土地売買の登記費用とは？基礎知識と内訳
土地を売買する際、「登記費用はいくらかかるのか」「誰が負担するのか」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、土地売買に伴う登記費用の内訳、計算方法、負担区分を、国税庁の公式情報や不動産業界の実務データをもとに解説します。
初めて土地売買を行う方でも、必要な費用を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 登記費用は「登録免許税（国に支払う税金）」と「司法書士報酬（専門家への依頼料）」の2つで構成される
- 売主は抵当権抹消登記の費用を負担し、買主は所有権移転登記の費用を負担するのが商慣習
- 登記費用の総額は一般的に20万円以内が目安
- 土地の所有権移転登記は2026年3月31日まで軽減税率1.5%が適用される（通常2.0%）
- 農地の売買では農地法の許可が必要で、行政書士への依頼料（5〜15万円）が追加で発生する
(1) 登記費用の構成：登録免許税＋司法書士報酬＋実費
土地売買の登記費用は、以下の3つの要素で構成されます。
| 項目 | 内容 | 支払先 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 不動産の登記を行う際に国に支払う税金 | 法務局 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬 | 司法書士 |
| 実費 | 登記簿謄本の取得費用、郵送費等 | 各所 |
（出典: 国税庁「登録免許税の税額表」）
このうち、登録免許税と司法書士報酬が費用の大部分を占めます。
(2) 所有権移転登記の役割と重要性
土地の売買では、所有権移転登記によって所有者の変更を公示します。登記をしないと、第三者に対して所有権を主張できないため、必ず行う必要があります。
売主にとっても、登記を完了することで売買取引が確定し、法的リスクを回避できます。
(3) 登記費用の総額目安：一般的に20万円以内
一般的な土地売買において、買主が負担する登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）の総額は20万円以内が目安です。
内訳としては、以下のようになります。
- 登録免許税: 固定資産税評価額×1.5%（軽減税率適用時）
- 司法書士報酬: 5〜10万円程度
- 実費: 数千円程度
具体的な金額は、土地の固定資産税評価額や司法書士への依頼内容によって変動します。
登録免許税の計算方法：税率と軽減措置
(1) 計算式：固定資産税評価額×税率
登録免許税は、以下の計算式で算出されます。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額は、市区町村が決定する不動産の評価額で、通常、実勢価格（市場価格）の70%程度とされています。
(2) 土地の所有権移転の税率：通常2.0%、2026年3月31日まで1.5%（軽減措置）
土地の所有権移転登記の登録免許税率は、通常2.0%ですが、2026年3月31日までの時限措置として1.5%に軽減されています（2025年現在）。
| 登記の種類 | 通常税率 | 軽減税率（期限） |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 2.0% | 1.5%（2026年3月31日まで） |
（出典: 国税庁「登録免許税の税額表」）
軽減措置の期限が近づいている場合は、売買のタイミングを検討することで、費用を抑えられる可能性があります。
(3) 抵当権抹消登記の税率：不動産1つにつき1,000円
売主が住宅ローンを完済している場合、金融機関が設定していた抵当権を消す抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物がセットの場合、2,000円となります。
(4) 固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。
- 固定資産税納税通知書: 毎年4〜6月に市区町村から届く
- 固定資産評価証明書: 市区町村の窓口で取得（手数料300円程度）
- 不動産登記簿謄本: 法務局で取得可能だが、評価額は記載されていない
正確な登録免許税を把握するには、固定資産税評価額を事前に確認しておくことが重要です。
司法書士報酬の相場：依頼費用の目安と見積もりの取り方
(1) 所有権移転登記：5〜10万円程度が相場
土地の所有権移転登記を司法書士に依頼した場合の報酬は、5〜10万円程度が相場です。
報酬額は以下の要素によって変動します。
- 土地の所在地（都市部は高め、地方は低め）
- 登記の難易度（共有名義、複数筆など）
- 司法書士事務所の料金体系
(2) 抵当権抹消登記：1〜3万円程度が相場
抵当権抹消登記の司法書士報酬は、1〜3万円程度が相場です。
所有権移転登記と同時に依頼する場合、セット割引が適用されることもあります。
(3) 報酬は自由化されており地域差・依頼先で異なる
司法書士報酬は2003年に自由化されており、依頼先によって金額が大きく異なる場合があります。
