土地の所有者を調べる方法と必要な手続き

土地の所有者を調べる必要がある場面とは

土地の所有者を調べる必要がある場面は、日常生活や不動産取引において多岐にわたります。

(1) 土地購入の売買交渉

土地を購入したい場合、まず所有者を特定し、売買交渉を行う必要があります。隣接する空き地や放置されている土地の所有者を知りたい場合も、登記情報を確認することで所有者を特定できます。

(2) 隣地との境界確認

自分の土地と隣地の境界が不明確な場合、隣地の所有者を確認して境界確認の協議を行う必要があります。境界トラブルを防ぐため、所有者情報の確認は重要です。

(3) 相続手続き

親族が亡くなり、不動産を相続する際、登記簿謄本を取得して現在の所有者（被相続人）を確認します。相続登記を行うためには、登記情報が必要です。

(4) 所有者不明土地の調査

所有者不明土地が全国で約22%に達しており、相続未登記が主な原因となっています。公共事業や土地活用のため、所有者を探索する調査が必要な場合があります。

この記事では、土地の所有者を調べる方法について、法務局の公式情報や政府広報オンラインをもとに、具体的な手順と費用を解説します。

初めて土地の所有者を調べる方でも、必要な手続きを正確に把握し、適切に対応できるようになります。

この記事のポイント

• 土地の所有者を調べる基本的な方法は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すること
• 登記情報は誰でも取得可能（所有者本人や親族でなくても第三者が請求できる）
• 最安は登記情報提供サービスの142円、法務局窓口は600円
• 地番（住所と異なる）を事前に法務局へ電話で確認することで無料で取得できる（通話料のみ）
• 2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性がある

土地の所有者を調べる方法｜法務局での登記簿謄本取得が基本

土地の所有者を調べる最も確実な方法は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することです。

(1) 登記簿謄本（登記事項証明書）とは

登記簿謄本（登記事項証明書）は、土地や建物の所有者、権利関係を記録した公的書類です。法務局が管理しており、不動産の履歴（所有者の変遷、抵当権の設定等）を確認できます。

登記簿謄本には以下の情報が記載されています:

• 所在地（地番）
• 地目（宅地、田、畑等）
• 地積（面積）
• 所有者の氏名・住所
• 抵当権等の権利関係

(2) 法務局窓口での取得方法（手数料600円）

法務局窓口で登記簿謄本を取得する手順は以下の通りです。

必要なもの:

• 地番（土地の番号、住所とは異なる）
• 手数料600円（現金または収入印紙）
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）は不要

手順:

1. 最寄りの法務局に行く（管轄法務局でなくても全国どこの法務局でも請求可能）
2. 登記事項証明書交付請求書に記入（地番、所有者氏名等を記載）
3. 窓口に提出し、手数料600円を支払う
4. 登記事項証明書を受け取る（数分〜10分程度）

登記事項証明書は公的証明書として利用できるため、売買契約や相続手続きの際に必要になる場合があります。

(3) 郵送請求の方法

法務局に直接行けない場合、郵送で登記簿謄本を請求できます。

必要なもの:

• 登記事項証明書交付請求書（法務局のウェブサイトからダウンロード）
• 収入印紙600円分（郵便局で購入）
• 返信用封筒（切手を貼付）

手順:

1. 請求書に必要事項（地番、所有者氏名等）を記入
2. 収入印紙600円分を請求書に貼付
3. 返信用封筒を同封し、法務局へ郵送
4. 数日〜1週間程度で登記事項証明書が郵送される

(4) 登記情報は誰でも取得可能（第三者も請求できる）

登記情報は公開情報であり、所有者本人や親族でなくても、第三者が請求できます。利害関係の証明や理由の説明は不要です。

ただし、個人情報保護の観点から、取得した情報を不正な目的で利用することは禁止されています。

地番の調べ方｜住所と地番の違いを理解する

登記簿謄本を取得するには、地番が必要です。地番と住所の違いを理解し、正しい地番を調べる方法を確認しましょう。

(1) 地番と住所は異なる

地番は法務局が管理する土地の番号で、住所とは異なります。

地番の例:

• 住所: 東京都千代田区丸の内1丁目1-1
• 地番: 東京都千代田区丸の内1丁目1番1

住所は郵便物を配達するための番号（住居表示）ですが、地番は土地を特定するための番号です。登記簿謄本を請求する際は、地番を使用します。

(2) 法務局へ電話で地番を確認（無料、通話料のみ）

地番がわからない場合、法務局へ電話で地番を確認できます。住所を伝えるだけで、担当者が地番を教えてくれます。

確認手順:

1. 該当地域を管轄する法務局の電話番号を調べる（法務局のウェブサイトで確認）
2. 法務局に電話し、「地番を教えてほしい」と伝える
3. 住所を伝える
4. 担当者が地番を教えてくれる（無料、通話料のみ）

