1. 松山市の土地購入を検討する前に知っておくべきこと
松山市への移住やUターン、投資を検討する際、「松山市の土地相場はどのくらいなのか」「どのエリアが自分に合っているのか」と悩むことがあります。
この記事では、松山市の土地価格相場、人気エリアの特徴、購入時の確認ポイントを解説します。愛媛県庁の公式データや国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公的データを元に、実践的な土地選びのポイントを提示します。
この記事のポイント
- 2025年の松山市の公示地価平均は13万1,089円/m²（43万3,353円/坪）、SUUMO相場は約26万円/坪
- 松山市の地価は中心エリアと郊外エリアで二極化し、中心エリアは上昇傾向、郊外エリアは下降傾向
- 人気エリアは中心市街地、松山空港周辺、南江戸などで、土地需要が高い
- 土地物件はSUUMO 700件、SUMiTAS 1,131件、ニフティ不動産 1,514件が掲載
- 購入時は用途地域・インフラ・地盤調査・ハザードマップの確認が重要
2. 松山市の土地市場の特徴：四国最大都市の不動産動向
(1) 松山市の地価動向：中心エリアと郊外の二極化
松山市は四国最大の都市で、温暖な気候と道後温泉などの観光資源を有する魅力的な都市です。近年の地価動向は、中心エリアと郊外エリアで二極化が進んでいます。
- 中心エリア: 地価上昇傾向、2025年の公示地価は前年比+0.33%上昇
- 郊外エリア: 地価下降傾向、人口減少の影響
中心エリアから松山空港周辺までの土地需要が高く、これらのエリアでは今後も地価上昇が期待されます。
(2) 松山市の人口・経済動向と土地需要
松山市は愛媛県の県庁所在地で、四国地方の行政・経済の中心地です。人口は約50万人で、四国最大の都市圏を形成しています。
温暖な気候と豊かな自然環境、道後温泉などの観光資源があり、移住先としても人気があります。交通の利便性も高く、松山空港や高速道路により四国各地や本州へのアクセスが良好です。
(3) 松山市の土地物件の供給状況
松山市の土地物件は、主要不動産ポータルサイトで多数掲載されています。
| ポータルサイト | 物件数 |
|---|---|
| SUUMO | 700件 |
| SUMiTAS | 1,131件（公開816件、会員限定315件） |
| ニフティ不動産 | 1,514件 |
（2024年時点）
これらのサイトで価格帯、面積、駅距離などの条件を絞り込んで検索できます。
3. 松山市の土地価格相場：公示地価と実勢価格
(1) 2025年の公示地価：平均13万1,089円/m²（43万3,353円/坪）
松山市の2025年の公示地価平均は、13万1,089円/m²（43万3,353円/坪）です（出典により数値に差異がある場合があるため、最新データは愛媛県庁の公式サイトで確認を推奨します）。前年比+0.33%と緩やかな上昇傾向にあります。
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する標準地の価格（1月1日時点）で、土地取引の指標として活用されます。愛媛県庁の公式サイトで最新の地価公示データを確認できます。
(2) SUUMOなどの物件サイトの相場データ
SUUMOによると、松山市の土地価格相場は約26万円/坪です。これは実際に売り出されている物件の価格帯を元にした相場データで、公示地価とは異なる場合があります。
実際の物件価格は、立地条件（駅距離、道路幅、形状など）により大きく異なるため、複数の物件を比較して相場感を掴むことが重要です。
(3) 土地価格の調べ方：愛媛県庁・国土交通省のデータ活用
松山市の土地価格を調べる方法は主に3つあります。
- 愛媛県の公式地価データを確認できる（最も信頼性が高い）
- 市町村別の地価データを提供
- 実際の不動産取引価格を検索できる
- 約547万件の取引データを掲載
3. 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、ニフティ不動産等）
- 実際に売り出されている物件の価格を確認
- エリア別、価格帯別に検索可能
これらのツールを組み合わせることで、松山市の土地相場を多角的に把握できます。
(4) 取引価格の推移：2024年第1四半期は前年比+28.03%
2024年第1四半期の実際の取引価格は、前年同期比+28.03%と大幅に上昇しました。これは中心エリアの地価上昇が顕著だったことが主な要因です。
ただし、四半期ごとの変動は大きく、長期的なトレンドを見ることが重要です。最新の取引価格データは国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。
