長岡京市の土地市場｜京都・大阪への利便性と価格上昇の背景
京都府長岡京市で土地購入を検討する際、「京都・大阪へのアクセスの良さから価格は高いのか」「どのエリアが人気なのか」といった疑問を持つ方は多いでしょう。
この記事では、長岡京市のエリア別土地価格相場、JR・阪急沿線のアクセス利便性、土地選びのポイント（災害リスク・地盤調査・建築条件）、購入の流れを、長岡京市公式サイトや国土交通省の公式情報を元に解説します。
長岡京市で土地購入を検討している方が、価格相場を正確に把握し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 長岡京市の土地価格は2024年実勢価格27.5万円/m²（90.9万円/坪）、前年比+22.21%と大幅上昇中
- 長岡天神駅周辺が最高値24万円/m²、西山天王山駅周辺は15.8万円/m²と比較的手頃
- 京都駅まで10分、大阪駅まで30分の交通利便性が価格上昇の主因
- 有馬高槻断層帯が通過しており、地震リスクと地盤改良費用（60万〜120万円以上）を考慮する必要がある
- 長岡京市防災ハザードマップ（2025年3月改訂）で洪水・地震リスクを事前確認することが重要
(1) 長岡京市の人口動向と土地需要
長岡京市公式サイトによると、2025年11月時点の人口は82,102人、世帯数は38,405世帯です。2015年の80,090人から緩やかに増加しており、人口密度は京都府内2位の高さです。
人口増加の背景には、京都・大阪へのアクセスの良さと、徒歩・自転車で生活できる利便性があり、土地需要が安定しています。
(2) 京都駅10分・大阪駅30分の交通利便性
JR長岡京駅から京都駅まで約10分、大阪駅まで約30分とアクセスが良好です。阪急長岡天神駅・西山天王山駅もあり、京都市内・大阪市内への通勤・通学に適しています。
この交通利便性が、長岡京市の土地価格上昇の主要因となっています。
(3) 2024年の価格動向｜前年比+22%上昇の要因
土地価格ドットコムによると、2024年第1四半期の実勢価格は27.5万円/m²（90.9万円/坪）で、前年比+22.21%と大幅上昇しています。住宅地は+2.51%、商業地は+6.22%の上昇です。
価格上昇の要因は、交通利便性の高さ、人口増加、京都・大阪のベッドタウンとしての需要増加です。一方、高値掴みのリスクを考慮した長期的な判断が必要です。
長岡京市の土地価格相場｜エリア別・駅別の価格動向
長岡京市の土地価格は、駅からの距離、エリアの利便性、学区等により大きく異なります。ここでは、2024年の最新相場を紹介します。
(1) 2024年実勢価格｜27.5万円/m²（90.9万円/坪）
土地価格ドットコムによると、2024年第1四半期の実勢価格は以下の通りです。
| 項目 | 価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 全体平均 | 27.5万円/m²（90.9万円/坪） | +22.21% |
| 住宅地 | 19.7万円/m² | +2.51% |
| 商業地 | 38.9万円/m² | +6.22% |
実勢価格は、実際の不動産取引で成立した価格です。公示地価より高くなることが多いため、購入時の参考にする際は注意が必要です。
(2) 長岡天神駅周辺｜24万円/m²（最高値エリア）
SUUMOの土地価格相場情報によると、長岡天神駅周辺が最高値で24万円/m²です。歴史的環境（長岡天満宮等）と商業施設が充実しており、生活利便性が高いエリアです。
駅からの距離により価格は変動し、徒歩10分圏内の物件は特に需要が高くなっています。
(3) 西山天王山駅周辺｜15.8万円/m²（比較的手頃なエリア）
西山天王山駅周辺は15.8万円/m²と、長岡天神駅周辺より約8万円/m²安い水準です。2013年開業の新駅エリアで、今後の開発状況により価格が変動する可能性があります。
長岡天神駅と比べると商業施設は少ないものの、京都・大阪へのアクセスは良好で、価格を抑えたい方に適しています。
(4) 公示地価と実勢価格の違い
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する1月1日時点の標準地の価格（1m²あたり）です。2024年基準地価平均は23.1万円/m²（76.6万円/坪）でした。
実勢価格（27.5万円/m²）は公示地価より約4万円/m²高く、実際の取引価格はさらに変動します。長岡京市の地価公示情報も併せて確認することを推奨します。
人気エリアの特徴｜JR・阪急沿線の利便性と住環境
長岡京市内でも、エリアにより交通利便性や生活環境が異なります。主要エリアの特性を紹介します。
(1) JR長岡京駅周辺｜京都・大阪への通勤・通学に最適
JR長岡京駅は京都駅まで約10分、大阪駅まで約30分とアクセスが良好です。駅周辺には商業施設・医療機関が充実しており、日常生活に必要な施設が揃っています。
駅東側は扇状地で比較的地盤が強いとされていますが、小畑川の洪水リスクには注意が必要です。
(2) 阪急長岡天神駅周辺｜歴史的環境と商業施設の充実
阪急長岡天神駅周辺は、長岡天満宮等の歴史的環境と、商業施設が充実したエリアです。京都河原町駅まで約20分、大阪梅田駅まで約40分とアクセスも良好です。
長岡天神駅周辺は長岡京市内で最も土地価格が高いエリアですが、生活利便性の高さから人気があります。
(3) 阪急西山天王山駅周辺｜新駅エリアの開発状況
2013年開業の西山天王山駅周辺は、比較的新しいエリアです。駅周辺の開発が進んでおり、今後の商業施設や住宅地の拡充が期待されています。
長岡天神駅と比べると価格が手頃で、将来性を見越した購入に適しています。
(4) 住みやすさのポイント｜人口密度が府内2位の利便性
