愛媛県松山市の土地市場｜価格動向と購入のタイミング
愛媛県松山市で土地の購入を検討する際、「土地の価格相場はいくらか」「どのエリアを選ぶべきか」「価格は上昇しているのか、下落しているのか」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、松山市の土地価格相場、エリア別の価格動向、土地選びのポイント、購入の流れを、国土交通省の地価公示データや不動産取引価格情報を元に解説します。
松山市で新築住宅建築や土地投資を検討している方が、適正な価格で土地を購入できるようになります。
この記事のポイント
- 松山市の土地価格相場は坪単価26万円が全体平均（2025年SUUMO調べ）、公示地価は坪単価43万円
- 2025年の公示地価は前年比+0.33%の微増だが、商業地は+0.40%上昇、住宅地は-0.36%下落と二極化が進行中
- 中心部と周辺の住宅需要のある地域は価格上昇、郊外は価格下落傾向
- 建築条件なし土地を選ぶと、好きなハウスメーカーで建築できる自由度が高い
- 土地購入時は公示地価・基準地価を参考に、周辺相場より高すぎないか複数社で確認が重要
(1) 松山市の土地市場の特徴
愛媛県松山市は、人口約50万人の四国最大の都市で、商業・教育・医療の中心地です。
松山市の土地市場の特徴:
- 中心部と郊外の二極化: 松山市駅・大街道周辺の中心部は商業地として価格上昇、郊外の住宅地は価格下落
- 住宅需要の集中: 学区・交通アクセスの良いエリアに住宅需要が集中
- 公的データが充実: 国土交通省の地価公示、都道府県の基準地価が公開されており、相場確認が可能
松山市内の土地物件は、SUUMO・athome・HOMES等の大手ポータルサイトで常時700-900件程度が販売されています。
(2) なぜ松山市の土地購入が注目されるのか
松山市が土地購入先として注目される理由は以下の通りです。
- 四国の中心都市: 商業・教育・医療施設が充実し、生活利便性が高い
- 比較的手頃な価格: 東京・大阪と比較して土地価格が手頃
- 観光都市としての魅力: 道後温泉や松山城など観光資源が豊富で、インバウンド需要も期待できる
松山市の土地価格相場｜公示地価と実勢価格の目安
土地価格を把握する際は、公示地価と**実際の取引価格（実勢価格）**の両方を確認することが重要です。
(1) 2025年の公示地価（13万1089円/m²、坪単価43万円）
国土交通省の地価公示データによると、2025年の松山市の公示地価は以下の通りです。
2025年の公示地価:
- 平均公示地価: 13万1089円/m²（坪単価43万3353円/坪）
- 前年比: +0.33%の微増
- 商業地: 前年比+0.40%の上昇
- 住宅地: 前年比-0.36%の下落
（出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査、2025年版）
公示地価は、国が毎年1月1日時点で公表する土地価格の指標で、売買取引の目安となります。
(2) 実勢価格の目安（坪単価26万円）
SUUMOの調査によると、松山市の実際の土地取引価格は以下の通りです。
実勢価格の目安（2025年SUUMO調べ）:
- 坪単価: 26万円（全体平均）
- 100m²あたり: 約765万円（HOMES調べ）
実勢価格は、公示地価より低いことが多く、実際の売買取引価格を反映しています。
(3) 公示地価と実際の取引価格の違い
公示地価と実際の取引価格には差があります。
公示地価と実勢価格の違い:
- 公示地価: 国が公表する指標。更地の標準的な価格を想定
- 実勢価格: 実際の売買取引価格。土地の形状、道路付き、建築条件などの個別要因を反映
土地購入時は、公示地価を参考にしつつ、周辺の実際の取引事例を複数確認することが重要です。
エリア別価格動向と人気エリア｜中心部と郊外の二極化
松山市内でも、エリアにより価格動向が大きく異なります。
(1) 商業地の価格上昇（前年比+0.40%）
2024年の基準地価によると、松山市の商業地は前年比+0.40%の上昇です。
商業地の価格上昇エリア:
- 松山市駅周辺: JR松山駅前の再開発により商業需要が高まっている
- 大街道・銀天街: 市内最大の商店街で、観光客・買い物客が多く集まる
商業地は、インバウンド需要の回復や地域経済の活性化により、価格上昇が続く可能性があります。
(2) 住宅地の価格下落（前年比-0.36%）
一方、松山市の住宅地は前年比-0.36%の下落です。
住宅地の価格下落エリア:
- 郊外の住宅地: 人口減少や高齢化により、郊外の住宅需要が減少
- 交通アクセスの悪いエリア: 駅から遠い、バス路線が少ないエリアは需要が低い
郊外の住宅地は価格下落リスクがあるため、購入前に周辺の人口動向や開発計画を確認することが推奨されます。
(3) 中心部と周辺の価格差
松山市内でも、中心部と郊外では価格に大きな差があります。
中心部と郊外の価格比較:
- 中心部（松山市駅・大街道周辺）: 坪単価50-100万円以上
- 周辺住宅地（学区・交通アクセス良好）: 坪単価30-50万円
- 郊外（駅から遠い、バス路線少ない）: 坪単価10-30万円
エリア選択により総額が大きく変わるため、予算と生活利便性のバランスを考慮することが重要です。
(4) 売却相場（平均1,420万円、平米単価8.2万円）
SUUMOの調査によると、松山市で土地を売却する際の相場は以下の通りです。
売却相場（2025年SUUMO調べ）:
- 平均売却価格: 1,420万円
- 平米単価: 8.2万円/m²
- 土地面積（中央値）: 169m²
