マンション建て替えとは
築年数が経過したマンションに住んでいると、「建て替えはいつ行われるのか」「費用はどれくらいかかるのか」と不安を感じる方も多いでしょう。
この記事では、マンション建て替えの法的要件から合意形成のプロセス、費用負担の目安まで、国土交通省の公式情報を元に解説します。2025年の法改正による変更点も含めて、建て替えの全体像を把握できます。
この記事のポイント
- マンション建て替えは2025年3月時点で累計323件（約2.6万戸）のみ、極めて稀なケース
- 建替え決議には区分所有者および議決権の4/5以上の賛成が必要
- 2026年4月以降、耐震性に問題がある場合は3/4以上に緩和
- 費用は1戸あたり1,000万〜2,000万円程度、完了まで10年以上かかる
- 建て替えに反対する場合は、時価での買い取り請求という選択肢がある
マンション建て替えの現状と課題
築40年を超えるマンションは全国で約148万戸存在しますが、2025年3月時点で建て替えが実施されたのは累計323件（約2.6万戸）のみです。これは全体のわずか1.8%に過ぎません。
建て替えが進まない主な理由は以下の通りです。
- 合意形成の困難さ: 4/5以上の賛成獲得は容易ではない
- 費用負担の重さ: 1戸あたり1,000万〜2,000万円の負担
- 長期間の工事: 完了まで10年以上かかることが多い
- 高齢住民の反対: 仮住まいや費用負担への不安
マンション建て替えの基礎知識（法的要件・決議）
区分所有法と建替え決議の要件
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）により、マンションの建替え決議には区分所有者および議決権の4/5以上の賛成が必要です。この高いハードルが、建て替えが進まない最大の要因となっています。
2026年法改正による要件緩和（3/4以上）
2025年5月にマンション建替え円滑化法の改正が成立し、2026年4月から施行予定です。主な変更点は以下の通りです。
| 項目 | 現行 | 2026年4月以降 |
|---|---|---|
| 通常の建替え決議 | 4/5以上 | 4/5以上（変更なし） |
| 耐震性に問題がある場合 | 4/5以上 | 3/4以上に緩和 |
（出典: 国土交通省）
マンション建替え円滑化法の概要
マンション建替え円滑化法は、建て替えを円滑に進めるための法律です。建替え決議に合意した区分所有者の4分の3以上の同意により、法人格を有する「マンション建替組合」を設立できます。
建て替えの流れと合意形成のプロセス
準備段階（情報収集・勉強会）
建て替えの検討は、まず管理組合での情報収集・勉強会から始まります。建物診断を実施し、建て替えの必要性を客観的に評価することが重要です。
検討段階（事業性検討・計画策定）
専門家（マンション管理士、建築士、コンサルタント）を交えて、建て替えの事業性を検討します。容積率に余裕がある場合は、戸数を増やして売却益で費用を賄う「増床方式」も選択肢となります。
計画・実施段階（組合設立・工事）
建替え決議が成立したら、マンション建替組合を設立し、具体的な工事計画を策定します。解体・建築工事の期間は通常2年程度ですが、準備段階から含めると全体で10年以上かかることが一般的です。
完了までの期間（10〜20年）
東京都のマンションポータルサイトによると、建て替えの完了までには通常10年以上、長い場合は15〜20年かかります。合意形成に時間がかかるケースが多いためです。
建て替え費用の目安と負担方法
住民1戸あたりの費用（1,000万〜2,000万円）
建て替え費用は物件規模・立地・建物グレードにより異なりますが、一般的な目安は住民1戸あたり1,000万〜2,000万円程度です。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 建築費（持ち分負担） | 1,000万〜2,000万円 |
| 引越し費用（2回分） | 50万〜100万円 |
| 仮住まい費用（2年程度） | 200万〜400万円 |
引越し・仮住まい費用
建て替え工事中は仮住まいが必要となります。工事期間は通常2年程度のため、その間の家賃や引越し費用（退去時・帰還時の2回分）を見込んでおく必要があります。
増床方式による費用軽減
容積率に余裕がある場合、戸数を増やして売却益で建て替え費用を賄う「増床方式」を採用できます。この場合、住民の費用負担を大幅に軽減できる可能性があります。
建て替えのメリット・デメリットと注意点
メリット（最新設備・資産価値回復）
- 最新設備・居住性の向上: 耐震性、断熱性、バリアフリー対応など
- 資産価値の回復: 新築マンションとして評価される
- 管理費・修繕積立金の見直し: 適正な金額に再設定
デメリット（高額費用・長期間・合意困難）
- 高額な費用負担: 1戸あたり1,000万〜2,000万円
- 長期間の工事: 完了まで10年以上
- 合意形成の困難さ: 4/5以上の賛成獲得は容易ではない
- 仮住まいの不便さ: 2年程度の仮住まいが必要
建て替えに反対する場合の選択肢
建て替えに反対する場合でも、決議が成立すれば従う必要があります。ただし、建替え決議成立後、反対者は時価での買い取り請求が可能です。売却して新しい住居を探すという選択肢もあります。
まとめ：建て替えに向けて準備すべきこと
マンション建て替えは、4/5以上の合意形成という高いハードル、1戸あたり1,000万〜2,000万円の費用負担、完了まで10年以上という長期間を要する大規模事業です。
建て替えが議題に上がった場合は、早期から情報収集・勉強会を開始し、専門家（マンション管理士、弁護士）への相談を検討しましょう。2026年4月からは法改正により耐震性に問題がある場合の決議要件が緩和されるため、今後の動向にも注目が必要です。
信頼できる専門家や不動産会社と相談しながら、将来の選択肢を検討することをおすすめします。