マンションの水漏れトラブル：発生原因と被害の実態
マンション居住者にとって、水漏れトラブルは突然発生する深刻な問題です。
この記事では、マンションの水漏れの主な原因、発生時の緊急対処法、責任の所在と損害賠償、保険の補償範囲、予防策を詳しく解説します。
大和ライフネクストのマンションみらい価値研究所や配管保全センターの専門データを元に、築年数別の水漏れ発生率や対処手順を具体的に提示します。
この記事のポイント
- マンション漏水事故の最も多い原因は給湯管の不具合で、築15年から発生しやすくなる
- 築20年を過ぎると水漏れが起きやすくなり、築44年以上では5割以上が水漏れを経験
- 水漏れ発生時はまず止水栓を閉めて水を止め、漏水箇所の写真を撮影して管理会社に連絡
- 専有部分の水漏れは入居者の責任、共用部分の水漏れは管理組合の責任
- 個人賠償責任保険と火災保険の水漏れ補償で賠償費用と修繕費用を補填できる可能性がある
(1) マンション漏水事故の最も多い原因は給湯管の不具合
大和ライフネクストのマンションみらい価値研究所の調査によると、マンション漏水事故の最も多い原因は給湯管の不具合です。
給湯管は、お湯を供給するための配管で、銅製が多く使われています。銅製給湯管は約20年でピンホール（針で刺した程度の小さな穴）が開く場合が多く、気泡が配管のエルボー部（曲がり部分）にぶつかり続けることで発生します。
ピンホールは目視で発見しにくく、漏水が表面化するまで気づかないケースが多いため、築15年を過ぎたら定期的な点検が重要です。
(2) 築年数と水漏れ発生率：築20年から増加、築44年以上で5割以上
配管保全センター株式会社のデータによると、築年数と水漏れ発生率には明確な相関関係があります。
| 築年数 | 水漏れ発生率 |
|---|---|
| 築15年 | 給湯管の漏水事故が起きはじめる |
| 築20年 | 水漏れが起きやすくなる |
| 築30年以上 | 2割以上のマンションで水漏れ発生 |
| 築44年以上 | 5割以上のマンションで水漏れ発生 |
（出典: 配管保全センター株式会社）
築30年を迎えるマンションでは、給排水管の取り換え工事や延命保全工事（ライニング工事）の実施が急務です。
水漏れの主な原因：給湯管劣化・配管老朽化・使用者の過失
マンションの水漏れは、大きく分けて3つの原因に分類されます。
(1) 給湯管の劣化：築15年から漏水事故発生、銅製給湯管のピンホール
給湯管の劣化は、築15年から漏水事故が発生しやすくなります。
ピンホール発生のメカニズム:
- お湯を沸かす際に発生する気泡が配管内を流れる
- 気泡が配管のエルボー部（曲がり部分）にぶつかり続ける
- 約20年で銅製給湯管に針で刺した程度の小さな穴（ピンホール）が開く
ピンホールの特徴:
- 目視で発見しにくい
- 漏水が表面化するまで気づかない
- 階下に被害が及ぶ可能性が高い
(2) 給排水管の老朽化：築30年以上で水漏れ発生率2割以上
給排水管の老朽化は、築30年以上で顕著になります。
老朽化のサイン:
- 水道管から異常音（ゴトゴト、シューシュー等）がする
- 水の流れが悪くなる
- 水道料金が急に上がる（漏水の可能性）
- 壁・天井にシミや膨らみが見られる
築30年以上のマンションでは、給排水管の取り換え工事や延命保全工事（ライニング工事）を検討する時期です。
(3) 入居者の不注意：蛇口の閉め忘れ、排水管の詰まり
入居者の不注意による水漏れも多く報告されています。
よくある事例:
- 風呂の蛇口を閉め忘れて水を出しっぱなし
- 洗濯機の排水ホースが外れて水が漏れた
- 排水管に髪の毛・油脂が詰まり、水が逆流
- ベランダの排水口が落ち葉で詰まり、雨水が室内に浸入
これらは日常的な注意で防げるため、水回りの使用後は必ず確認する習慣をつけましょう。
水漏れ発生時の緊急対処法：止水栓・写真撮影・連絡手順
水漏れに気づいたら、迅速な対処が被害拡大を防ぐ鍵です。
(1) まず止水栓を閉めて水を止める
最優先は水を止めることです。
