滋賀県で土地を購入するメリットと背景
滋賀県で土地購入を検討する際、「琵琶湖周辺のエリアは本当に住みやすいのか」「価格相場はどれくらいか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、滋賀県での土地購入の実践的なポイント、エリア別の価格相場、用途地域と建築規制、手続きと注意点を、滋賀県ホームページや国土交通省 不動産情報ライブラリの公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、滋賀県の地域特性を理解し、最適なエリア選びができるようになります。
この記事のポイント
- 滋賀県南部（草津市・大津市・守山市）は京阪神へのアクセスが良好で、地価上昇傾向
- 2025年の滋賀県の公示地価は平均6万3,685円/m²（坪単価約21万円）
- 琵琶湖周辺は環境保全のため開発規制があり、湖沼法などの確認が必要
- 一定面積以上の土地売買には事後届出が必要（2025年7月から様式変更）
- 北部・湖西エリアは地価下落傾向で、県内で二極化が進行中
(1) 京都・大阪へのアクセスと自然環境の両立
滋賀県は琵琶湖を中心とした豊かな自然環境と、京都・大阪への通勤・通学の利便性を兼ね備えています。
特に県南部（草津市・大津市・守山市）はJR琵琶湖線（JR東海道本線の京都〜米原間の愛称）で京都まで約15分、大阪まで約40分とアクセスが良好です。これにより、滋賀県南部は京阪神のベッドタウン（大都市への通勤者が多く居住する近郊住宅地）として発展してきました。
自然環境を重視しながらも、都市部への通勤・通学を希望する層にとって、滋賀県は魅力的な選択肢となっています。
(2) 滋賀県南部がベッドタウンとして人気の理由
滋賀県南部が人気の理由は、以下の点が挙げられます。
- 通勤利便性: 草津駅・石山駅・南草津駅周辺は新快速停車駅で、京都・大阪へのアクセスが便利
- 土地流通の活発さ: 物件選択肢が多く、建築条件なし物件も豊富
- 地価上昇傾向: 草津市は2025年の公示地価が前年比+6.39%と県内トップの上昇率
- 生活環境: ショッピングモールや医療機関、教育施設が充実
これらの要因により、滋賀県南部は購入・売却ともに有利な状況が続いています。
滋賀県の土地市場概況と価格相場
(1) 2025年の公示地価と坪単価
滋賀県ホームページ 令和7年地価公示の概要によると、2025年の滋賀県の公示地価（国土交通省が毎年1月1日時点で公表する土地の標準価格）は以下の通りです。
| 用途 | 平均価格（円/m²） | 前年比 |
|---|---|---|
| 全用途 | 63,685 | +0.97% |
| 住宅地 | 54,595 | +3.9% |
| 商業地 | 112,183 | +3.6% |
坪単価（1坪（約3.3m²）あたりの土地価格）に換算すると、滋賀県全体で約21万円が目安です。
これは公的情報に基づく標準的な価格であり、実際の取引価格はエリアや物件条件により異なります。
(2) 市区町村別の地価ランキング
滋賀県内で地価が高いエリアは以下の通りです。
| 順位 | 市区町村 | 坪単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 草津市 | 約55万円 | JR琵琶湖線沿線、商業施設充実 |
| 2位 | 大津市 | 約40万円 | 県庁所在地、京都へ15分 |
| 3位 | 守山市 | 約35万円 | ベッドタウン、新興住宅地 |
| 4位 | 彦根市 | 約20万円 | 北部の中心都市、駅周辺が人気 |
草津市は県内で最も地価が高く、2025年も+6.39%と上昇傾向が続いています。一方、北部・湖西エリアは坪単価10万円台が目安です。
(3) 地価の二極化傾向と今後の見通し
滋賀県内では、南部と北部・湖西で地価の二極化が進行中です。