スマイティの住みやすさ情報によると、長岡京市は面積が小さく人口密度が京都府内2位のため、徒歩・自転車で生活できる利便性が魅力です。
商業施設・医療機関・教育施設が市内に集中しており、車がなくても日常生活に困らない環境です。
土地選びのポイント｜災害リスク・地盤調査・建築条件
長岡京市で土地を選ぶ際には、災害リスク、地盤の状態、建築条件を事前に確認する必要があります。
(1) ハザードマップで確認｜有馬高槻断層帯と洪水リスク
長岡京市防災ハザードマップ（2025年3月改訂）によると、長岡京市内には有馬高槻断層帯が通過しています。過去に1596年慶長伏見地震（M7.5クラス）が発生しており、地震リスクを考慮する必要があります。
また、小畑川の洪水ハザードマップを確認し、浸水想定区域を避けるか、対策を検討しましょう。長岡京駅東側の扇状地は比較的地盤が強いとされていますが、洪水リスクには注意が必要です。
(2) 地盤調査と改良費用｜60万〜120万円以上の予算確保
SUUMOの地盤調査解説によると、地盤調査は購入前に実施できないのが一般的です。購入後に地盤調査を行い、軟弱地盤と判定された場合、地盤改良工事が必要になります。
地盤改良費用は60万〜120万円以上が目安ですが、地盤状況により変動します。予算に余裕を持って土地購入を検討しましょう。
(3) 建築条件付き土地と建築条件なし土地の違い
建築条件付き土地は、土地購入後、一定期間内（通常3ヶ月以上）に指定された建築会社と建築契約を結ぶことが条件の土地です。業者選択の自由度が低い一方、価格が割安なことが多いです。
建築条件なし土地は、自由に建築会社を選べますが、価格は高めです。SUUMOやCentury21では建築条件なし土地も多数掲載されており、自由な業者選択が可能です。
(4) 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
用途地域は、都市計画法により定められた、各地域で建設できる建物の種類や規模を制限する区域です。建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）も制限されます。
希望する建物が建てられるか、購入前に必ず確認しましょう。詳細は宅地建物取引士にご相談ください。
購入の流れと注意点｜用途地域・建ぺい率・契約の確認
長岡京市で土地を購入する際の流れと注意点を紹介します。
(1) 土地探しのポイント｜大手ポータルサイトの活用
SUUMO（157件掲載）やCentury21（193件掲載）などの大手ポータルサイトで、長岡京市の土地物件を検索できます。駅からの距離、面積、価格、建築条件の有無で絞り込み、複数物件を比較しましょう。
気になる物件があれば、不動産会社に問い合わせて現地を見学し、周辺環境を確認することを推奨します。
(2) 契約前の確認事項｜重要事項説明書のチェック
土地購入時には、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。用途地域、建ぺい率、容積率、ライフライン（上下水道、ガス、電気）の状況、災害リスク等を必ず確認しましょう。
疑問点があれば、契約前に不動産会社や宅地建物取引士に質問し、納得した上で契約することが重要です。
(3) 諸費用の内訳｜仲介手数料・登記費用・不動産取得税
土地購入時には、物件価格以外に以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） | 土地価格により変動 |
| 登記費用 | 所有権移転登記、司法書士報酬 | 10万〜20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 土地価格により変動 |
諸費用は物件価格の5〜10%が目安です。詳細な税金計算は税理士への相談を推奨します。
まとめ｜長岡京市の土地購入で成功するために
長岡京市の土地価格は、2024年実勢価格27.5万円/m²（90.9万円/坪）で、前年比+22.21%と大幅上昇中です。京都駅まで10分、大阪駅まで30分の交通利便性が価格上昇の主因となっています。
長岡天神駅周辺が最高値24万円/m²、西山天王山駅周辺は15.8万円/m²と比較的手頃です。一方、有馬高槻断層帯が通過しており、地震リスクと地盤改良費用（60万〜120万円以上）を考慮する必要があります。
長岡京市防災ハザードマップ（2025年3月改訂）で洪水・地震リスクを事前確認し、用途地域・建ぺい率・容積率の制限も購入前に必ず確認しましょう。
(1) 長岡京市の土地購入に向いている人
以下のような方に長岡京市の土地購入は向いています。
- 京都・大阪への通勤・通学を重視する
- 徒歩・自転車で生活できる利便性を求める
- 歴史的環境と現代的な利便性の両立を望む
- 人口密度が高く活気のあるエリアを好む
(2) 長期的な資産価値を見据えた判断
土地価格が前年比+22%上昇しており、今後の価格変動リスクを考慮した長期的な資産価値評価が必要です。駅近・商業施設近くの土地は、将来の売却時にも需要が安定している可能性が高いです。
地震リスクや洪水リスクを踏まえた立地選びも、長期的な資産価値に影響します。
(3) 次のアクション｜物件検索と不動産会社への相談
長岡京市で土地購入を検討している方は、まずSUUMOやCentury21などのポータルサイトで物件を検索し、相場感を把握しましょう。気になる物件があれば、複数の不動産会社に問い合わせて比較することを推奨します。
長岡京市の地価公示情報や防災ハザードマップも事前に確認し、安全性と資産価値の両面から判断しましょう。
詳細な税金計算や契約手続きについては、宅地建物取引士や税理士への相談を推奨します。