住宅ローン審査の重要性と審査落ちの実態
住宅購入を検討する際、「住宅ローン審査に落ちたらどうしよう」と不安を感じる方は少なくありません。年収や勤続年数、信用情報に不安要素がある場合、事前に審査に落ちる理由を把握し、対策を立てることが重要です。
この記事では、住宅ローン審査に落ちる理由と対策を、三井住友銀行やリクルートの情報を元に解説します。
初めて住宅ローンを申し込む方でも、審査基準を正確に理解し、無理のない借入計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 調査によると、事前審査で14.3%、本審査で6.9%が落ちており、約5%の申込者が審査に落ちる
- 審査に落ちる主な理由は、個人信用情報の問題、返済負担率の高さ、勤続年数の短さ、健康状態と団信加入の問題など7つに分類される
- 返済負担率は理想的には20～25%、審査基準では30～35%が目安（フラット35では年収400万円以上で35%以下）
- 審査落ちを防ぐには、個人信用情報の事前確認、既存借入の完済、返済負担率の適正化が重要
住宅ローン審査の基本的な基準
(1) 事前審査と本審査の違い
住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。
事前審査と本審査の違い
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 審査期間 | 数日～1週間 | 1～2週間 |
| 審査内容 | 簡易的な確認（年収、勤続年数、信用情報等） | 詳細な確認（健康状態、物件評価、団信加入等） |
| 必要書類 | 源泉徴収票、本人確認書類など | 正式な収入証明、物件資料、団信診断書など |
| 落ちる確率 | 14.3%（調査による） | 6.9%（調査による） |
（出典: ゼロ仲介）
事前審査通過後でも、本審査で落ちる場合があります。主な理由は、転職や新たな借入など、事前審査と本審査の間の状況変化です。
(2) 審査で確認される5つの項目
住宅ローン審査では、以下の5つの項目が主に確認されます。
審査項目
- 完済時年齢: 多くの金融機関は完済時年齢を80歳未満に設定
- 健康状態: 団体信用生命保険（団信）加入が必須の場合が多い
- 借入時年齢: 一般的に20歳以上65～70歳未満
- 年収: 年収200万～300万円以上が目安（金融機関により異なる）
- 勤続年数: 多くの金融機関で2～3年以上が求められる
（出典: リクルート）
これらの項目に加えて、個人信用情報、返済負担率、既存借入、物件の担保評価なども重要な審査ポイントです。
(3) フラット35の審査基準
住宅金融支援機構のフラット35は、返済負担率の基準を明確に公表しています。
フラット35の返済負担率基準
| 年収 | 返済負担率の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
（出典: 三井住友銀行）
フラット35は民間金融機関と比べて審査基準が明確で、勤続年数や雇用形態の制限が緩やかな場合があります。
住宅ローン審査に落ちる7つの理由
(1) 個人信用情報の問題（延滞・異動情報）
個人信用情報は、住宅ローン審査で最も重要な項目の一つです。過去にクレジットカードや携帯料金の延滞があると、審査に大きく影響します。
異動情報とは
クレジットカードや携帯代金などで61日以上または3ヶ月以上の延滞があると「異動」として記録されます。この情報は5年間保存され、住宅ローン審査はほぼ通らない可能性が高いです。
（出典: グローベルス）
信用情報機関
- CIC（シー・アイ・シー）: クレジットカード会社が主に加盟
- JICC（日本信用情報機構）: 消費者金融が主に加盟
- KSC（全国銀行個人信用情報センター）: 銀行が主に加盟
事前に自分の信用情報を確認することをお勧めします。開示請求は各機関に対して1,000円程度の手数料で可能です。
(2) 返済負担率が高い（年収に対する返済額の割合）
返済負担率（返済比率）とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。返済負担率が高すぎると、審査に落ちる可能性が高まります。
返済負担率の目安
- 理想的な返済負担率: 20～25%
- 審査基準: 30～35%
- フラット35の基準: 年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下
（出典: 三井住友銀行）
計算例
年収500万円の場合、返済負担率30%なら年間返済額は150万円（月額12.5万円）が上限です。
返済負担率には、住宅ローンだけでなく、カードローンや自動車ローンなどの既存借入も含まれます。
(3) 勤続年数が短い・雇用形態が不安定
多くの金融機関では、勤続年数2～3年以上を求めています。転職直後や勤続年数が短い場合、審査に不利になります。
勤続年数の目安
- 正社員: 2～3年以上が望ましい
- 契約社員・派遣社員: 審査が厳しい場合が多い（フラット35は比較的緩やか）
- 自営業・個人事業主: 3年以上の確定申告書が必要な場合が多い
（出典: リクルート）
転職予定がある場合は、転職前に住宅ローン審査を通すか、新しい職場で一定期間勤務してから申し込むことを推奨します。
(4) 健康状態と団信加入の問題
多くの金融機関は、団体信用生命保険（団信）への加入を必須としています。健康上の理由で団信に加入できない場合、本審査で落ちる可能性が高いです。
団信加入が難しいケース
