土地転がしとは何か：問題提起と記事の目的
不動産投資や土地取引に興味を持つ方の中には、「土地転がしで利益を得られるのか」「土地転がしは違法ではないのか」と疑問に感じる方がいるでしょう。
この記事では、土地転がしの定義と仕組み、法的リスク、税金面のデメリット、健全な不動産投資との違いを、宅建業法や税法のデータを元に解説します。
土地転がしを検討している方でも、法的リスクや経済的リスクを正確に理解し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地転がしとは、関係者間で土地の転売を重ねることで地価をつり上げ、値上げ幅から利益を得る行為
- 土地転がし自体は違法ではないが、宅建業免許なしで反復継続すると宅建業法違反となる
- 所有期間5年以下の短期売却は税率39%（所得税30%+住民税9%）が適用される
- 2023年現在、人口減少で値上がりが見込める土地が非常に少なく、ほとんど行われていない
- 2025年1月、不動産協会はマンションの引き渡し前転売禁止を方針として打ち出した
土地転がしの基礎知識：定義・仕組み・歴史
(1) 土地転がしの定義と仕組み
土地転がしとは、すまいステップによると、「関係者間で土地の転売を重ねることで地価をつり上げ、値上げ幅から利益を得る行為」です。
基本的な仕組みは以下の通りです。
- A社が土地を1,000万円で購入
- B社がA社から土地を1,200万円で購入（A社が200万円の利益）
- C社がB社から土地を1,500万円で購入（B社が300万円の利益）
- 最終購入者がC社から土地を2,000万円で購入
このように、関係者間で転売を繰り返すことで地価を人為的につり上げ、各段階で利益を得る手法です。
(2) バブル期の土地転がし事例
不動産投資の森によると、バブル期（1986年頃から1991年頃）には「1週間で価格が倍になることもあった」とされています。
具体的な事例として、建設業者が土地を何度も転売し買い手に損害をもたらす汚職事件や、地上げ屋など悪質な業者が存在し犯罪行為にもつながったケースがありました。
バブル経済の崩壊後、不動産価格は急落し、多くの投資家が損失を被りました。
(3) 現在の市場状況（2023-2025年）
野村の仲介+（ノムコム）によると、「2023年現在ほとんど行われていない」とされています。
理由は以下の通りです。
- 人口減少: 値上がりが見込める土地が非常に少ない
- 宅建業法・税法の規制: 短期売買が抑制される仕組みが整備
- 投機的取引の規制強化: 2025年1月、不動産協会がマンション引き渡し前転売禁止方針を打ち出し
土地転がしの法的リスクと違法性の判断基準
(1) 宅建業法上の規制：宅建業免許の必要性
野村の仲介+（ノムコム）によると、宅建業法上「業として」不動産取引を行う場合は免許が必要です。
「業として」とは、「反復継続して不動産取引を行うこと」を意味します。
宅建業免許なしで反復継続すると、宅建業法違反となり罰則対象となります。
(2) 個人が1回限り転売する場合の合法性
すまいステップによると、「売買契約は法的合意で成立し納税すれば違法ではない」とされています。
個人が1回限りの転売を行うことは合法です。
ただし、利益を得た場合は納税義務が発生し、怠ると違法になります。
(3) 反復継続すると違法になるケース
個人でも反復継続性があると、宅建業法違反となります。
以下のようなケースは違法と判断される可能性があります。
- 複数の土地を短期間で繰り返し転売
- 転売目的で継続的に土地を購入
- 第三者を介して組織的に転売を繰り返す
明確な基準はありませんが、国土交通省の判断により、個別に判定されます。
(4) 2025年の最新規制：マンション引き渡し前転売禁止
日本経済新聞によると、2025年1月、不動産協会はマンションの引き渡し前転売禁止を方針として打ち出しました。
違反時は契約解除・手付金没収を実施し、投機的取引を防ぐ目的です。
この規制により、マンションの転売はさらに困難になりました。
税金面のデメリットと経済的リスク
(1) 短期譲渡所得の高税率（39%）
すまいステップによると、所有期間5年以下の短期売却は税率39%（所得税30%+住民税9%）が適用されます。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39% | 所得税30% + 住民税9% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20% | 所得税15% + 住民税5% |
短期転売は利益の約4割が税金として徴収されるため、経済的メリットが大幅に減少します。
(2) 事業所得認定のリスク（最大55%）
すまいValueによると、事業所得と認定されると最大税率55%が適用される可能性があります。
反復継続して不動産転売を行っている場合、税務署が「事業所得」と判断することがあります。
この場合、所得税の累進課税（最大45%）+住民税（10%）が適用され、合計最大55%の税率となります。
(3) 維持管理費用と隠れたコスト
土地を保有している間は、以下のコストが継続的に発生します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点の所有者に課税 |
| 草刈り・清掃費用 | 荒地にすると近隣トラブルの原因 |
| 測量・境界確定費用 | 売却時に必要な場合がある |
これらのコストを考慮すると、短期転売の利益はさらに減少します。
健全な不動産投資との違いと注意点
(1) 長期保有による資産形成との違い
健全な不動産投資は、長期保有を前提とした資産形成です。
| 項目 | 土地転がし | 健全な不動産投資 |
|---|---|---|
| 保有期間 | 短期（数ヶ月～2年） | 長期（5年以上） |
| 利益の源泉 | 転売益 | 賃料収入+値上がり益 |
| 税率 | 39%（短期譲渡） | 20%（長期譲渡） |
| リスク | 高（市場変動、法規制） | 中（長期的な資産価値維持） |
長期保有により、税率が20%に下がり、賃料収入も得られるため、安定した資産形成が可能です。
(2) 人口減少時代の土地投資リスク
日本は人口減少社会に突入しており、土地の需要が減少しています。
2023年現在、値上がりが見込める土地は、以下のような限定的なエリアに限られます。
- 東京都心の駅近エリア
- 再開発が予定されている地域
- 人口流入が続く都市部
一般的な郊外や地方の土地は、今後も価格下落が続く可能性が高いです。
(3) 専門家への相談が必要な理由
土地取引は法的・税務的に複雑なため、専門家への相談が不可欠です。
以下の専門家に相談することをおすすめします。
- 宅地建物取引士（宅建士）: 不動産取引の法的リスクを評価
- 税理士: 税金の計算、節税対策のアドバイス
- 弁護士: 契約書のチェック、法的トラブルへの対応
自己判断で土地転売を行うと、宅建業法違反や税務リスクに直面する可能性があります。
まとめ：土地転がしを避けるべき理由と次のアクション
土地転がしとは、関係者間で土地の転売を重ねることで地価をつり上げ、値上げ幅から利益を得る行為です。土地転がし自体は違法ではありませんが、宅建業免許なしで反復継続すると宅建業法違反となり罰則対象です。
所有期間5年以下の短期売却は税率39%（所得税30%+住民税9%）が適用され、利益の約4割が税金として徴収されます。2023年現在、人口減少で値上がりが見込める土地が非常に少なく、ほとんど行われていません。
2025年1月には、不動産協会がマンションの引き渡し前転売禁止を方針として打ち出し、投機的取引への規制がさらに強化されました。
健全な不動産投資を検討する場合は、長期保有による資産形成を前提とし、宅建士・税理士・弁護士等の専門家に相談しながら、無理のない投資計画を立てましょう。