不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）とは｜少額から始める不動産投資
少額から不動産投資を始めたいが「どんな仕組みで、どんなリスクがあるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）の仕組み、メリット・デメリット、REITとの違い、サービス選びのポイントを、不動産特定共同事業法や業界データを元に解説します。
初めての方でも、不動産クラファンの基礎知識を理解し、リスクを把握した上で投資判断できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産クラファンは1〜10万円の少額から始められ、プロが運用を全て行い分配を受け取るだけ
- 不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて組成され、優先劣後方式で一定割合まで投資家の元本を保護
- 2024年の平均年利回りは約3.90%だが、元本保証ではなく物件価値が下落すれば元本毀損のリスクがある
- 原則として中途解約できないため、余裕資金での投資が必須で、急な資金需要に対応できない
- 上場企業運営のサービス、元本割れゼロの実績、劣後出資比率20%以上のサービスを選ぶことを推奨
不動産クラファンの定義（インターネットで資金を集めて不動産を運用）
CREALによると、不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、不動産を取得・運用し、運用益を投資家に分配する投資手法です。
従来の不動産投資では数千万円の自己資金が必要でしたが、不動産クラファンは1〜10万円の少額から始められます。
市場規模の拡大（2023年530件・1,007.8億円、世界市場は2036年まで20倍成長予測）
不動産テックラボによると、日本の不動産クラファン市場は急拡大しており、2023年には530件のプロジェクト、1,007.8億円の投資額となりました。2022年の419件、604.3億円から大幅に増加しています。
世界市場は2023年に約3.045兆円、2024〜2036年には20倍以上の成長が予測されており、今後も注目の投資手法です。
不動産クラファンの仕組み｜不特法に基づく資金調達と運用の流れ
不動産特定共同事業法（不特法）とは
CREALによると、不動産クラファンは不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて組成されます。不特法は投資家保護のための規制を定めており、事業者は国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。
運用の流れ（資金募集→不動産取得→運用→分配）
不動産クラファンの運用は以下の流れで進みます。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 資金募集 | インターネットで投資家から資金を集める |
| 2. 不動産取得 | 集めた資金で不動産を取得 |
| 3. 運用 | 賃貸収入や売却益を得る |
| 4. 分配 | 運用益を投資家に分配 |
投資家は投資するだけで、運用はプロが全て行います。
優先劣後方式の仕組み（運営会社が先に損失を負う）
LIFULL 不動産クラウドファンディングによると、多くのサービスは優先劣後方式を採用しています。これは、損失が出た場合、一定割合まで先に運営会社（劣後出資者）が損失を負う仕組みです。
優先劣後方式の例:
- 物件価格：1億円
- 投資家（優先出資）：8,000万円（80%）
- 運営会社（劣後出資）：2,000万円（20%）
物件価値が1億円→9,000万円に下落した場合、1,000万円の損失は全て運営会社が負担し、投資家の元本8,000万円は保護されます。
ただし、物件価値が8,000万円以下に下落すれば、投資家も元本毀損のリスクがあります。
不動産クラファンのメリット｜少額・プロ運用・優先劣後で投資家保護
最低投資額1〜10万円で始められる
不動産競売流通協会（FKR）によると、主要サービスの最低投資額は1〜10万円です。従来の不動産投資では数千万円必要だったため、初心者でも参入しやすくなりました。
プロが運用を全て行い、投資家は分配を受け取るだけ
不動産クラファンでは、物件の選定・取得・管理・売却を全て運営会社が行います。投資家は投資するだけで、手間をかけずに運用益を得られます。
優先劣後システムにより一定割合まで元本保護
優先劣後方式により、劣後出資比率（10〜30%）の範囲内であれば、投資家の元本が保護されます。LIFULLによると、劣後出資比率が高いほど投資家保護が強くなります。
平均年利回り約3.90%（2024年、銀行預金金利より高い）
2024年の平均年利回りは約3.90%です。銀行預金金利（0.001〜0.2%程度）と比較して相当高いリターンが期待できます。
不動産クラファンのデメリット・リスク｜元本割れ・流動性・事業者倒産
元本保証ではない（物件価値が劣後出資分以上に下落すれば元本毀損）
CREALによると、不動産クラファンは元本保証ではありません。優先劣後方式でも、物件価値が劣後出資分以上に下落すれば、投資家も元本毀損のリスクがあります。
原則として中途解約できない（急な資金需要に対応できない）
CREALによると、原則として中途解約できないサービスが多いです。急な資金需要に対応できないため、余裕資金での投資を推奨します。
金融機関の融資を利用できない（自己資金での投資が必要）
CREALによると、不動産クラファンは金融機関の融資を利用できません。自己資金での投資が必要です。
人気ファンドはクリック合戦（応募困難、複数プラットフォーム併用を推奨）
マイベストによると、人気ファンドは募集開始と同時に満額となることが多く、応募困難です。複数のプラットフォームを併用して効率的に運用することが推奨されます。
クリック合戦対策:
- 事前にログインして詳細を確認
- 募集開始と同時に申込み
事業者の経営破綻リスク（上場企業運営のサービスを選ぶことを推奨）
LIFULLによると、運営会社が経営破綻すると、たとえ不動産自体に価値があっても資金が回収できないケースが多いです。上場企業運営のサービスを選ぶと信頼性が高まります。
REITとの比較・サービス選びのポイント｜上場企業運営・実績・劣後比率
REIT（不動産投資信託）との違い（流動性、最低投資額、運用の透明性）
不動産クラファンとREITの主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 流動性 | 原則として中途解約不可 | 証券取引所で自由に売買可能 |
| 最低投資額 | 1〜10万円 | 数万円から |
| 投資対象 | 特定物件 | 複数物件に分散投資 |
| 運用期間 | 短期〜中期（数ヶ月〜数年） | 長期 |
サービス選びのポイント①：上場企業運営・元本割れ実績
不動産競売流通協会（FKR）によると、以下のサービスは上場企業が運営しており、元本割れゼロの実績があります。
- CREAL（クリアル）: 東証グロース市場上場、累計733億円以上、元本割れゼロ
- Rimple（リンプル）: 東証プライム上場のプロパティエージェント運営、元本割れゼロ
サービス選びのポイント②：劣後出資比率（10〜30%、高いほど保護が強い）
劣後出資比率が高いほど、投資家保護が強くなります。10〜30%程度が一般的ですが、20%以上のサービスを選ぶと安心です。
複数プラットフォーム併用で効率的に運用
マイベストによると、人気ファンドは応募困難なため、複数のプラットフォームを併用して効率的に運用することが推奨されます。
まとめ｜不動産クラファンで押さえるべき投資判断のポイント
不動産クラウドファンディングは、1〜10万円の少額から始められ、プロが運用を全て行い、平均年利回り約3.90%が期待できます。優先劣後方式により一定割合まで元本保護がありますが、元本保証ではなく、原則として中途解約できません。
投資判断は自己責任です。上場企業運営のサービス、元本割れゼロの実績、劣後出資比率20%以上のサービスを選び、複数の情報源を確認してください。
専門家（ファイナンシャルプランナー、投資アドバイザー等）への相談も検討しながら、余裕資金で慎重に投資しましょう。