松本市の土地を購入する前に知っておくべきこと
松本市で土地を購入する際、「相場はいくらなのか」「どのエリアがおすすめか」「注意すべき点は何か」と疑問に思う方は多いでしょう。
この記事では、松本市の土地価格相場、エリア別の特徴、市場動向、購入時の注意点を解説します。公示地価データと実際の取引価格を基に、正確な情報を提供します。
この記事のポイント
- 2025年公示地価は坪単価21.8万円だが、実際の取引価格は坪単価13.0万円と約40%の乖離がある
- 松本市の土地価格はエリアにより最大125倍の差（最高額：松本市深志24万円/m²、最低額：奈川1,920円/m²）
- 公示地価は前年比+0.94%と微増だが、実際の取引価格は前年比-24.72%と大幅下落中
- 宅地は+0.87%と微増、商業地は-3.50%と下落、用途によって市場動向が異なる
- 公示地価だけを参考にすると高値掴みのリスクがあり、実際の取引事例の確認が必須
松本市の土地市場を理解する重要性
松本市の土地市場は、エリアによる価格差が大きく、公示地価と実際の取引価格に乖離があるため、正確な情報収集が重要です。
土地は高額な買い物であり、購入後に「もっと安く買えた」「将来の資産価値が心配」と後悔しないよう、市場動向を十分に理解してから購入しましょう。
松本市の土地価格相場と市場動向
松本市の土地価格相場と最新の市場動向を確認しましょう。
公示地価と基準地価の推移（2025年最新データ）
2025年公示地価: 平均6.6万円/m²（坪単価21.8万円）、前年比+0.94%
公示地価は、国土交通省が毎年公表する標準地の1月1日時点の価格で、土地取引の指標となります。
基準地価は、都道府県が毎年公表する基準地の7月1日時点の価格で、公示地価を補完します。
実際の取引価格と公示地価の乖離
2024年第1四半期の実際の取引価格: 坪単価13.0万円、前年比-24.72%
公示地価との乖離: 約40%（公示地価21.8万円 - 実勢価格13.0万円）
実勢価格（取引価格）は、実際に売買された土地の価格で、公示地価とは乖離することがあります。松本市では公示地価より実勢価格が約40%低いため、公示地価だけを参考にすると高値掴みのリスクがあります。
用途別の価格動向（宅地・商業地）
| 用途 | 前年比 | 市場動向 |
|---|---|---|
| 宅地 | +0.87% | 微増 |
| 商業地 | -3.50% | 下落 |
用途地域（都市計画法で定められた土地の利用目的による分類）によって市場動向が大きく異なります。宅地は微増傾向ですが、商業地は下落傾向です。
長期的な市場トレンド（5年・10年比較）
現在の市場価格: 1,281万円
5年前比: -7.7%
10年前比: -29.6%
松本市の土地市場は長期的に下落傾向にあり、資産価値の目減りリスクを考慮する必要があります。
エリア別の土地価格と特徴
松本市の土地価格はエリアによって大きく異なります。
松本駅周辺エリアの相場と利便性
松本駅全体の坪単価: 29.9万円（市平均21.8万円より高い）
利便性: JR篠ノ井線、松本電鉄上高地線が利用可能、商業施設・公共機関が集中
松本駅周辺は市内で最も利便性が高く、土地価格も高めです。
最高額エリア（松本市深志）と最低額エリア（奈川）の特徴
最高額エリア: 松本市深志 24万円/m²（坪単価79.3万円）
特徴: 松本駅至近、商業・業務の中心地
最低額エリア: 奈川 1,920円/m²（坪単価6,340円）
特徴: 山間部、市街地から離れた地域
地域による価格差の実態（最大125倍の差）
松本市の土地価格は、最高額と最低額で約125倍の差があります（24万円 ÷ 1,920円 = 125倍）。
エリア選定が価格に大きく影響するため、予算と利便性のバランスを考慮して選びましょう。
松本市で土地を探す方法とポイント
松本市で土地を探す具体的な方法を確認しましょう。
SUUMO・HOME'S等の大手ポータルサイトの活用法
SUUMO: 松本市の土地物件93件を掲載（2024年時点）
HOME'S: 価格、面積、駅距離等の条件で検索可能
At Home: 建築条件付き土地も検索可能
複数のポータルサイトで物件を比較検討することで、相場感を掴めます。
地域密着型不動産会社の利用メリット
メリット:
- 地域の詳細情報（インフラ整備、開発計画等）を把握
- ポータルサイトに掲載されない物件情報を保有
- 地域の市場動向に詳しい
地域密着型の不動産会社を併用すると、より詳細な市場情報が得られます。
建築条件・接道状況等の確認項目
建築条件: 土地売買時に特定の建築業者との建築請負契約を条件とする制約。建築条件付き土地は価格が割安だが、建築業者の選択肢が限られる
接道義務: 建築基準法で定められた、敷地が道路に2m以上接する必要がある規定。接道義務を満たさないと建築できない
用途地域: 住居系、商業系、工業系等の分類。用途地域により建築できる建物の種類が制限される
土地購入時の注意点とリスク管理
土地購入時の重要な注意点を確認しましょう。
公示地価を鵜呑みにしない（実勢価格との乖離）
松本市では公示地価と実勢価格に約40%の乖離があります。公示地価だけを参考にすると高値掴みのリスクがあるため、実際の取引事例を必ず確認しましょう。
国土交通省不動産情報ライブラリで実際の取引価格を閲覧できます。
用途地域・建築制限の確認
用途地域により建築できる建物の種類、高さ制限、容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）が異なります。
松本市の用途地域は、松本市公式サイトで確認できます。
長期的な資産価値の目減りリスク
松本市の土地市場は5年前比-7.7%、10年前比-29.6%と長期的に下落傾向にあります。
将来の売却時に資産価値が目減りするリスクを考慮し、長期保有を前提とした購入計画を推奨します。
専門家（宅建士等）への相談の重要性
土地購入時は、法律、税制、契約内容の確認が必要です。宅地建物取引士（宅建士）など専門家への相談を推奨します。
まとめ：松本市で土地を購入する際の判断基準
松本市の土地価格は、2025年公示地価ベースで坪単価21.8万円ですが、実際の取引価格は坪単価13.0万円と約40%の乖離があります。
公示地価だけを参考にすると高値掴みのリスクがあるため、実際の取引事例を必ず確認しましょう。
松本市の土地価格はエリアにより最大125倍の差があり（最高額：松本市深志24万円/m²、最低額：奈川1,920円/m²）、エリア選定が価格に大きく影響します。
公示地価は前年比+0.94%と微増ですが、実際の取引価格は前年比-24.72%と大幅下落中です。長期的には5年前比-7.7%、10年前比-29.6%と下落傾向にあり、資産価値の目減りリスクを考慮する必要があります。
SUUMO、HOME'S等の大手ポータルサイトで物件を比較検討し、地域密着型不動産会社も併用することで、相場感を掴めます。
土地購入時は、用途地域、建築制限、接道義務の確認が必須です。宅地建物取引士など専門家への相談を推奨します。最新の市場動向は、国土交通省や松本市公式サイトで確認しましょう。