土地売却を司法書士に相談｜役割・費用・依頼のタイミングを解説

土地売却時の司法書士の役割

土地売却を検討する際、「司法書士に相談すべきか」「どのタイミングで依頼すべきか」と悩む方が多いでしょう。司法書士は登記の専門家であり、土地売却では重要な役割を果たします。

本記事の要点

• 司法書士の主な役割は所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続き
• 土地売却時の費用は平均約3万円前後、相談料は30分5,000円程度
• 売買契約締結後、決済前に依頼するのが一般的
• 相続登記が済んでいない場合は事前に相談が必要

所有権移転登記の手続き

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったときに行う登記です。土地売却では、売主から買主へ所有権が移転するため、必ず必要な手続きです。

司法書士は、売買契約締結後に以下の業務を行います：

1. 登記に必要な書類の準備（売渡証書、印鑑証明書等）
2. 法務局への登記申請
3. 登記完了後の書類の引き渡し

所有権移転登記は法律上、買主が行う義務がありますが、実務では司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消登記の手続き

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後に抵当権を抹消する登記です。土地に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、売却前に抹消する必要があります。

抵当権抹消登記は、売主が司法書士に依頼し、以下の流れで進めます：

1. 金融機関から抵当権抹消書類を受領
2. 司法書士が法務局に抵当権抹消登記を申請
3. 登記完了後、抵当権が抹消された登記簿謄本を確認

決済日の同席と安全な取引のサポート

決済日とは、売買代金の支払いと不動産の引き渡しを行う日です。司法書士は決済日に同席し、以下の業務を行います：

• 売主・買主の本人確認
• 必要書類の確認（売渡証書、印鑑証明書、登記済証等）
• 代金の支払い確認
• 所有権移転登記の同時実施

司法書士が同席することで、「代金を支払ったのに所有権が移転していない」「所有権が移転したのに代金が支払われない」といったトラブルを防げます。

司法書士に依頼すべき業務内容

相続登記（相続により取得した土地の名義変更）

相続登記とは、相続により不動産の所有権が移転した場合に行う登記です。相続した土地を売却する場合、まず相続登記を行い、売主の名義に変更する必要があります。

相続登記が済んでいない場合、以下の流れで進めます：

1. 司法書士に相談し、相続登記に必要な書類を準備（戸籍謄本、遺産分割協議書等）
2. 相続登記の申請
3. 登記完了後、売主の名義に変更された登記簿謄本を確認
4. 売却手続きを開始

相続登記は時間がかかる場合があるため、早めに相談することを推奨します。

住所氏名変更登記（登記上の住所・氏名が異なる場合）

住所氏名変更登記とは、登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合に行う登記です。引っ越しや結婚により住所・氏名が変わった場合、売却前に変更登記が必要です。