止水栓の場所:
- キッチン：シンク下の配管に設置
- 洗面所：洗面台下の配管に設置
- トイレ：便器の横または壁に設置
- 浴室：浴槽近くまたは脱衣所に設置
- 玄関脇：住戸全体の元栓（メーターボックス内）
止水栓の閉め方:
- 時計回りに回して閉める
- 硬くて回らない場合は無理せず、元栓を閉める
(2) バケツやタオルで水を受け止めて被害拡大を防ぐ
止水栓を閉めたら、漏れた水を受け止めて階下への被害を最小限に抑えます。
準備するもの:
- バケツ・洗面器
- タオル・雑巾
- ビニールシート（床を保護）
対処方法:
- 漏水箇所の下にバケツを置く
- 床に広がった水をタオルで吸い取る
- 階下への浸水を防ぐため、ベランダや玄関から水を排出しない
(3) 漏水箇所の写真を撮影し、証拠を記録
賠償や保険請求の際に証拠が必要になるため、必ず写真を撮影してください。
撮影すべきポイント:
- 漏水箇所全体（どこから水が漏れているか）
- 漏水箇所の接写（配管の亀裂、接続部の緩み等）
- 被害状況（床・壁・天井のシミ、濡れた範囲）
- 日時がわかるように撮影（スマホのタイムスタンプを活用）
(4) 管理会社・管理組合に速やかに連絡
漏水を止めたら、すぐに管理会社・管理組合に連絡してください。
連絡先:
- 管理会社の緊急連絡先（24時間対応の場合が多い）
- 管理組合の理事長・理事（連絡先は管理規約に記載）
伝えるべき情報:
- 住所・氏名・部屋番号
- 漏水箇所（キッチン、浴室、トイレ等）
- 漏水の程度（ポタポタ、ジャージャー等）
- 階下への被害の有無（確認できる範囲で）
責任の所在と損害賠償：専有部分・共用部分の違いと法的根拠
水漏れの責任は、専有部分・共用部分の違いと発生原因により判断されます。
(1) 専有部分の水漏れ：入居者の責任（民法709条不法行為責任、717条土地工作物責任）
専有部分で発生した水漏れは、原則として入居者の責任です。
専有部分とは:
- マンションの区分所有者が個別に所有する部分
- 室内の配管・設備（キッチン、浴室、トイレ等）
- 給湯器・エアコン等の専有設備
法的根拠:
- 民法709条（不法行為責任）: 入居者の不注意による水漏れ（蛇口の閉め忘れ等）
- 民法717条（土地工作物責任）: 専有部配管の老朽化による水漏れ
責任の範囲:
- 自分の住戸の修繕費用
- 階下・隣接住戸への賠償費用（修繕費、家財の損害等）
(2) 共用部分の水漏れ：管理組合の責任
共用部分で発生した水漏れは、管理組合の責任です。
共用部分とは:
- マンションの区分所有者が共同で所有する部分
- 廊下・エレベーター・外壁
- 共用配管（住戸外の給排水管等）
責任の範囲:
- 共用部分の修繕費用
- 被害を受けた住戸への賠償費用
ただし、共用部分の水漏れであっても、入居者の不注意が原因の場合（排水管に油を大量に流して詰まらせた等）は、入居者の責任が問われる可能性があります。
(3) 階下への賠償額相場：軽微な被害で1.5万～3万円、重大な被害で200万円
階下への賠償額は、被害の程度により大きく変動します。
| 被害の程度 | 賠償額の相場 | 被害内容 |
|---|---|---|
| 軽微な被害 | 1.5万～3万円 | 天井の一部にシミ、クロスの部分的な張替え |
| 中程度の被害 | 15万～30万円 | 壁・天井の広範囲なシミ、照明器具・家電の被害 |
| 重大な被害 | 200万円 | 天井・壁の全面的な修繕、家具・家電の全損 |
（出典: wismoney.jp）
賠償事例:
- 年2回の水漏れ事故で各約200万円の賠償事例（重大な被害）
- 天井のシミのみで1.5万円の賠償事例（軽微な被害）
水漏れに備える保険：個人賠償責任保険と火災保険の補償範囲
水漏れによる賠償費用や修繕費用は、保険で補填できる可能性があります。
(1) 個人賠償責任保険：階下への賠償費用を補填
個人賠償責任保険は、他人に損害を与えた場合の賠償費用を補償する保険です。
補償される事例:
