新宿区の築古マンション選び：宮庭マンションシリーズを例に
新宿区でマンション購入を検討する際、「築年数が古い物件でも大丈夫なのか」「どのような点に注意すべきか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、新宿区の宮庭マンションシリーズ（第22・第32）を例に、築古マンションのメリット・デメリット、購入時のチェックポイント、新宿区の市場動向、住宅ローン控除の活用方法を解説します。
築古マンションでも、正しい知識と視点を持てば、賢い物件選びができます。
この記事のポイント
- 第22宮庭マンションは1980年築・新宿御苑前駅徒歩3分、第32は1983年築・東新宿駅徒歩2分
- 築古マンションは駅近の好立地で価格が安いメリット、耐震性や修繕積立金に注意が必要
- 1982年以降の新耐震基準適合物件なら住宅ローン控除が受けられる
- 新宿区のマンション価格は2024年に坪単価400万円超え、過去3年間で16.40%上昇
- 購入前に耐震基準、大規模修繕履歴、修繕積立金、管理組合の確認が必須
新宿区の宮庭マンションシリーズとは：第22・第32の概要
(1) 第22宮庭マンション：1980年築、新宿御苑前駅徒歩3分
第22宮庭マンションは、1980年1月築、86戸、11階建てのマンションです。新宿御苑前駅徒歩3分の好立地にあります。
参考相場は約1,561万円～で、間取りや階数により価格が異なります。築45年以上の物件ですが、駅近の利便性が魅力です。
(2) 第32宮庭マンション：1983年築、東新宿駅徒歩2分
第32宮庭マンションは、1983年2月築、102戸、13階建てのマンションです。東新宿駅徒歩2分の好立地にあります。
参考価格は約1,311万円～3,422万円で、第22と比べて築年数がやや新しく、1982年以降の新耐震基準を満たしています。
(3) 価格相場：第22は約1,561万円～、第32は約1,311万円～
| マンション名 | 築年 | 戸数 | 最寄駅 | 参考相場 |
|---|---|---|---|---|
| 第22宮庭マンション | 1980年1月 | 86戸 | 新宿御苑前駅徒歩3分 | 約1,561万円～ |
| 第32宮庭マンション | 1983年2月 | 102戸 | 東新宿駅徒歩2分 | 約1,311万円～3,422万円 |
価格は立地、間取り、階数、リフォームの有無により大きく異なります。最新の価格情報は不動産情報サイトで確認してください。
築古マンションのメリットとデメリット
(1) メリット：駅近の好立地、価格が安い、資産価値の下落が緩やか
築古マンションのメリットは以下の通りです。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 駅近の好立地 | 築古マンションは都心の駅近に多く、通勤・通学に便利 |
| 価格が安い | 新築・築浅マンションより大幅に安く購入できる |
| 資産価値の下落が緩やか | すでに築年数が経過しているため、今後の価格下落が緩やか |
新宿区のような都心では、駅近の好立地物件を手頃な価格で購入できる点が大きな魅力です。
(2) デメリット：耐震性の不安、修繕積立金が高額、住宅ローンが組みにくい
一方で、築古マンションには以下のデメリットがあります。
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 耐震性の不安 | 1981年以前の旧耐震基準の物件は耐震性が低い |
| 修繕積立金が高額 | 築年数が古いほど修繕積立金が高額になる傾向 |
| 住宅ローンが組みにくい | 築年数により借入期間が短くなる場合がある |
| 設備の劣化 | 配管、電気設備などの劣化リスク |
購入前にこれらのリスクを把握し、対策を講じることが重要です。
(3) 新耐震基準（1982年以降）と旧耐震基準の違い
新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準です。大規模地震（震度6強～7）でも建物が倒壊しないことを目標としています。
旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される基準で、大規模地震に対する耐震性が低いとされています。
第22宮庭マンション（1980年築）は旧耐震基準、第32宮庭マンション（1983年築）は新耐震基準の可能性が高いです。購入前に必ず確認してください。
築古マンション購入時の5つのチェックポイント
(1) 耐震基準の確認：1982年以降か旧耐震か
購入前に、建物が新耐震基準を満たしているか確認してください。
確認方法:
