不動産会社の賃貸サービスとは
賃貸物件を借りたい、または所有する物件を貸したいと考えたとき、不動産会社に相談するのが一般的です。しかし、「不動産会社に行けば全て対応してもらえる」と思っていると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
この記事では、不動産会社が提供する賃貸サービスの種類と、借りる側・貸す側それぞれの視点で会社を選ぶポイントを、国土交通省の宅地建物取引業法や原状回復ガイドラインを元に解説します。
初めて賃貸物件を探す方でも、信頼できる不動産会社を見極められるようになります。
この記事のポイント
- 賃貸サービスには「仲介」と「管理」の2種類があり、役割が異なる
- 借りる側は仲介手数料の相場（家賃0.5〜1ヶ月分+消費税）と得意エリアで判断
- 貸す側は管理委託料と入居者募集・トラブル対応の実績で選ぶ
- 仲介会社と管理会社が異なる場合は、契約前に連絡先を確認しておく
- 申込金返還拒否や退去時の敷金トラブルは法律で対処可能
不動産会社の役割（仲介・管理・売買）
不動産会社の主な業務は以下の3つに分類されます。
| 業務 | 内容 | 主な顧客 |
|---|---|---|
| 賃貸仲介 | 物件を借りたい人と貸したい人を仲介 | 借主（入居者） |
| 賃貸管理 | 物件の管理業務を代行 | 貸主（オーナー） |
| 売買仲介 | 不動産の売買を仲介 | 売主・買主 |
この記事では、賃貸に関する「仲介」と「管理」の2つに焦点を当てます。
賃貸サービスの需要と市場規模
日本不動産研究所の調査によると、2024年は高品質ファミリー向け物件を中心に賃料が上昇し、158都市中70都市で賃料の上昇が観察されました。
賃貸住宅市場は安定的な需要があり、不動産会社の賃貸サービスは今後も重要な役割を果たすと予想されます。
賃貸仲介と賃貸管理の違い
賃貸サービスは「仲介」と「管理」に分かれており、それぞれ役割が異なります。混同すると、トラブル時の連絡先がわからなくなる可能性があります。
賃貸仲介とは？仲介会社の役割
賃貸仲介は、物件を借りたい人と貸したい人を結びつけるサービスです。
仲介会社の主な業務：
- 物件情報の提供・案内
- 物件の内見手配
- 契約手続きのサポート
- 重要事項説明の実施（宅地建物取引士が義務を負う）
国土交通省の宅地建物取引業法により、仲介会社は契約前に重要事項説明を行う義務があります。
仲介手数料は成功報酬として支払われ、上限は家賃1ヶ月分+消費税と定められています。
賃貸管理とは？管理会社の役割
賃貸管理は、物件オーナーに代わって物件の管理業務を行うサービスです。
管理会社の主な業務：
- 入居者募集・審査
- 家賃の回収・督促
- 設備の点検・修繕手配
- 入居中のトラブル対応
- 退去時の立ち会い・原状回復費用の精算
管理会社はオーナーから管理委託料（家賃の5〜10%程度）を受け取り、日常的な管理業務を代行します。
入居後の設備故障やトラブルは、管理会社が窓口となります。
仲介会社と管理会社が異なる場合の注意点
物件によっては、仲介会社と管理会社が異なる場合があります。
契約時に確認すべき事項：
- 管理会社の名称・連絡先
- 入居後のトラブル時の連絡先
- 家賃の振込先（管理会社またはオーナー）
仲介会社は契約成立後の関与が薄くなるため、入居後のトラブルは管理会社に連絡する必要があります。
借りる側の視点：仲介会社の選び方
賃貸物件を借りる際、仲介会社選びは物件選びと同じくらい重要です。ここでは、借主の視点で仲介会社を選ぶポイントを解説します。
大手チェーン・地域密着型・管理会社直営の違い
仲介会社は大きく3つのタイプに分類されます。
| タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 大手チェーン | 物件数が多い、全国対応、システム化されたサービス | 地元の掘り出し物件は少ない場合がある |
| 地域密着型 | 地元の掘り出し物件が多い、細かい対応、地域情報に詳しい | 物件数は大手より少ない場合がある |
| 管理会社直営 | 管理物件を直接紹介、仲介手数料が安い場合がある | 他社管理物件は紹介してもらえない |
どのタイプが良いかは、希望条件や担当者の対応で判断するのが現実的です。
口コミ・得意エリア・営業時間での判断
ホームズによると、不動産会社選びでは以下のポイントを確認することが推奨されています。
- 口コミを参考にする（ただし鵜呑みにしない）
- 得意エリアを確認する（希望エリアの物件数が多いか）
- 営業時間・定休日を確認する（仕事帰りに相談できるか）
- 担当者の対応を見る（質問に丁寧に答えてくれるか）
契約を急かす会社や、デメリットを説明しない会社は避けるべきです。