上昇エリア（南部）:
- 草津市: +6.39%
- 大津市: +4.5%前後
- 守山市: +3%前後
下落エリア（北部・湖西）:
- 高島市: -21%
- 長浜市: -11%
この傾向は、人口減少や京阪神からの距離が影響しています。北部エリアでは売却に時間がかかる可能性があるため、購入・売却ともに慎重な判断が必要です。
なお、地価は経済情勢や金利動向により変動するため、本記事の情報は執筆時点（2025年）のものである点にご留意ください。
エリア別の特徴と相場
(1) 南部エリア（草津市・大津市・守山市）
草津市
草津市は滋賀県南部の中心都市で、JR草津駅・南草津駅周辺は商業施設が充実しています。
- 坪単価: 約55万円
- 主な駅: 草津駅（新快速停車）、南草津駅（新快速停車）
- 特徴: 土地流通が盛んで物件選択肢が多い、建築条件なし物件も豊富
- アクセス: 京都まで約15分、大阪まで約40分
草津駅・石山駅・南草津駅周辺は土地流通が活発で、150m²以上の物件が主流です。
大津市
大津市は滋賀県の県庁所在地で、琵琶湖沿岸の景観が魅力です。
- 坪単価: 約40万円
- 主な駅: 大津駅、石山駅（新快速停車）、膳所駅
- 特徴: 京都へのアクセスが良好（約15分）、琵琶湖周辺は開発規制あり
- 注意点: 琵琶湖周辺は環境保全のため湖沼法などの法規制を確認
大津市は県庁所在地としての都市機能と、琵琶湖の自然環境を兼ね備えています。
守山市
守山市は滋賀県南部のベッドタウンで、新興住宅地が多いエリアです。
- 坪単価: 約35万円
- 主な駅: 守山駅（新快速停車）
- 特徴: 新興住宅地が多く、ファミリー層に人気
- アクセス: 京都まで約20分、大阪まで約45分
守山市は比較的手頃な価格で、京阪神へのアクセスも良好なため、ファミリー層に人気です。
(2) 北部エリア（彦根市・長浜市）
彦根市
彦根市は滋賀県北部の中心都市で、彦根城で知られる歴史的な街です。
- 坪単価: 約20万円
- 主な駅: 彦根駅（新快速停車）
- 特徴: 駅周辺は利便性が高く、歴史的景観が魅力
- 注意点: 京阪神からの距離があるため、通勤には不向き
彦根市は北部エリアの中では地価が安定していますが、南部に比べると上昇率は低めです。
長浜市
長浜市は滋賀県北部の観光地で、琵琶湖北岸に位置します。
- 坪単価: 約15万円
- 主な駅: 長浜駅
- 特徴: 観光地として有名、自然環境が豊か
- 注意点: 人口減少により地価が-11%と大幅下落
長浜市は自然環境を重視する層には魅力的ですが、地価下落傾向のため、資産価値の観点からは慎重な判断が必要です。
(3) 湖西エリア（高島市）
高島市は琵琶湖西岸に位置し、豊かな自然環境が特徴です。
- 坪単価: 約10万円
- 主な駅: 近江今津駅、マキノ駅
- 特徴: 琵琶湖と山々に囲まれた自然環境、移住先として注目
- 注意点: 地価が-21%と県内で最大の下落率、京阪神からの距離がある
高島市は自然環境を最優先する方や、リモートワークで通勤の必要がない方には検討候補の一つとなりますが、資産価値の観点からは慎重な判断が必要です。
用途地域と建築規制の理解
(1) 用途地域ごとの建築可能な建物
用途地域とは、都市計画法に基づき、建築できる建物の種類や用途を定めた地域区分です。
滋賀県内で一般的な用途地域と建築可能な建物は以下の通りです。
| 用途地域 | 建築可能な建物 | 特徴 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 戸建住宅、小規模店舗 | 閑静な住宅街 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 戸建住宅、中高層マンション | 中層建物可 |
| 第一種住居地域 | 住宅、店舗、小規模オフィス | 利便性高い |
| 準工業地域 | 住宅、店舗、工場 | 多様な用途 |