- 建築確認日が1981年6月1日以降か確認
- 耐震診断の結果を確認
- 耐震補強工事の履歴を確認
旧耐震基準の物件でも、耐震補強工事により耐震性を向上させている場合があります。
(2) 大規模修繕の履歴と予定
大規模修繕の履歴と今後の予定を確認してください。
大規模修繕の内容:
- 外壁の塗装
- 屋上防水
- 給排水管の交換
- エレベーターの更新
マンションは通常12～15年ごとに大規模修繕を実施します。直近の大規模修繕がいつだったか、次回の予定はいつか、費用はどれくらいかを確認してください。
(3) 修繕積立金の状況と将来の負担
修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用です。築年数が古いほど高額になる傾向があります。
確認ポイント:
- 現在の修繕積立金の月額
- 積立金の総額と不足の有無
- 今後の値上げ予定
修繕積立金が不足していると、将来の大規模修繕時に追加負担（一時金）が発生する可能性があります。
(4) 管理組合の運営状態
管理組合の運営状態を確認してください。
確認ポイント:
- 総会の議事録
- 管理費の滞納状況
- 管理規約の内容
- 理事会の活動状況
管理組合が機能していない場合、建物の維持管理が適切に行われず、資産価値が下落するリスクがあります。
(5) 配管・設備の劣化状況
築古マンションでは、配管や電気設備の劣化が進んでいる場合があります。
確認ポイント:
- 給排水管の交換履歴
- 電気設備の更新状況
- 外壁のヒビや剥がれ
- 共用部の状態
専門家（ホームインスペクター、建築士等）に依頼して、建物の状態を詳しく調査することを推奨します。
新宿区のマンション市場動向と価格相場
(1) 2024年の価格高騰：坪単価400万円超え
2024年、新宿区の中古マンション市場はかつてない高騰を記録し、坪単価400万円を超えました。
これは、都心回帰の傾向、テレワークによる住環境重視、低金利による購入意欲の高まりなどが要因です。
(2) 過去3年間で16.40%上昇
新宿区の中古マンションは、過去3年間（2022～2025年）で約16.40%価格が上昇しています。
築古マンションも価格上昇の恩恵を受けており、第22・第32宮庭マンションのような駅近物件は、今後も一定の需要が見込まれます。
(3) 2024年3月の日銀利上げの影響
2024年3月、日銀がマイナス金利を解除し、住宅ローンの変動金利も上昇に転じました。
金利上昇により、今後のマンション価格動向は不透明です。購入を検討している方は、金利動向と返済計画を慎重に検討してください。
住宅ローン控除と税制優遇の活用方法
(1) 1982年以降の物件なら住宅ローン控除対象
2022年度の税制改正により、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された新耐震基準適合住宅なら、築年数に関係なく住宅ローン控除の対象となります。
第32宮庭マンション（1983年築）は新耐震基準を満たすため、住宅ローン控除が受けられる可能性が高いです。
(2) 1982年以前でも耐震証明等で控除可能
1982年以前の物件（第22宮庭マンション等）でも、以下のいずれかを満たせば住宅ローン控除の対象になります。
- 耐震基準適合証明書の取得
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）の取得
- 既存住宅売買瑕疵保険への加入
これらの書類は、建築士やホームインスペクターに依頼して取得できます。
(3) 2022年度の税制改正で築年数要件が撤廃
従来は「木造住宅は築20年以内、鉄筋コンクリート造は築25年以内」という築年数要件がありましたが、2022年度の税制改正で撤廃されました。
これにより、築古マンションでも住宅ローン控除が受けやすくなりました。詳細は国税庁の公式サイトで確認してください。
まとめ：築古マンション選びの賢い判断基準
新宿区の宮庭マンションシリーズ（第22・第32）を例に、築古マンションの選び方を解説しました。
築古マンションは駅近の好立地で価格が安いメリットがありますが、耐震基準、大規模修繕の履歴、修繕積立金の状況、管理組合の運営状態、配管・設備の劣化を必ず確認してください。
1982年以降の新耐震基準適合物件なら住宅ローン控除が受けられ、1982年以前でも耐震証明等で控除可能です。新宿区のマンション価格は2024年に坪単価400万円を超え、過去3年間で16.40%上昇していますが、2024年3月の日銀利上げにより今後の動向は不透明です。
購入前に専門家（ホームインスペクター、建築士、不動産会社等）に相談し、最新の物件情報と税制情報を確認することを推奨します。