同じ登記内容でも、司法書士によって5万円の差が出るケースもあるため、複数社から見積もりを取ることが推奨されます。
(4) 複数の司法書士から見積もりを取る重要性
登記費用を抑えるには、以下の手順で見積もりを比較すると効果的です。
- 3社以上の司法書士に見積もりを依頼
- 報酬の内訳を確認（登録免許税、報酬、実費を明確に分ける）
- 対応品質も考慮（安いだけでなく、実績や評判も確認）
見積もりを取る際は、「登録免許税込みか別途か」を明確にしておくことが重要です。
登記費用の負担者：売主と買主それぞれの負担内容
(1) 売主負担：抵当権抹消登記の費用（登録免許税1,000円＋司法書士報酬1〜3万円）
売主は、住宅ローンが残っている場合、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
売主が負担する費用
- 登録免許税: 不動産1つにつき1,000円
- 司法書士報酬: 1〜3万円程度
- 合計: 約1.1〜3.1万円
抵当権抹消登記は、売主の義務として商慣習上、売主が費用を負担するのが一般的です。
(2) 買主負担：所有権移転登記の費用（登録免許税＋司法書士報酬5〜10万円）
買主は、土地の所有権を自分の名義にするために、所有権移転登記を行います。
買主が負担する費用
- 登録免許税: 固定資産税評価額×1.5%（軽減税率適用時）
- 司法書士報酬: 5〜10万円程度
- 実費: 数千円程度
- 合計: 一般的に20万円以内
所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが商慣習です。
(3) 商慣習と契約による負担区分の決め方
登記費用の負担者は、法律で明確に定められているわけではなく、商慣習または売買契約による合意で決まります。
一般的な商慣習は以下の通りです。
| 登記の種類 | 負担者 | 理由 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 売主 | 売主の義務として抵当権を消す |
| 所有権移転登記 | 買主 | 買主が所有権を取得するため |
ただし、契約書で「登記費用は売主が負担する」と特約を設けることも可能です。
(4) 特約で負担者を変更するケース
以下のようなケースでは、契約で負担者を変更することがあります。
- 売主が早期売却を希望する場合: 買主の負担を軽減するため、売主が所有権移転登記の費用を一部負担
- 不動産会社が仲介する場合: 仲介業者が負担区分を提案し、売主・買主双方が合意
いずれの場合も、契約書に明記することで、後のトラブルを防ぐことができます。
農地売買の特殊性：農地法の許可と追加費用
(1) 農地法の許可が必要：農業委員会または都道府県知事
農地を売買する場合、農地法の許可が必要です。許可を受けずに売買契約を結んでも、法律上無効となります。
許可の申請先は、農地の所在地によって異なります。
- 市街化区域内の農地: 農業委員会への届出
- 市街化区域外の農地: 農業委員会または都道府県知事の許可
農地法の許可は、農地を農地として売買する場合だけでなく、農地を宅地に転用して売買する場合（農地転用）にも必要です。
(2) 許可手続きの期間：数週間〜数ヶ月
農地法の許可手続きには、数週間から数ヶ月かかる場合があります。
通常の土地売買に比べて時間がかかるため、売買契約のスケジュールに余裕を持たせることが重要です。
(3) 行政書士への依頼料：5〜15万円程度
農地法の許可申請は、自分で行うことも可能ですが、書類の準備や手続きが複雑なため、行政書士に依頼するのが一般的です。
行政書士への依頼料は、5〜15万円程度が相場です。
| 手続き内容 | 行政書士への依頼料 |
|---|---|
| 農地法の許可申請 | 5〜10万円 |
| 農地転用許可申請 | 10〜15万円 |
この費用は、通常の登記費用に加えて発生するため、農地の売買では通常より高額な費用がかかることを覚えておきましょう。
(4) 農地転用する場合の追加手続き
農地を宅地に転用して売買する場合、農地転用許可が必要です。
転用許可の審査では、以下の点が確認されます。
- 農地の立地条件（農業振興地域内かどうか）
- 転用の目的（住宅、店舗、駐車場等）
- 転用計画の実現可能性
転用許可が下りるまでの期間は、通常の農地法許可よりも長くかかる場合があります。
まとめ：土地売買の登記費用を抑えるポイント
土地売買の登記費用は、「登録免許税」と「司法書士報酬」で構成され、一般的に20万円以内が目安です。
売主は抵当権抹消登記の費用を負担し、買主は所有権移転登記の費用を負担するのが商慣習ですが、契約で変更することも可能です。
登記費用を抑えるには、以下の方法が有効です。
- 軽減税率の適用期限内に売買を完了する（2026年3月31日まで）
- 複数の司法書士から見積もりを取る（5万円以上の差が出る場合もある）
- 農地の場合は、行政書士への依頼も含めた総額を事前に確認する
信頼できる不動産会社や司法書士に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。