品川区で土地購入を検討する前に知っておくべきこと
品川区での土地購入を検討する際、「どのエリアがいいのか？」「価格相場はいくらか？」「注意すべき点は？」と疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、品川区の土地価格相場（2025年版）、エリア別の特性、建ぺい率・容積率による建築制限、購入時の注意点を、公式データや不動産情報サイトのデータを元に解説します。
初めて土地購入を検討する方でも、品川区の土地市場を理解し、自分に合ったエリアを選べるようになります。
この記事のポイント
- 品川区の土地価格は2025年平均156.4万円/m²、前年比+12.00%上昇中（4年連続上昇）
- 住宅地108.6万円/m²、商業地211.4万円/m²と、用途により価格が大きく異なる
- 武蔵小山、戸越銀座、中延、大井町、大崎が人気エリア（治安良好、生活利便性が高い）
- 建ぺい率・容積率により建築可能な建物規模が制限されるため、事前確認が必須
- 駅距離・土地形状により価格差が大きいため、複数物件の比較検討が重要
品川区の土地市場の特徴と2025年の動向
品川区は東京23区の南西部に位置し、JR山手線・東海道新幹線・りんかい線など鉄道14路線が通る交通利便性の高いエリアです。ビジネス街と住宅街が混在し、商店街が100以上あるなど、生活利便性も優れています。
2025年11月時点で、SUUMO 204件、Nifty 177件の土地物件が流通しており、選択肢が豊富な市場です。
地価は4年連続で上昇しており、2025年の公示地価は前年比+12.00%上昇と、東京23区内でも特に上昇率が高いエリアとなっています。また、1995年から2025年の29年間で最高価格に達しており、活発な不動産市場が続いています。
一方で、今後の金利上昇や経済情勢により価格が変動する可能性もあるため、執筆時点（2025年）の相場を参考に、最新情報の確認を推奨します。
品川区の土地価格相場と推移【2025年版】
(1) 住宅地・商業地・工業地別の価格（平均156.4万円/m²）
2025年の品川区の公示地価は、平均156.4万円/m²です。用途別に見ると、以下のように大きな価格差があります。
| 用途地域 | 平均価格（万円/m²） | 前年比 |
|---|---|---|
| 全体平均 | 156.4 | +12.00% |
| 住宅地 | 108.6 | +11.92% |
| 商業地 | 211.4 | +12.22% |
| 工業地 | 76.8 | +10.54% |
（出典: 土地代データ）
住宅地と商業地では約2倍の価格差があり、注文住宅の建設を検討する場合は住宅地を中心に探すことが一般的です。
また、SUUMOの2025年11月データによると、売却価格相場の中央値は119.2万円/m²、総額中央値は10,515万円（87㎡）となっています。坪単価に換算すると平均409万円です。
(2) 地価推移と長期トレンド（前年比+12.00%、4年連続上昇）
品川区の地価は、2025年時点で4年連続上昇しています。直近10年の平均上昇率は+5.90%/年と、安定した成長トレンドを示しています。
2025年11月のSUUMOデータでは、前年同月比+105.5%、前月比+101.2%と、短期的にも価格上昇が続いています。
長期的に見ると、1995年から2025年の29年間で最高価格に達しており、バブル崩壊後の低迷期を経て、近年は力強い回復を見せています。
ただし、地価は経済情勢・金利・税制改正により変動するため、今後の見通しについては専門家（不動産業者、税理士等）への相談を推奨します。
品川区のエリア別特性とおすすめエリア5選
(1) 人気エリア5選（武蔵小山、戸越銀座、中延、大井町、大崎）
品川区内で特に人気の高いエリアは以下の5つです。
武蔵小山
東急目黒線沿線で、パルム商店街（全長約800m、東京で2番目に長い商店街）があり、日常の買い物に非常に便利です。住宅地が中心で、落ち着いた雰囲気が特徴です。
戸越銀座
都営浅草線・東急池上線沿線で、戸越銀座商店街（全長約1.3km、東京で最も長い商店街）が有名です。下町の雰囲気と利便性を兼ね備えたエリアです。
中延
東急大井町線・都営浅草線沿線で、商店街が充実しており、品川区役所にも近いため行政手続きが便利です。
大井町
JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線が交差するターミナル駅で、都心へのアクセスが良好です。駅周辺は商業施設が充実しています。
大崎
JR山手線・りんかい線・埼京線が通るビジネス街ですが、駅から少し離れると閑静な住宅地が広がります。再開発が進み、利便性が向上しています。
品川区は主要駅（大崎・五反田・目黒・大井町・西大井等）からの距離で土地価格が大きく変動するため、通勤・生活圏を考慮して駅距離を検討することが重要です。
(2) 治安の良さと生活利便性（犯罪発生率0.53%、商店街100以上、待機児童0人）
品川区は、犯罪発生率0.53%と東京23区中8位の治安の良さを誇ります（おへやGO調べ）。
また、商店街が100以上あり、日常の買い物に非常に便利です。武蔵小山のパルム商店街、戸越銀座商店街など、活気ある商店街が多数存在します。
