国土交通省の土地価格データとは
土地の購入や売却を検討する際、「この土地は適正価格なのか？」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、国土交通省が提供する土地価格データの種類、調べ方、見方を公式情報を元に解説します。また、公示地価と実際の取引価格（実勢価格）の違いや、価格の算出方法も具体的に説明します。
初めて土地取引を検討する方でも、国土交通省の公的データを活用して客観的な相場を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 国土交通省の土地総合情報システム（不動産情報ライブラリ）で地価公示・基準地価・約547万件の取引価格情報を無料検索可能
- 地価公示（1月1日評価・3月発表）と基準地価（7月1日評価・9月発表）を組み合わせると年2回の価格推移を把握できる
- 実勢価格（実際の取引価格）は公示地価の1.1倍程度が目安だが、個別要因で変動する
- 2025年地価公示では全国平均が前年比2.7%上昇し、バブル崩壊後最高の伸び率を記録（4年連続上昇）
国土交通省が提供する土地価格データとは
地価公示の仕組み（標準地約26,000地点、年1回1月1日評価）
国土交通省の地価公示は、全国約26,000の標準地について、毎年1月1日時点の正常な価格を判定・公示する制度です。
国土交通省土地鑑定委員会が2名以上の不動産鑑定士による鑑定を経て、毎年3月に発表します。
地価公示の主な目的は以下の通りです。
- 一般の土地取引に指標を提供
- 公共事業用地の取得価格の算定規準
- 不動産鑑定士の鑑定評価の基準
土地総合情報システム（不動産情報ライブラリ）の概要
国土交通省の土地総合情報システム（2024年4月より「不動産情報ライブラリ」にリニューアル）は、地価公示・都道府県地価調査（基準地価）・実際の不動産取引価格を無料で検索できるシステムです。
会員登録不要で、誰でも利用できます。
約547万件の取引価格情報を無料で検索可能
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、2025年3月31日時点で約547万件の取引価格情報を提供しています。
平成17年（2005年）第3四半期以降のデータを四半期ごとに検索でき、過去の実例から類似物件の価格を参照できます。
土地価格の種類と違い：地価公示・基準地価・実勢価格
公示地価と基準地価の違い（評価日・発表時期・評価主体）
公示地価と基準地価は、以下のように異なります。
| 項目 | 公示地価 | 基準地価 |
|---|---|---|
| 評価主体 | 国（国土交通省） | 各都道府県 |
| 評価日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 発表時期 | 3月 | 9月 |
| 鑑定士数 | 2名以上 | 1名以上 |
| 対象地域 | 都市計画区域内 | 都市計画区域外も含む |
両者は相互補完の役割を持ち、同じ土地で年2回評価される場合もあります。組み合わせて活用することで、半年ごとの価格推移を把握できます。
路線価・固定資産税評価額との違い
土地価格には、公示地価・基準地価以外にも複数の指標があります。
| 項目 | 公表機関 | 目的 | 公示地価との関係 |
|---|---|---|---|
| 路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の算定 | 公示地価の約80% |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 固定資産税の課税基準 | 公示地価の約70% |
これらは税金の算定基準として使われますが、実際の売買価格とは異なります。
実勢価格（実際の取引価格）との違い
実勢価格とは、実際に土地の売買が成立した時の価格です。
公示地価・基準地価は「標準地の適正価格」であり、実勢価格とは以下の点で異なります。
- 公示地価・基準地価: 標準的な土地の適正価格（目安）
- 実勢価格: 実際に売買が成立した価格（個別要因で変動）
一般的に、実勢価格は公示地価の1.1倍程度が目安ですが、接道状況・形状・周辺環境・時期により大きく変動する場合があります。
国土交通省の土地価格の調べ方
土地総合情報システムの検索手順
国土交通省の土地総合情報システムで土地価格を調べる手順は以下の通りです。
- 土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）にアクセス
- 「地価公示・都道府県地価調査」または「不動産取引価格情報」を選択
- 都道府県・市区町村を選択
- 検索条件を設定（調査年、用途区分、価格帯など）
- 検索ボタンをクリック
- 結果を確認
検索条件の設定方法（都道府県・市区町村・調査年・用途区分）