この方法は無料で地番を確認できるため、最もコストを抑えられます。

(3) ブルーマップで地番を特定（法務局で閲覧）

ブルーマップは、住宅地図に地番を重ねた地図です。法務局や一部の図書館で閲覧できます。

閲覧手順:

1. 法務局のブルーマップコーナーに行く
2. 該当地域のブルーマップを探す
3. 住所から地番を特定する

ブルーマップは全国すべての地域で作成されているわけではないため、地方部では利用できない場合があります。

(4) 地番がわからない場合の対処法

地番がわからず、ブルーマップもない地域の場合、以下の方法があります:

• 法務局に直接行き、窓口で相談する（住所を伝えれば職員が地番を調べてくれる）
• 市区町村役場の税務課（固定資産税課）で確認する（所有者本人または利害関係人のみ）

登記情報提供サービスでオンライン確認｜最安142円

登記情報提供サービスを利用すれば、自宅から所有者情報を確認できます。

(1) 登記情報提供サービスとは（142円で所有者情報を確認可能）

登記情報提供サービスは、一般財団法人民事法務協会が運営するオンラインサービスです。インターネット上で登記情報を確認でき、手数料は142円（不動産の所有者情報）です。

登記情報提供サービスの特徴:

• 最安142円で所有者情報を確認可能
• 24時間いつでも利用可能
• 自宅から確認できる
• ただし、公的証明書としては利用できない（法務局窓口で取得した登記事項証明書のみ公的証明書として有効）

(2) オンライン請求の手順

利用手順:

1. 登記情報提供サービスのウェブサイトにアクセス
2. 利用者登録（クレジットカードまたはペイジー決済が必要）
3. 地番を入力して検索
4. 登記情報を確認（PDF形式でダウンロード可能）
5. 手数料142円が決済される

初めて利用する場合は、利用者登録が必要です。登録後は何度でも利用できます。

(3) 法務局窓口（600円）との違い（公的証明書としての利用可否）

登記情報提供サービスと法務局窓口の違いは以下の通りです。

項目	登記情報提供サービス	法務局窓口
手数料	142円	600円
取得方法	オンライン	窓口または郵送
公的証明書	✕（不可）	○（可）
利用目的	確認のみ	契約・相続手続き等

所有者情報を確認するだけなら登記情報提供サービスが最安ですが、公的証明書として利用する場合は法務局窓口で登記事項証明書を取得する必要があります。

所有者不明土地と相続登記義務化｜2024年4月施行の新ルール

所有者不明土地の増加を防ぐため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

(1) 所有者不明土地が全国で約22%に達している現状

所有者不明土地は、登記が行われておらず、所有者が判明しない土地です。全国で約22%に達しており、九州の面積を上回る規模となっています。

所有者不明土地の主な原因:

• 相続登記の未了（相続が発生したが登記していない）
• 住所変更登記の未了（所有者が引っ越したが登記していない）
• 所有者の所在不明

所有者不明土地は、公共事業の妨げになったり、土地活用が進まなかったりする問題があります。

(2) 2024年4月1日から相続登記が義務化

所有者不明土地の解消を目的として、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

義務化の内容:

• 不動産を相続した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記を行う義務
• 2024年4月1日以前に発生した相続も対象（3年以内に登記が必要）

(3) 3年以内に登記しないと10万円以下の過料

正当な理由なく3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料の対象となるケース:

• 相続を知っていたが登記を怠った場合
• 登記に必要な書類を取得できるのに放置した場合

相続登記は司法書士に依頼することもできますが、費用を抑えたい場合は自分で手続きすることも可能です。

(4) 登記名義人と実際の所有者が異なる場合（相続未登記・贈与未登記）

登記簿謄本を取得したとき、登記名義人が亡くなっているが相続登記が未了の場合、登記簿上の所有者と実際の所有者が異なります。

対処法:

• 相続人を特定し、相続登記を行う
• 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、所有者を確定する
• 相続人が不明な場合は、家庭裁判所で相続財産管理人の選任を申し立てる

相続登記は複雑な手続きのため、司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ：土地の所有者調査の完全ガイド

土地の所有者を調べる方法は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することが基本です。登記情報は誰でも取得可能で、所有者本人や親族でなくても第三者が請求できます。

最安の方法は登記情報提供サービスの142円で、自宅から所有者情報を確認できます。法務局窓口での取得は600円で、公的証明書として利用できます。

地番（住所と異なる）を事前に法務局へ電話で確認することで無料で取得できます（通話料のみ）。ブルーマップを法務局で閲覧して地番を特定する方法もあります。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。所有者不明土地が全国で約22%に達している現状を踏まえ、早期の相続登記を推奨します。

登記名義人と実際の所有者が異なる場合（相続未登記、贈与未登記等）は、相続人を特定し、相続登記を行ってください。個別の状況により手続きが異なる場合があるため、司法書士や弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。

信頼できる専門家に相談しながら、適切な手続きを進めましょう。