個人間での土地売買の流れ・手続き・注意点を徹底解説

個人間での土地売買とは

土地の売買を検討している方の中には、「仲介手数料を節約したい」「知人や親族との売買なので業者は不要では」と考える方もいるのではないでしょうか。

この記事では、個人間での土地売買のメリット・デメリット、具体的な流れ、必要書類、注意すべきポイントを解説します。法律上は個人間での売買は可能ですが、住宅ローンや契約書作成などの課題もあるため、判断材料としてご活用ください。

この記事のポイント

• 個人間売買は法的に可能だが、住宅ローンがほぼ使えない点に注意
• 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）を節約できるメリットあり
• 契約書作成・登記手続きは専門知識が必要、司法書士への依頼を推奨
• 契約不適合責任・境界トラブル・みなし贈与など、リスクも存在

個人間売買のメリット・デメリット

個人間売買にはメリットとデメリットの両面があります。

(1) メリット（仲介手数料の節約・スケジュールの自由度）

個人間売買の最大のメリットは、仲介手数料の節約です。

物件価格	仲介手数料（上限）
1,000万円	約39.6万円
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円

3,000万円の土地なら、約106万円の節約が可能です。

また、不動産会社を介さないため、売買スケジュールを当事者間で自由に調整できるメリットもあります。

(2) デメリット（住宅ローン困難・トラブルリスク・手続きの複雑さ）

一方で、以下のデメリットがあります。

住宅ローンがほぼ使えない:

• 金融機関は重要事項説明書（宅建士作成）を必須としていることが多い
• 個人間売買では重要事項説明書が作成されないため、ローン審査が通らない
• 現金購入が前提となる

トラブルリスク:

• 契約不適合責任（後から欠陥が発覚）
• 境界トラブル
• 瑕疵担保責任の範囲が不明確

手続きの複雑さ:

• 契約書を自分で作成する必要がある
• 登記手続きを自分で行う必要がある
• 専門知識がないとミスが発生しやすい

(3) 不動産会社を通す場合との比較

項目	個人間売買	不動産会社仲介
仲介手数料	なし	価格の3%+6万円+消費税
住宅ローン	ほぼ不可	利用可能
契約書作成	自己責任	不動産会社が作成
トラブル対応	自己責任	不動産会社がサポート

個人間売買の流れと必要書類

個人間で土地を売買する場合の流れと必要書類を解説します。

(1) 売買の流れ（価格決定・契約・決済・登記）

個人間売買の基本的な流れは以下の通りです。

1. 価格決定: 市場価格を調査し、売買価格を決定
2. 条件協議: 引渡し時期、支払い方法などを協議
3. 契約書作成: 売買契約書を作成
4. 契約締結: 双方署名・押印、手付金の授受
5. 決済・引渡し: 残代金支払い、物件引渡し
6. 登記手続き: 所有権移転登記を法務局に申請

(2) 売主の必要書類

売主が準備する主な書類は以下の通りです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証等）
• 固定資産税評価証明書
• 土地測量図・境界確認書（あれば）

(3) 買主の必要書類

買主が準備する主な書類は以下の通りです。

• 住民票
• 本人確認書類（運転免許証等）
• 実印・印鑑証明書
• 売買代金

契約書作成と登記手続き

個人間売買で最も重要なのが、契約書作成と登記手続きです。

(1) 売買契約書の必須項目と作成ポイント

売買契約書には以下の項目を必ず記載しましょう。

• 当事者情報（売主・買主の氏名・住所）
• 物件情報（所在・地番・地目・地積）
• 売買価格
• 手付金の額と支払い時期
• 残代金の支払い時期と方法
• 引渡し時期
• 契約不適合責任の範囲と期間
• 違約金の定め

契約書の内容に不備があると、後のトラブルにつながります。

(2) 所有権移転登記の手続き

所有権移転登記は法務局で行います。

• 申請書の作成
• 登録免許税の納付（固定資産税評価額×2%）
• 必要書類の提出

登記が完了すると、買主の名義に変更されます。

(3) 司法書士への依頼のメリット

登記手続きは自分でも可能ですが、司法書士への依頼を推奨します。

• ミス防止: 専門家によるチェックで書類不備を防げる
• 時間節約: 手続きを代行してもらえる
• 費用目安: 5〜10万円程度

契約書作成も含めてサポートしてもらえる場合があります。

トラブルと対策・専門家活用

個人間売買で発生しやすいトラブルと対策を解説します。

(1) 契約不適合責任と境界トラブル

契約不適合責任:

• 売買後に土地の欠陥（地盤沈下、埋設物等）が発覚した場合、売主が責任を負う
• 契約書で責任範囲・期間を明確にしておくことが重要

境界トラブル:

• 境界が不明確な場合、隣地所有者との紛争に発展する可能性
• 売買前に境界確定測量を行うことを推奨

(2) 税務リスク（みなし贈与・譲渡所得）

みなし贈与:

• 市場価格より著しく低い価格で売買した場合、贈与税が課される可能性
• 親族間売買では特に注意が必要
• 市場価格の80%未満は税務署に指摘されるリスクあり

譲渡所得税:

• 売却益が発生した場合、譲渡所得税が課される
• 所有期間5年以下：約39%、5年超：約20%

(3) 専門家への相談を推奨

個人間売買では、以下の専門家への相談を推奨します。

専門家	相談内容
司法書士	契約書作成、登記手続き
宅地建物取引士	重要事項説明、契約内容のチェック
税理士	譲渡所得税、みなし贈与の判断

まとめ：安全に個人間売買を進めるために

個人間での土地売買は法的に可能であり、仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）を節約できるメリットがあります。ただし、住宅ローンがほぼ使えない点、契約書作成や登記手続きの専門知識が必要な点には注意が必要です。

個人間売買が向いているケース:

• 親族間・知人間での売買
• 現金購入が可能な場合
• 専門家のサポートを受けられる場合

不動産会社仲介が向いているケース:

• 住宅ローンを利用したい場合
• 手続きを専門家に任せたい場合
• トラブル防止を重視する場合

契約不適合責任・境界トラブル・みなし贈与などのリスクを考慮し、必要に応じて司法書士・宅地建物取引士・税理士に相談しながら進めることをお勧めします。