売却相場を知ることで、購入時の価格が適正かどうかを判断する材料になります。
土地選びのポイント｜建ぺい率・容積率・用途地域
土地を購入する際は、価格だけでなく、建築制限や生活利便性も確認することが重要です。
(1) 建ぺい率と容積率の確認
建ぺい率と容積率は、土地にどれだけの大きさの建物を建てられるかを決める重要な指標です。
建ぺい率:
- 土地面積に対する建築面積（建物の1階部分の面積）の割合
- 例: 100m²の土地で建ぺい率60%の場合、建築面積は最大60m²
容積率:
- 土地面積に対する延床面積（全フロアの合計面積）の割合
- 例: 100m²の土地で容積率200%の場合、延床面積は最大200m²（2階建てで各階100m²等）
建ぺい率・容積率は用途地域により定められており、購入前に必ず確認しましょう。
(2) 用途地域による建築制限
用途地域は、都市計画法で定められた土地の利用目的による区分です。
主な用途地域:
- 第一種低層住居専用地域: 低層住宅のみ。静かな住環境だが、店舗は建てられない
- 第一種中高層住居専用地域: 中高層住宅と小規模店舗。住環境と利便性のバランスが良い
- 商業地域: 店舗・オフィス等の商業施設。住宅も建てられるが、騒音や交通量が多い
住宅を建てる場合は、住居専用地域を選ぶと静かな環境が確保できます。
(3) 建築条件付き土地と建築条件なし土地
土地には建築条件付きと建築条件なしの2種類があります。
建築条件付き土地:
- 特定の建築会社で建築することが条件
- 自由なハウスメーカー選択ができない
- 価格が安いことが多い
建築条件なし土地:
- 好きなハウスメーカーで建築できる
- 自由度が高い
- 価格がやや高いことが多い
自分の希望する住宅を建てたい場合は、建築条件なし土地を選ぶことが推奨されます。
(4) 学区・駅距離・生活利便性の評価
土地選びでは、価格だけでなく生活利便性も重要です。
確認すべき生活利便性:
- 学区: 子育て世帯は学校の評判・距離を確認
- 駅距離: 通勤・通学の利便性。徒歩10分以内が理想
- 商業施設: スーパー・病院・銀行などの生活施設が近いか
- 公共交通: バス路線の有無、運行頻度
これらの条件は、土地の資産価値や将来の売却しやすさにも影響します。
土地購入の流れと諸費用｜仲介手数料・登記費用・税金
土地を購入する際は、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が発生します。
(1) 土地購入の基本的な流れ
土地購入の基本的な流れは以下の通りです。
土地購入の流れ:
- 予算の設定と資金計画
- 希望エリア・条件の決定
- 不動産ポータルサイトや不動産会社で物件検索
- 現地確認（土地の形状、道路付き、周辺環境）
- 重要事項説明の確認
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 所有権移転登記
各ステップで専門家（宅建士、司法書士等）のサポートを受けることが推奨されます。
(2) 仲介手数料（上限3%+6万円）
不動産会社を通じて土地を購入する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限額（2025年時点）:
- 400万円超の物件: 物件価格の3% + 6万円 + 消費税
例: 2,000万円の土地の場合
- 仲介手数料 = 2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円
- 消費税10% = 6.6万円
- 合計: 72.6万円
仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。
(3) 登記費用と不動産取得税
土地購入時には、登記費用と不動産取得税が発生します。
登記費用:
- 所有権移転登記の司法書士報酬（5-15万円程度）
- 登録免許税（固定資産税評価額の1.5-2%）
不動産取得税（2025年時点）:
- 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
- 宅地の場合、固定資産税評価額を1/2に軽減する特例あり
諸費用は物件価格の5-10%が目安です。事前に不動産会社や司法書士に確認しましょう。
(4) 複数社比較と専門家への相談
土地購入は高額取引のため、複数社の見積もりを比較し、専門家に相談することが重要です。
推奨される行動:
- 複数の不動産会社に相談: 価格・条件を比較
- 宅建士・不動産鑑定士への相談: 適正価格の判断
- 司法書士への相談: 登記手続きの確認
SUUMO・athome・HOMES等の大手ポータルサイトで物件を検索し、複数社に問い合わせることが効率的です。
まとめ｜松山市で土地を購入する際の判断ポイント
愛媛県松山市の土地価格相場は、坪単価26万円が全体平均（2025年SUUMO調べ）で、公示地価は坪単価43万円です。2025年の公示地価は前年比+0.33%の微増ですが、商業地は+0.40%上昇、住宅地は-0.36%下落と二極化が進行しています。
中心部と周辺の住宅需要のある地域は価格上昇傾向にありますが、郊外は価格下落リスクがあるため、購入前にエリアの特性を確認することが重要です。建築条件なし土地を選ぶと、好きなハウスメーカーで建築できる自由度が高まります。
土地購入時は、公示地価・基準地価を参考に、周辺相場より高すぎないか複数社で確認し、専門家（宅建士、不動産鑑定士等）に相談することが推奨されます。最新の地価データは国土交通省 地価公示・都道府県地価調査で確認してください。