- 既往症がある（がん、心疾患、脳血管疾患など）
- 現在治療中の病気がある
- 身体障害がある
対策
- ワイド団信: 一般の団信よりも加入条件が緩やかだが、金利が0.2～0.3%程度上乗せされる
- 団信不要の住宅ローン: フラット35は団信加入が任意（ただし金利が高くなる場合がある）
（出典: グローベルス）
(5) 既存借入が多い
カードローンや自動車ローンなどの既存借入があると、返済負担率が高くなり、審査に不利です。
既存借入の例
- カードローン（消費者金融、銀行カードローン）
- 自動車ローン
- 教育ローン
- クレジットカードのリボ払い・分割払い
対策
- 申込前に既存借入を完済または減額する
- 使用していないクレジットカードを解約する（キャッシング枠も審査対象）
（出典: SBI新生銀行）
(6) 物件の担保評価不足
購入物件の担保価値が借入額に対して低いと判断されると、審査に落ちる場合があります。
担保評価が低くなるケース
- 築年数が古い物件（築30年以上など）
- 再建築不可物件
- 市場価値が低いエリアの物件
- 土地面積が小さい物件
対策
- 頭金を増やして借入額を減らす
- 担保評価が高い物件を選ぶ
（出典: グローベルス）
(7) 完済時年齢・年収の基準未達
多くの金融機関は、完済時年齢を80歳未満に設定しています。高齢での借入は返済期間が短くなり、月々の返済額が高くなるため、返済負担率が基準を超える可能性があります。
年齢と年収の基準
- 完済時年齢: 80歳未満（金融機関により75歳など異なる）
- 年収: 200万～300万円以上が目安（金融機関により異なる）
（出典: リクルート）
審査に落ちたときの対処法と再申込の戦略
(1) 落ちた理由の特定と改善策
審査に落ちた場合、まずは理由を特定することが重要です。金融機関は審査に落ちた詳細な理由を教えてくれない場合が多いですが、以下の項目を自己チェックしましょう。
自己チェック項目
- 個人信用情報（CIC・JICC・KSCに開示請求）
- 返済負担率（年間返済額÷年収）
- 勤続年数
- 既存借入の有無
- 健康状態と団信加入可否
理由を特定したら、改善策を実施してから再申込を検討しましょう。
(2) 別の金融機関への申込
審査基準は金融機関により異なります。A銀行で落ちてもB銀行では通る場合があります。
金融機関選びのポイント
- メガバンク: 審査が厳しめだが、金利が低い
- 地方銀行・信用金庫: 審査が比較的緩やかで、地域密着型のサービス
- フラット35: 勤続年数や雇用形態の制限が緩やか
- ネット銀行: 金利が低いが、審査はケースバイケース
（出典: SBI新生銀行）
ただし、短期間に多数の金融機関に申込すると「申込ブラック」として警戒される場合があります。2～3社程度に絞るのが賢明です。
(3) ペアローンや収入合算の検討
単独で審査に通らない場合、配偶者との収入合算やペアローンを検討しましょう。
ペアローンと収入合算の違い
| 項目 | ペアローン | 収入合算 |
|---|---|---|
| 契約数 | 2本（夫婦それぞれ1本） | 1本（主債務者のみ） |
| 団信 | 夫婦それぞれ加入 | 主債務者のみ加入 |
| 住宅ローン控除 | 夫婦それぞれ適用 | 主債務者のみ適用 |
（出典: SBI新生銀行）
ペアローンは1人あたりの借入額が減るため、審査に通りやすくなります。
審査通過率を高めるための事前対策
(1) 個人信用情報の事前確認（CIC・JICC・KSC）
住宅ローン申込前に、必ず個人信用情報を確認しましょう。
開示請求の方法
- CIC: インターネット・郵送・窓口で開示請求可能（手数料1,000円）
- JICC: インターネット・郵送・窓口で開示請求可能（手数料1,000円）
- KSC: 郵送で開示請求（手数料1,000円）
異動情報や延滞記録がある場合、完済してから5年経過するまで待つか、フラット35など審査基準が異なる金融機関を検討しましょう。
(2) 既存借入の完済または減額
カードローンや自動車ローンなどの既存借入は、申込前に完済または減額することを推奨します。
完済の優先順位
- カードローン（金利が高く、返済負担率への影響が大きい）
- 自動車ローン
- 教育ローン
- クレジットカードのリボ払い
使用していないクレジットカードのキャッシング枠も審査対象となるため、不要なカードは解約しましょう。
(3) 返済負担率を30%以下に抑える
無理のない借入計画を立てるため、返済負担率を30%以下に抑えることを推奨します。
返済負担率を抑える方法
- 頭金を増やす
- 借入額を減らす
- 返済期間を延ばす（ただし総利息額は増える）
- ペアローンや収入合算を検討
（出典: 三井住友銀行）
理想的には返済負担率20～25%で、無理のない返済計画を立てましょう。
まとめ：無理のない住宅ローン計画の立て方
住宅ローン審査に落ちる主な理由は、個人信用情報の問題、返済負担率の高さ、勤続年数の短さ、健康状態と団信加入の問題など7つに分類されます。調査によると、事前審査で14.3%、本審査で6.9%が落ちており、約5%の申込者が審査に落ちる計算です。
審査落ちを防ぐには、事前に個人信用情報を確認し、既存借入を完済または減額し、返済負担率を30%以下（理想的には20～25%）に抑えることが重要です。
審査基準は金融機関により異なるため、複数社に相談して比較することを推奨します。審査に不安がある場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しながら、無理のない住宅ローン計画を立てましょう。