仲介手数料の相場（0.5〜1ヶ月分+消費税）
国土交通省の宅地建物取引業法により、賃貸仲介手数料の上限は家賃1ヶ月分+消費税と定められています。
実際の相場は以下の通りです。
- 一般的な相場: 家賃0.5〜1ヶ月分+消費税
- 仲介手数料無料: 最近は無料や半額の会社も増加
- その他の費用: 仲介手数料以外に、鍵交換代や火災保険が必要な場合がある
仲介手数料を値引きしているように見えて、礼金を上乗せしている場合もあるため、総額で判断することが重要です。
契約を急かす会社は避けるべき理由
「今すぐ決めないと他の人に取られる」と契約を急かす会社は、慎重に判断すべきです。
東京都消費生活総合センターによると、申込金返還拒否や契約前の契約金支払い要求は不当な要求とされています。
契約書に署名・押印する前であれば、撤回可能な場合が多いため、焦らず検討することが大切です。
貸す側の視点：管理会社の選び方
賃貸物件を所有するオーナーにとって、管理会社選びは収益性と入居者満足度に直結します。
管理委託料の相場と管理内容
管理委託料は一般的に**家賃の5〜10%**が相場です。
管理内容によって料金は異なります。
| 管理内容 | 料金目安 |
|---|---|
| 家賃回収・督促のみ | 家賃の5%程度 |
| 家賃回収+トラブル対応 | 家賃の7%程度 |
| フルサービス（清掃・点検含む） | 家賃の10%程度 |
管理委託料が安いだけでなく、サービス内容を確認することが重要です。
入居者募集・トラブル対応の実績
管理会社を選ぶ際は、以下の実績を確認しましょう。
- 入居率（空室期間の短さ）
- 家賃滞納時の対応（督促・保証会社との連携）
- トラブル対応の迅速さ（設備故障時の修繕手配）
- 原状回復費用の精算（適正な費用負担の判断）
入居者満足度が高いと、長期入居につながり、オーナーの収益が安定します。
管理会社変更の可否と手続き
管理会社が不満な場合、変更は可能です。
変更の手順：
- 現在の管理会社に解約通知（契約書の解約条項を確認）
- 新しい管理会社と契約
- 入居者に管理会社変更の通知
- 敷金・保証金の引き継ぎ
管理会社変更時は、入居者との契約内容を引き継ぐ必要があるため、スムーズな移行が重要です。
賃貸契約時のトラブルと対策
賃貸契約にはトラブルがつきものです。ここでは、よくあるトラブルと対策を解説します。
申込金返還拒否（宅建業法違反）
申込金は、入居申し込み時に支払う預り金です。契約が不成立になった場合、全額返還されるべきものです。
東京都消費生活総合センターによると、申込金返還拒否は宅地建物取引業法で禁止されています。
対処法：
- 申込金の返還を書面で請求
- 返還されない場合は、消費者ホットライン（188番）に相談
- 宅建業法違反として監督官庁に通報
退去時の敷金返還・原状回復トラブル
退去時の原状回復トラブルは、賃貸で最も多い問題です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下の原則が示されています。
- 経年劣化・通常損耗: 貸主負担
- 借主の故意・過失による損耗: 借主負担
トラブルを防ぐポイント：
- 入居時に物件の状態を写真で記録
- 契約書の原状回復特約を確認
- 退去時の立ち会いで双方納得の上で精算
重要事項説明の確認ポイント
重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条で義務付けられた契約前の説明です。
確認すべき項目：
- 家賃・敷金・礼金・更新料
- 契約期間・更新条件
- 原状回復の負担区分
- 禁止事項（ペット・楽器等）
- 管理会社の連絡先
重要事項説明は宅地建物取引士が書面を交付して口頭で説明する必要があります。不明点は必ず質問しましょう。
トラブル時の相談窓口（消費者ホットライン188番）
トラブルが発生した場合、以下の窓口に相談できます。
- 消費者ホットライン: 188番（全国共通）
- 国土交通省の宅建業者相談窓口
- 全国賃貸住宅経営者協会連合会: 賃貸住宅トラブルQ&A
まずは管理会社に相談し、解決しない場合は公的機関に相談することをおすすめします。
まとめ：不動産会社選びで失敗しないために
不動産会社の賃貸サービスは、「仲介」と「管理」の2種類に分かれており、役割が異なります。借りる側は仲介手数料の相場や得意エリアで判断し、貸す側は管理委託料と入居者募集・トラブル対応の実績で選ぶことが重要です。
仲介会社と管理会社が異なる場合は、契約前に連絡先を確認しておきましょう。申込金返還拒否や退去時の敷金トラブルは、国土交通省のガイドラインや宅建業法で対処できます。
信頼できる不動産会社や専門家（宅地建物取引士・税理士）に相談しながら、納得のいく賃貸契約を結びましょう。