なぜ住宅ローン審査への理解が重要なのか
住宅ローンの申し込みを検討する際、「審査に通るだろうか」と不安に感じる方は少なくありません。特にネット銀行の住宅ローンは低金利を武器に人気が高まっていますが、その分審査基準について正確な情報を把握することが重要です。
この記事では、住宅ローン審査の基準、ネット銀行と都市銀行の違い、審査通過のポイント、落ちた場合の対処法を解説します。
PayPay銀行やみずほ銀行などの具体例を交えながら、住宅ローン審査の全体像を把握できるようにします。初めて住宅ローンを申し込む方でも、自分に合った金融機関を選べるようになります。
この記事のポイント
- 住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階で行われ、約5%が審査に落ちる
- 年収・返済比率・勤続年数・信用情報・健康状態が主な評価項目
- ネット銀行は低金利だが審査が厳格化する傾向があり、都市銀行は信頼性と相談体制が充実
- 審査に通過するには他のローンを完済し、勤続年数を確保し、転職を控えることが有効
- 複数の金融機関への事前審査申し込みや専門家への相談も検討すべき
住宅ローン審査の基礎知識：事前審査と本審査の違い
住宅ローン審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。それぞれの目的と期間を理解することで、スムーズな審査準備が可能になります。
事前審査（仮審査）の目的と期間：1週間程度で結果が出る
事前審査は、本格的な審査の前に行われる簡易的な審査です。通常1週間程度で結果が出ます。年収・勤務先・勤続年数・他のローン残高などの情報をもとに、融資可能かどうかを判断します。
事前審査に通過すると、物件購入の交渉を進めやすくなります。
本審査の内容と期間：2-3週間程度かかる
本審査は、金融機関が正式に融資可否を判断する審査です。2-3週間程度かかります。事前審査の情報に加えて、物件の担保価値、団体信用生命保険への加入可否、個人信用情報の詳細確認が行われます。
審査の流れ：申込→事前審査→物件契約→本審査→融資実行
一般的な住宅ローン審査の流れは以下の通りです。
- 申込: 金融機関に住宅ローンを申し込む
- 事前審査: 簡易的な審査（1週間程度）
- 物件契約: 事前審査通過後に物件の売買契約を締結
- 本審査: 正式な審査（2-3週間程度）
- 融資実行: 本審査通過後に融資が実行される
審査を受けた約5%は審査に落ちる現実
審査を受けた約5%は審査に落ちると言われています。審査基準を事前に把握し、自分の状況を客観的に評価することが重要です。
住宅ローン審査の基準と評価項目：年収・返済比率・勤続年数・信用情報
住宅ローン審査では、以下の項目が評価されます。
年収要件：一般的に200-400万円以上が目安
金融機関により異なりますが、一般的に年収200万円以上が最低ラインです。都市銀行では年収400万円以上を目安にすることが多く、ネット銀行はやや低めの基準を設定しています。
PayPay銀行の場合、年収200万円以上で申し込めますが、低金利を維持するため内部基準はしっかりしています。
返済比率：年収の30-35%以内が目安
返済比率は、年収に対する年間返済額の割合です。一般的に年収の30-35%以内が目安とされています。
返済比率の計算には、住宅ローンだけでなく、車のローン、教育ローン、クレジットカードのリボ払いなど、すべての借入が含まれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 計算式 | （年間住宅ローン返済額 + 他のローン返済額） ÷ 年収 × 100 |
| 目安 | 30-35%以内 |
| 対策 | 他のローンを完済する、頭金を増やす |
返済比率を下げるには、他のローンを完済するか、頭金を増やすことが有効です。
勤続年数：3年以上が望ましい理由
勤続年数3年以上が望ましいとされています。これは、安定した収入の継続性を金融機関が評価するためです。
転職を考えている場合は、住宅ローン審査完了後に行うことをおすすめします。事前審査通過後に転職すると、本審査で落ちる可能性が高くなります。
個人信用情報：5-10年間記録される延滞・債務整理の影響
個人信用情報は、クレジットカードやローンの利用履歴を記録する情報です。延滞や債務整理の記録は5-10年間残ります。
携帯電話の分割払いも割賦契約として個人信用情報に記録されるため、延滞は住宅ローン審査に悪影響を与えます。日頃から支払いを遅れないよう注意が必要です。
健康状態：団体信用生命保険への加入が必須
住宅ローンを組む際、**団体信用生命保険（団信）**への加入が必須です。団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高を返済する保険です。
健康状態に不安がある場合は、事前に金融機関に確認することをおすすめします。
物件の担保価値：融資額と物件評価額のバランス
物件の担保価値も審査項目の一つです。金融機関は、融資額と物件評価額のバランスを見て、融資可否を判断します。
物件価格が市場価格と比べて高すぎる場合、融資額が減額される可能性があります。