土地購入時は、用途地域を確認し、希望する建物が建築可能かを事前にチェックしましょう。用途地域は各市町村の都市計画図で確認できます。
(2) 琵琶湖周辺の開発規制と環境保全
琵琶湖周辺は環境保全のため、以下の法規制があります。
- 湖沼法: 琵琶湖の水質保全のため、一定規模以上の開発は届出・許可が必要
- 自然公園法: 琵琶湖国定公園内は建築制限あり
- 各自治体の条例: 景観条例、環境保全条例など
琵琶湖周辺で土地を購入する際は、これらの法規制を事前に確認し、地域に精通した不動産会社への相談を推奨します。
(3) 各自治体の最低敷地面積規制
滋賀県内の一部自治体では、最低敷地面積規制を設けています。
例えば、第一種低層住居専用地域では「最低敷地面積120m²以上」などの規制がある場合があります。これは、良好な住環境を維持するための規制です。
土地購入時は、希望するエリアの最低敷地面積規制を確認しましょう。各市町村の都市計画課で詳細を確認できます。
土地購入の手続きと注意点
(1) 土地売買等の届出制度（事後届出）
滋賀県ホームページ 土地売買等の届出（事後届出）によると、国土利用計画法に基づき、一定面積以上の土地売買後に行政へ届け出る制度（事後届出）があります。
届出が必要な面積:
- 市街化区域: 2,000m²以上
- 市街化調整区域: 5,000m²以上
- 都市計画区域外: 10,000m²以上
届出期限: 契約締結日から2週間以内
2025年7月1日からの変更: 届出様式が変更されるため、最新情報を滋賀県ホームページで確認してください。
(2) 湖沼地帯特有の法規制と確認方法
滋賀県は琵琶湖を中心とした湖沼地帯であり、以下の法規制が存在します。
- 湖沼法: 水質保全のため、一定規模以上の開発は届出・許可が必要
- 自然公園法: 琵琶湖国定公園内は建築制限あり
- 景観条例: 各自治体が景観保全のため独自の規制を設定
これらの法規制は、土地の評価や取引に専門知識が必要です。琵琶湖周辺で土地を購入する際は、地域に精通した不動産会社への相談を推奨します。
(3) 建築条件付き土地の契約条件
滋賀県では建築条件付き土地も多く流通しています。
建築条件付き土地とは: 指定の建築会社で一定期間内に建築契約を結ぶ条件がついた土地です。
メリット:
- 土地価格が割安な場合がある
- 建築会社が決まっているため、手続きがスムーズ
デメリット:
- 建築会社を自由に選べない
- 一定期間内に建築契約を結ぶ必要がある（通常3ヶ月程度）
建築条件付き土地を購入する際は、建築会社の施工実績や評判を事前に確認しましょう。
(4) 地域に精通した不動産会社の選び方
滋賀県特有の湖沼地帯の法規制や土地評価の難しさを考慮すると、地域に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。
選び方のポイント:
- 滋賀県内での取引実績が豊富
- 琵琶湖周辺の法規制に詳しい
- 宅地建物取引士が在籍
- 口コミや評判が良好
複数の不動産会社に相談し、メリット・デメリットを比較検討することをおすすめします。
まとめ：滋賀県での土地購入成功のポイント
滋賀県での土地購入は、京都・大阪へのアクセスと自然環境の両立という魅力があります。特に南部エリア（草津市・大津市・守山市）は地価上昇傾向で、購入・売却ともに有利な状況です。
一方、琵琶湖周辺は環境保全のため開発規制があり、湖沼法などの法規制を事前に確認する必要があります。また、県内では南部と北部・湖西で地価の二極化が進行中のため、エリア選びは慎重に行いましょう。
土地購入時は、用途地域や建築規制を確認し、一定面積以上の場合は事後届出を忘れずに行ってください。地域に精通した不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない資金計画を立てることが成功のポイントです。