4. 松山市の人気エリア比較：中心部・道後温泉周辺・郊外
(1) 中心市街地エリア：商業・交通の中心地
松山市の中心市街地エリアは、商業施設や公共機関が集中し、交通の利便性が最も高いエリアです。
- JR松山駅・伊予鉄道松山市駅周辺: 交通の要衝、商業施設が充実
- 大街道・銀天街: 繁華街、飲食店・ショッピング施設が多数
- 中心エリアの特徴: 地価は高めだが、生活利便性が最も高い
中心市街地エリアは地価上昇傾向にあり、将来的な資産価値の維持が期待できます。
(2) 道後温泉周辺・松山空港周辺：観光・利便性の高いエリア
道後温泉周辺と松山空港周辺は、観光地としての魅力と交通利便性を兼ね備えたエリアです。
- 道後温泉周辺: 日本最古の温泉地、観光客も多く賑わい
- 松山空港周辺: 空港へのアクセス良好、四国各地へのアクセスも便利
- これらのエリアの特徴: 中心市街地に次ぐ人気エリア、地価は中程度
道後温泉周辺は歴史的な街並みが魅力で、松山空港周辺は交通利便性が高く、ビジネスや旅行が多い方に適しています。
(3) 郊外住宅地：南江戸など人気の住宅地
松山市の郊外住宅地は、静かな環境と比較的手頃な価格帯が魅力です。
- 南江戸: 住宅街として人気、ファミリー層に適している
- 郊外エリアの特徴: 価格は比較的安い、広めの土地が入手可能
- 注意点: 郊外エリアは地価下降傾向、交通の便は中心部より劣る
郊外エリアは、広い土地でゆったりした生活を望む方や、予算を抑えたい方に適しています。
(4) 各エリアの坪単価比較
松山市内の主要エリアの坪単価は、以下のような傾向があります。
| エリア | 坪単価の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 中心市街地 | 高め | 商業・交通の中心、地価上昇傾向 |
| 道後温泉・空港周辺 | 中程度 | 観光・交通利便性、人気エリア |
| 郊外住宅地 | 低め | 静かな環境、地価下降傾向 |
具体的な坪単価は個別の立地条件により大きく異なるため、不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトで実際の価格を確認してください。
5. 松山市の土地購入時の確認ポイント
(1) 用途地域・都市計画の確認
土地購入時は、用途地域の確認が重要です。用途地域により、建てられる建物の種類や高さが制限されます。
- 住居専用地域: 住宅中心、静かな環境
- 商業地域: 店舗・オフィスも建築可能、利便性高い
- 工業地域: 工場も建築可能、住環境には注意
松山市の都市計画情報は、松山市役所の都市計画課で確認できます。
(2) インフラ整備状況：上下水道・電気・ガス
土地購入時は、上下水道・電気・ガスの引き込み状況を確認してください。
- 上下水道: 公共下水道が整備されているか、浄化槽が必要か
- 電気: 引き込み済みか、追加工事が必要か
- ガス: 都市ガスかプロパンガスか
インフラ未整備の土地は、引き込み費用が別途必要になるため、総コストを事前に把握することが重要です。
(3) 地盤調査とハザードマップの確認
松山市で土地を購入する際は、地盤調査とハザードマップの確認が推奨されます。
- 地盤調査: 軟弱地盤の有無、地盤改良の必要性を確認
- ハザードマップ: 洪水・津波・地震のリスクを確認
ハザードマップは松山市役所のウェブサイトや国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認できます。
(4) 交通アクセスと生活利便性
土地選びでは、交通アクセスと生活利便性も重要な判断基準です。
- 駅・バス停までの距離: 通勤・通学の利便性
- スーパー・病院までの距離: 日常生活の利便性
- 学校までの距離: 子育て世帯の場合
実際に現地を訪れて、周辺環境を確認することを推奨します。
6. まとめ：松山市での土地選びのポイント
松山市の土地購入では、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 価格相場: 2025年の公示地価平均は13万1,089円/m²（43万3,353円/坪）、SUUMO相場は約26万円/坪
- 地価動向: 中心エリアは上昇傾向、郊外エリアは下降傾向で二極化
- 人気エリア: 中心市街地、道後温泉周辺、松山空港周辺、南江戸などが人気
- 確認ポイント: 用途地域・インフラ・地盤調査・ハザードマップの確認が重要
土地価格は個別の立地条件により大きく異なるため、愛媛県庁の地価公示データや国土交通省の不動産情報ライブラリを活用し、実際の取引価格や公的評価額を確認してください。
専門家（不動産業者、宅建士、建築士等）への相談を推奨し、自分のライフスタイルに合った土地を選びましょう。