検索条件では、以下の項目を指定できます。
- 都道府県・市区町村: 調べたい地域を選択
- 調査年: 最新年度または過去の年度
- 用途区分: 住宅地・商業地・工業地など
- 価格帯: 最低価格・最高価格を指定
複数の条件を組み合わせることで、より詳細な検索が可能です。
検索結果の見方（価格（円/㎡）表示）
検索結果では、以下の情報が表示されます。
- 標準地番号: 標準地を識別する番号
- 所在地: 標準地の住所
- 価格（円/㎡）: 1平方メートルあたりの価格
- 地積: 標準地の面積
- 用途区分: 住宅地・商業地など
- 最寄り駅からの距離: アクセス情報
価格は「円/㎡」で表示されるため、土地全体の価格を算出するには「価格（円/㎡）×面積（㎡）」で計算します。
土地価格データの見方と注意点
標準地の位置と個別要因の確認
地価公示・基準地価は「標準地」の価格であり、実際に購入・売却する土地とは異なる場合があります。
以下の個別要因により、実際の価格は変動します。
- 接道状況: 道路に面している幅、方角
- 形状: 整形地か不整形地か
- 周辺環境: 学校・駅・商業施設の有無
- 時期: 市況の変動、需要・供給バランス
国土交通省のデータはあくまで目安として活用し、正確な価格を知るには不動産会社の査定や不動産鑑定士への相談を推奨します。
最新の土地価格動向（2025年地価公示）
国土交通省が2025年3月19日に発表した令和7年地価公示では、以下の動向が明らかになりました。
- 全用途平均: 前年比2.7%上昇（バブル崩壊後の1992年以降で最高の伸び率）
- 住宅地: 2.1%増
- 商業地: 3.9%増
- 4年連続上昇: 2021年以降、毎年上昇幅が拡大
上昇要因として、低金利継続・円安基調・インバウンド需要拡大が挙げられています。
データの更新頻度（地価公示は年1回3月、基準地価は年1回9月）
地価公示と基準地価の更新頻度は以下の通りです。
- 地価公示: 年1回（1月1日評価、3月発表）
- 基準地価: 年1回（7月1日評価、9月発表）
最新のデータを確認するには、発表時期を把握しておくことが重要です。
実勢価格（実際の取引価格）との違いと算出方法
公示地価から実勢価格を算出する方法（公示地価×面積×1.1）
公示地価から実勢価格の目安を算出する方法は以下の通りです。
計算式:
実勢価格 = 公示地価（円/㎡）× 面積（㎡）× 1.1
例:
- 公示地価: 20万円/㎡
- 面積: 100㎡
- 実勢価格: 20万円 × 100㎡ × 1.1 = 2,200万円
ただし、これはあくまで目安です。個別要因により変動する場合があります。
路線価から算出する方法（路線価×面積÷0.8×1.1）
路線価から実勢価格を算出する方法は以下の通りです。
計算式:
実勢価格 = 路線価（円/㎡）× 面積（㎡）÷ 0.8 × 1.1
例:
- 路線価: 16万円/㎡
- 面積: 100㎡
- 実勢価格: 16万円 × 100㎡ ÷ 0.8 × 1.1 = 2,200万円
路線価は公示地価の約80%が目安のため、0.8で割り戻します。
固定資産税評価額から算出する方法（固定資産税評価額÷0.7×1.1）
固定資産税評価額から実勢価格を算出する方法は以下の通りです。
計算式:
実勢価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
例:
- 固定資産税評価額: 1,400万円
- 実勢価格: 1,400万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 2,200万円
固定資産税評価額は公示地価の約70%が目安のため、0.7で割り戻します。
国土交通省の取引価格情報で実例を検索する方法
最も正確な実勢価格を知る方法は、国土交通省の取引価格情報で類似物件の過去の取引事例を検索することです。
検索手順は以下の通りです。
- 土地総合情報システムで「不動産取引価格情報」を選択
- 都道府県・市区町村を選択
- 取引時期（四半期）を指定
- 検索結果から類似物件（面積・立地が近い）を参照
過去の実例を複数確認することで、より正確な相場を把握できます。
まとめ：国土交通省の土地価格データの活用法
国土交通省が提供する土地価格データ（地価公示・基準地価・取引価格情報）は、土地の適正価格を把握するための重要な指標です。
土地総合情報システム（不動産情報ライブラリ）を活用すれば、約547万件の取引価格情報を無料で検索でき、過去の実例から相場を把握できます。
ただし、公示地価・基準地価はあくまで標準地の適正価格であり、実際の売買価格（実勢価格）とは異なる場合があります。個別要因（接道状況・形状・周辺環境・時期）により変動するため、正確な価格を知るには不動産会社の査定や不動産鑑定士への相談を推奨します。
最新のデータは国土交通省の公式サイトで定期的に確認しましょう。