ネット銀行と都市銀行の審査の違い：PayPay銀行・みずほ銀行の事例
ネット銀行と都市銀行では、審査基準や特徴に違いがあります。具体例を交えて解説します。
PayPay銀行の審査基準：年収200万円以上、標準的な厳しさ、個人事業主は利用不可
PayPay銀行の住宅ローン審査は、他のネット銀行と比較して標準的な厳しさです。年収200万円以上という基準は一般的な銀行より低めですが、低金利を維持するため内部基準はしっかりしています。
ただし、個人事業主は利用不可という制限があります。会社員・公務員の方が対象です。
みずほ銀行の審査基準：メガバンクとして信頼性が高い、AI事前診断導入
みずほ銀行は、大手メガバンクとして信頼性が高い金融機関です。AI事前診断を導入しており、事前に審査の可能性を確認できます。
相談窓口が充実しているため、初めて住宅ローンを組む方でも安心して申し込めます。
ネット銀行の特徴：低金利だが審査が厳格化する傾向
ネット銀行の住宅ローンは、低金利を武器に利用者が増加しています。PayPay銀行やauじぶん銀行など、ネット銀行は店舗を持たないため、コストを削減し低金利を実現しています。
ただし、低金利を維持するため、審査が厳格化する傾向があります。
都市銀行の特徴：信頼性が高く、相談窓口が充実
都市銀行（メガバンク）は、信頼性が高く、相談窓口が充実しています。みずほ銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行などが該当します。
金利はネット銀行よりやや高めですが、対面での相談が可能で、複雑な状況にも柔軟に対応してくれる場合があります。
地方銀行・信用金庫の特徴：地域密着型のサービス
地方銀行や信用金庫は、地域密着型のサービスを提供しています。地元の不動産事情に精通しており、地域特有の融資条件を設定していることもあります。
地域によっては、地方銀行や信用金庫の方が有利な条件で借りられる場合もあります。
住宅ローン審査に通過するためのポイントと落ちる理由への対策
住宅ローン審査に通過するためのポイントと、落ちる理由への対策を解説します。
審査に落ちる理由11選：個人信用情報、携帯電話分割払いの延滞、健康状態等
住宅ローン審査に落ちる主な理由は以下の通りです。
- 個人信用情報に延滞や債務整理の履歴がある
- 携帯電話の分割払いを延滞している
- 返済比率が年収の35%を超えている
- 勤続年数が3年未満
- 転職直後で収入が不安定
- 健康状態が悪く団信に加入できない
- 物件の担保価値が低い
- 自営業者・フリーランスで収入の証明が不十分
- 年収が金融機関の最低基準を下回っている
- 他に多額のローンを抱えている
- 虚偽の申告をした
これらの理由に該当する場合、審査に落ちる可能性が高くなります。
審査通過のポイント：他のローンを完済する、勤続年数を確保する、転職を控える
審査通過のポイントは以下の通りです。
- 他のローンを完済する: 返済比率を下げるため、車のローンやクレジットカードのリボ払いを完済する
- 勤続年数を確保する: 転職を考えている場合は、住宅ローン審査完了後に行う
- 転職を控える: 事前審査通過後に転職すると、本審査で落ちる可能性が高い
- 信用情報を確認する: 個人信用情報機関（CIC、JICC等）で自分の信用情報を確認し、延滞がないか確認する
- 頭金を増やす: 融資額を減らすことで、返済比率を下げられる
事前審査通過後に本審査で落ちるケース：転職・健康状態の変化
事前審査に通過したのに本審査で落ちるケースもあります。主な理由は以下の通りです。
- 事前審査通過後に転職した
- 健康状態が悪化した
- 新たなローンを組んだ
- 物件の担保価値が低いと判明した
審査完了まで、状況を変えないことが重要です。
複数の金融機関への事前審査申し込みの有効性
複数の金融機関に同時に事前審査を申し込むことは、審査通過の可能性を高める有効な方法です。ただし、短期間に多数の申し込みをすると、個人信用情報に記録が残り、審査に悪影響を与える可能性があるため、2-3社程度に絞ることをおすすめします。
専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー）への相談
住宅ローン審査に不安がある場合、ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーに相談することをおすすめします。専門家は、個別の状況に応じた最適な金融機関の選び方や、審査通過のための具体的なアドバイスを提供してくれます。
まとめ：自分に合った住宅ローンを見つけるために
住宅ローン審査は、年収・返済比率・勤続年数・信用情報・健康状態などの項目を総合的に評価して行われます。ネット銀行は低金利を武器に人気が高まっていますが、審査が厳格化する傾向があります。都市銀行は信頼性が高く、相談体制が充実しています。
審査に通過するには、他のローンを完済し、勤続年数を確保し、転職を控えることが有効です。複数の金融機関への事前審査申し込みや、専門家への相談も検討してください。
自分に合った住宅ローンを見つけ、無理のない資金計画を立てましょう。