子育て世帯にとっては、待機児童0人（令和4年4月時点）という点も大きな魅力です。保育園の入りやすさを考慮してエリア選定が可能です。
鉄道は14路線が通り、羽田空港・成田空港へのアクセスも良好で、ビジネス・レジャー両面で利便性が高いエリアと言えます。
土地選びのポイント（建ぺい率・容積率・用途地域）
(1) 建ぺい率・容積率による建築制限
土地を購入して注文住宅を建てる場合、建ぺい率・容積率により建築可能な建物の規模が制限されます。
建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合です。例えば、建ぺい率60%の土地が100㎡の場合、建築面積は最大60㎡までとなります。
容積率
敷地面積に対する延べ床面積の割合です。例えば、容積率200%の土地が100㎡の場合、延べ床面積は最大200㎡（2階建てなら各階100㎡）まで建築可能です。
建ぺい率・容積率は用途地域により異なり、物件情報に記載されています。購入前に自治体窓口でも確認することを推奨します。
(2) 用途地域と建築可能な建物
用途地域とは、都市計画法で定められた土地の利用目的による区分です。品川区には以下のような用途地域があります。
| 用途地域 | 特徴 | 建築制限 |
|---|---|---|
| 低層住居専用地域 | 閑静な住宅街 | 3階建てまで、店舗不可 |
| 中高層住居専用地域 | マンション多い | 中高層建築可能 |
| 商業地域 | 駅周辺の繁華街 | 高層建築可能、住宅も可 |
| 準工業地域 | 工場・倉庫混在 | 一部工場可能 |
用途地域により、建築可能な建物の種類や高さが異なるため、建築計画との整合性を事前確認が必須です。
(3) 建築条件の有無と自由設計の選択
土地物件には「建築条件付き」と「建築条件なし」があります。
建築条件付き土地
指定された建築業者で一定期間内（通常3ヶ月）に建築契約を結ぶことを条件とした土地です。価格が抑えられるメリットがありますが、建築業者が指定される点に注意が必要です。
建築条件なし土地
自由に建築業者を選び、自由設計で家を建てられます。価格は建築条件付きよりやや高めですが、設計の自由度が高いのが特徴です。
SUUMO、HOME'S、アットホームなど複数の不動産ポータルサイトを併用すると、品川区の204件超の土地物件から最適な物件を見つけやすくなります。
品川区で土地を購入する際の注意点
(1) 地価高騰のリスクと今後の見通し
品川区の地価は4年連続上昇中で、1995年から2025年の29年間で最高価格に達しています。
このような高止まり状況では、今後の金利上昇や経済情勢により価格が変動（下落）するリスクも考慮する必要があります。
土地購入は大きな投資です。執筆時点（2025年）の相場を参考にしつつ、最新情報を確認し、専門家（不動産業者、税理士等）に相談することを推奨します。
(2) 駅距離・土地形状による価格差
品川区では、主要駅からの距離により土地価格が大きく変動します。駅徒歩5分以内の物件は高額ですが、徒歩15分程度離れると価格が下がる傾向があります。
また、以下のような土地形状により価格差があります。
角地（かどち）
2つ以上の道路に接する土地です。日当たり・風通しが良く、建ぺい率の緩和措置がある場合もあります。価格は高めですが、建築しやすさや将来の売却価値を考慮すると妥当な投資となる場合があります。
整形地（せいけいち）
長方形や正方形など整った形状の土地です。建築しやすく、無駄なスペースが少ないため、設計の自由度が高まります。
不整形地
三角形や台形など、整っていない形状の土地です。価格は抑えられますが、設計が制限される場合があります。
土地価格は駅距離・エリア・土地形状により大きく異なるため、複数物件を比較検討することを推奨します。
(3) 複数物件の比較検討と専門家への相談
品川区の土地購入では、以下のような情報収集と比較検討が重要です。
複数ポータルサイトの併用
SUUMO、HOME'S、アットホームなどを併用し、幅広い物件情報を収集します。
現地見学
実際に現地を訪れ、周辺環境（商店街、学校、病院、公園等）や日当たり、騒音などを確認します。
専門家への相談
不動産業者、建築士、税理士など専門家に相談し、建築計画・資金計画・税務面のアドバイスを受けます。
土地購入・建築には専門知識が必要なため、一人で判断せず、複数の専門家の意見を聞くことを推奨します。
まとめ：エリア選びと購入判断のポイント
品川区の土地価格は2025年平均156.4万円/m²で、4年連続上昇中です。住宅地108.6万円/m²、商業地211.4万円/m²と用途により大きな価格差があります。
武蔵小山、戸越銀座、中延、大井町、大崎などの人気エリアは、治安が良く（犯罪発生率0.53%）、商店街が充実し、生活利便性が高いのが特徴です。
土地選びでは、建ぺい率・容積率による建築制限、用途地域、建築条件の有無を確認することが重要です。また、駅距離・土地形状により価格差が大きいため、複数物件を比較検討してください。
地価は今後の経済情勢により変動する可能性があるため、執筆時点（2025年）の相場を参考にしつつ、最新情報を確認し、不動産業者・建築士・税理士などの専門家に相談しながら、慎重に購入判断を進めましょう。