- 自分の住戸から水漏れが発生し、階下の天井・壁が被害を受けた
- 階下の家具・家電が水濡れで損傷した
- 階下の住人が一時的に引っ越しを余儀なくされた（仮住まい費用）
補償限度額:
- 1,000万～2,000万円程度（契約内容による）
注意点:
- 火災保険や自動車保険の特約として付帯されている場合が多い
- 単体での加入も可能（年間保険料1,000～2,000円程度）
(2) 火災保険の水漏れ補償：自分の住戸の修繕費用を補償
火災保険の水漏れ補償は、自分の住戸が水漏れ被害を受けた場合の修繕費用を補償します。
補償される事例:
- 上階から水漏れが発生し、自分の住戸の天井・壁が被害を受けた
- 共用部分の配管が破裂し、自分の住戸が浸水した
補償範囲:
- 建物の修繕費用（天井・壁のクロス張替え、床の補修等）
- 家財の損害（家具・家電の修理・買い替え費用）
注意点:
- 水漏れ補償が付帯されているか確認（基本契約に含まれる場合と特約で追加する場合がある）
- 免責金額（自己負担額）が設定されている場合がある
(3) 築30年以上マンションの注意点：管理組合が個人賠償保険を外すケースが増加
2025年最新情報として、マンション保険の保険料高騰により、管理組合が個人賠償責任保険を建物保険から外すケースが増加しています。
背景:
- マンション保険の保険料が年々上昇
- 管理組合の財政負担を軽減するため、個人賠償責任保険を外す選択をする管理組合が増加
対策:
- 管理規約で個人賠償責任保険の付帯状況を確認
- 付帯されていない場合は、個人で加入する必要がある
- 火災保険の特約として追加するのが最も手軽（年間1,000～2,000円程度）
まとめ：水漏れの予防策と日常的な点検方法
マンションの水漏れは、給湯管の劣化・配管の老朽化・入居者の不注意が主な原因です。築15年から給湯管の漏水事故が発生しやすくなり、築44年以上では5割以上のマンションで水漏れを経験します。
水漏れ発生時は、まず止水栓を閉めて水を止め、漏水箇所の写真を撮影して管理会社に連絡してください。専有部分の水漏れは入居者の責任、共用部分の水漏れは管理組合の責任です。
個人賠償責任保険と火災保険の水漏れ補償で、賠償費用と修繕費用を補填できる可能性があります。特に築30年以上のマンションでは、管理組合が個人賠償保険を外すケースが増えているため、個人での加入を検討しましょう。
(1) 日常的な水回りの点検：パッキン・バルブの緩み確認
日常的な点検で、水漏れを未然に防ぐことができます。
点検ポイント:
- 蛇口のパッキン・バルブの緩みを確認（月1回）
- 排水管の詰まりを確認（排水の流れが悪くないか）
- 水道料金の急激な上昇をチェック（漏水の可能性）
- 壁・天井のシミや膨らみを確認（配管内の漏水サイン）
(2) 配管の異常音や水漏れの兆候を早期発見
配管から異常音がする場合は、早めに専門業者に点検を依頼しましょう。
異常音の種類:
- ゴトゴト（配管内の気泡・水流の乱れ）
- シューシュー（配管の亀裂・接続部の緩み）
- ドンドン（ウォーターハンマー現象、配管の損傷リスク）
(3) 配管延命工事（ライニング工事）の検討
築20年を過ぎたら、配管延命工事（ライニング工事）の検討を始めましょう。
ライニング工事とは:
- 既存配管の内側に樹脂コーティングを施す工事
- 配管を延命させる（約15-20年延長可能）
- 全面交換より安価（工期も短い）
全面交換との比較:
| 項目 | ライニング工事 | 全面交換 |
|---|---|---|
| 費用 | 比較的安価 | 高額 |
| 工期 | 短い（数日～1週間） | 長い（数週間～1ヶ月以上） |
| 効果 | 約15-20年延長 | 約30-40年延長 |
配管の状態や予算に応じて、専門業者（大阪ガスリノテック等）に見積もりを依頼し、最適な方法を選択してください。
水漏れトラブルは予防が最も重要です。日常的な点検と早めのメンテナンスで、安心して暮らせるマンションライフを実現しましょう。