速移動が可能
- シースルーシャトルエレベーター: 景観を楽しみながら移動できる
スカイロビーとは、高層ビルの中間階（住友不動産新宿オークタワーでは20階）に設置されるロビー空間です。低層階からシャトルエレベーターでスカイロビーに上がり、そこから目的階へ移動する仕組みで、エレベーターの混雑緩和に寄与します。
(4) 駐車場｜309台収容・料金体系の注意点
オフィスビル選定時、従業員や来客の駐車場も確認しておきましょう。
駐車場:
- 収容台数: 309台（平面・機械式）
- 料金: 300円/30分
- 上限設定なし
注意点: 駐車場料金に上限設定がないため、長時間駐車の場合は費用が高額になる可能性があります。営業車や来客が多い企業は、事前に料金体系を確認し、近隣の月極駐車場も検討することを推奨します。
新宿エリアのオフィス市場｜賃料相場と動向
住友不動産新宿オークタワーが位置する新宿エリアのオフィス市場全体を見ていきましょう。
(1) 西新宿エリアの賃料水準｜坪単価と共益費
西新宿エリアは、東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の中でも、超高層ビルが集中するビジネス街です。
西新宿エリアの特徴:
- 超高層ビル街（新宿三井ビル、新宿住友ビル、新宿センタービル等）
- 交通利便性が高い（新宿駅、西新宿駅、都庁前駅）
- 賃料は都心5区の中では中程度（丸の内・大手町よりやや安い）
賃料の構成:
- 坪単価: 2万円〜3万円/坪
- 共益費: 3,000円〜5,000円/坪（ビルにより異なる）
- 敷金・保証金: 賃料の6-12ヶ月分（契約条件により異なる）
共益費には、共用部の電気代、清掃費、設備管理費等が含まれます。
(2) サブエリア比較｜西新宿・東新宿・南新宿
新宿エリアは、サブエリアによって立地特性・賃料水準が異なります。
| サブエリア | 特徴 | 賃料水準 | 代表的なビル |
|---|---|---|---|
| 西新宿 | 超高層ビル街、大手企業が集中 | 2万円〜3万円/坪 | 新宿オークタワー、新宿三井ビル |
| 東新宿 | 新興エリア、中小規模ビルが多い | 1.5万円〜2.5万円/坪 | 東新宿ビル、新宿イーストサイドスクエア |
| 南新宿 | 新宿駅南口、アクセス良好 | 2万円〜2.8万円/坪 | 新宿サザンテラス、小田急サザンタワー |
業種や企業規模によって、最適なサブエリアは異なります。例えば、大手企業や金融機関は西新宿、IT企業や士業は東新宿、アクセス重視の企業は南新宿を選ぶ傾向があります。
(3) 市場動向｜三鬼商事レポートから見る新宿市場
新宿エリアのオフィス市場動向を、三鬼商事のオフィスレポートから確認しましょう。
2024年の市場動向:
- 空室率: 三鬼商事のオフィスレポートによると、5-7%前後（都心5区平均とほぼ同水準）
- 賃料: 横ばい〜微増（大型ビルの新規供給により一部下落も）
- テナント動向: IT企業、金融機関、士業の需要が堅調
新型コロナウイルスの影響でテレワークが普及し、一時的に空室率が上昇しましたが、2024年時点では回復傾向にあります。
重要: 賃料相場は市場状況により変動します。最新の動向は、三鬼商事のオフィスレポートや不動産仲介会社への確認を推奨します。
オフィス選びのポイント｜西新宿エリアの特性と比較
オフィス移転を成功させるには、立地・設備・コストを総合的に比較検討することが重要です。
(1) 業種・規模別のエリア選び｜IT・金融・士業向け
業種や企業規模によって、最適なエリアは異なります。
| 業種 | 推奨エリア | 理由 |
|---|---|---|
| 金融機関 | 西新宿、丸の内 | BCP対策が充実した大型ビル、ブランドイメージ |
| IT企業 | 東新宿、渋谷 | 柔軟なレイアウト、比較的安い賃料 |
| 士業（弁護士、会計士等） | 西新宿、東新宿 | アクセス良好、クライアント訪問が便利 |
| 広告・クリエイティブ | 南新宿、渋谷 | 新宿駅近く、おしゃれなビルが多い |
住友不動産新宿オークタワーは、BCP対策が充実しており、金融機関やIT企業に適しています。
(2) コスト比較｜賃料・共益費・ランニングコスト
オフィスの総コストは、賃料だけでなく、共益費、光熱費、通信費、駐車場代等を含めて計算する必要があります。
総コストの内訳:
- 賃料: 坪単価 × 専有面積
- 共益費: 3,000円〜5,000円/坪
- 光熱費: 使用量に応じて変動（2003年竣工のため、最新の省エネ設備と比較すると電気代が高い可能性）
- 駐車場代: 300円/30分（上限なし）
- 敷金・保証金: 賃料の6-12ヶ月分
注意点: 2003年竣工のため、最新の省エネ設備と比較すると電気代等のランニングコストが高い可能性があります。環境配慮型の新築ビルと比較し、総コストで判断してください。
(3) 立地とアクセス｜従業員の通勤利便性
従業員の通勤利便性は、採用活動やモチベーションに影響します。
新宿エリアのアクセス:
- 新宿駅: JR各線、小田急線、京王線、東京メトロ、都営地下鉄（1日約350万人が利用）
- 西新宿駅: 東京メトロ丸ノ内線
- 都庁前駅: 都営大江戸線
新宿駅は1日約350万人が利用する世界最大級のターミナル駅で、神奈川・埼玉・千葉方面からのアクセスが良好です。
住友不動産新宿オークタワーは、西新宿駅から徒歩2分、新宿駅から徒歩8分と至近で、従業員の通勤利便性が非常に高いです。
まとめ｜新宿オークタワーと周辺オフィスの選び方
住友不動産新宿オークタワーは、2003年竣工の超高層オフィスビルで、西新宿駅から徒歩2分、新宿駅から徒歩8分とアクセス良好です。1フロア約550坪の無柱空間で自由なレイアウトが可能で、バックアップ発電機・制振構造を備えたBCP対策が充実しています。
西新宿エリアの賃料相場は坪単価2万円〜3万円前後が目安ですが、フロア・空室状況により変動します。オフィス選びでは、立地・設備・コストを総合的に比較検討し、業種や企業規模に合ったエリアを選ぶことが重要です。
賃料や空室状況は市場状況により変動するため、最新の情報は不動産仲介会社へ確認することを推奨します。専門家に相談しながら、自社に最適なオフィスを選びましょう。