住所氏名変更登記は、売主が司法書士に依頼し、以下の書類を準備します：

• 住民票（住所変更の場合）
• 戸籍謄本（氏名変更の場合）

住所氏名変更登記の費用は、売主が負担します。

抵当権抹消登記（住宅ローン完済後）

前述の通り、住宅ローンを完済した後は抵当権抹消登記が必要です。抵当権が残ったままでは、買主が住宅ローンを組めないため、売却できません。

抵当権抹消登記の費用は、以下の通りです：

費用項目	金額
登録免許税	不動産1件あたり1,000円（土地のみなら1,000円）
司法書士報酬	1〜2万円程度
合計	1.1〜2.1万円程度

境界トラブルの相談（土地家屋調査士との連携）

土地の境界が不明確な場合、売却前に境界確定が必要です。境界確定は土地家屋調査士の専門分野ですが、司法書士が土地家屋調査士を紹介してくれる場合があります。

境界トラブルが発生した場合、以下の流れで進めます：

1. 司法書士に相談し、土地家屋調査士を紹介してもらう
2. 土地家屋調査士が境界確定測量を実施（隣地所有者の立会いが必要）
3. 境界確定後、売却手続きを開始

司法書士への依頼費用と相場

土地売却時の平均費用（約3万円前後）

土地売却時の司法書士への依頼費用は、平均約3万円前後です。内訳は以下の通りです：

費用項目	金額
所有権移転登記（買主負担）	2〜5万円程度
抵当権抹消登記（売主負担）	1〜2万円程度
住所氏名変更登記（売主負担）	1〜2万円程度

売主が負担する費用は、抵当権抹消登記と住所氏名変更登記（必要な場合）で、合計2〜4万円程度です。

相談料（30分5,000円程度）

司法書士への相談料は、30分5,000円程度が相場です。初回相談無料の司法書士もいますので、複数の司法書士に相談してみることを推奨します。

都道府県別の報酬金額の違い

司法書士の報酬は、都道府県により異なります。日本司法書士会連合会のサイトでは、都道府県ごとの平均報酬金額が掲載されています（2024年時点）。

ご自身の地域の報酬相場を確認したい場合は、日本司法書士会連合会のサイトをご覧ください。

司法書士に相談するタイミング

売買契約締結後、決済前

土地売却時の司法書士への依頼タイミングは、売買契約締結後、決済前が一般的です。

土地売却の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼
2. 売買契約締結
3. 司法書士に依頼（← このタイミング）
4. 決済日（司法書士が同席）
5. 所有権移転登記の完了

不動産会社が司法書士を紹介してくれる場合が多いため、不動産会社に相談してみましょう。

相続登記が済んでいない場合（売却前）

相続した土地を売却する場合、売却前に相続登記を行う必要があります。相続登記が済んでいない場合、売買契約を締結できません。

相続登記には時間がかかる場合があるため、売却を検討し始めた時点で司法書士に相談することを推奨します。

抵当権抹消が必要な場合（住宅ローン完済後）

住宅ローンを完済した後、抵当権抹消登記を行っていない場合、売却前に抵当権抹消登記が必要です。

抵当権抹消登記は、住宅ローン完済後すぐに行うのが理想ですが、忘れている方も多いです。売却を検討し始めた時点で、登記簿謄本を確認し、抵当権が残っている場合は司法書士に相談しましょう。

他士業（宅建士・税理士・土地家屋調査士）との違い

土地売却では、司法書士以外にも複数の専門家が関わります。それぞれの役割を理解し、適切な相談先を選びましょう。

宅建士：不動産取引の専門家（重要事項説明）

**宅地建物取引士（宅建士）**は、不動産取引の専門家です。主な役割は以下の通りです：

• 不動産の査定・売却活動
• 重要事項説明（法律上、宅建士のみが行える）
• 売買契約書の作成・締結

土地売却を検討し始めた時点で、まず宅建士（不動産会社）に相談します。

税理士：譲渡所得税の計算・申告

税理士は、税金の専門家です。土地売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税の申告が必要です。

税理士への相談が必要なケース：

• 譲渡所得税の計算が複雑な場合（取得費不明、複数の特例適用等）
• 3,000万円特別控除の適用可否を確認したい場合
• 確定申告の代行を依頼したい場合

土地家屋調査士：境界確定・測量

土地家屋調査士は、土地の境界確定・測量の専門家です。主な役割は以下の通りです：

• 境界確定測量（隣地所有者の立会いが必要）
• 土地の分筆・合筆登記
• 建物の表題登記

土地の境界が不明確な場合、売却前に土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行います。

司法書士：登記の専門家

司法書士は、登記の専門家です。主な役割は以下の通りです：

• 所有権移転登記
• 抵当権抹消登記
• 相続登記
• 住所氏名変更登記

土地売却では、司法書士への依頼が必須ではありませんが、登記手続きの正確性が重要なため、依頼が推奨されます。

まとめ：適切な相談先の選び方

土地売却では、複数の専門家が関わります。それぞれの役割を理解し、適切なタイミングで相談しましょう。

土地売却の相談先まとめ

相談内容	相談先	タイミング
土地の査定・売却活動	宅建士（不動産会社）	売却検討開始時
相続登記	司法書士	売却前（相続登記が済んでいない場合）
所有権移転登記・抵当権抹消登記	司法書士	売買契約締結後、決済前
譲渡所得税の計算・申告	税理士	売却後、確定申告時期
境界確定・測量	土地家屋調査士	売却前（境界が不明確な場合）

次のアクション

1. 売却を検討し始めた時点で、宅建士（不動産会社）に査定を依頼
2. 相続登記が済んでいない場合、司法書士に相談して名義変更
3. 売買契約締結後、司法書士に所有権移転登記・抵当権抹消登記を依頼（不動産会社が紹介してくれる場合が多い）
4. 売却後、税理士に相談して譲渡所得税の申告を行う
5. 境界が不明確な場合、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施

土地売却は複雑な手続きが多いため、専門家に相談しながら進めることを推奨します。