土地面積を調べる必要性と調べ方の種類
土地を購入・売却・相続する際、「登記簿に書いてある面積は正確なのか」「どうやって正確な面積を知ればいいのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地面積の調べ方、登記簿謄本・測量図・公図の確認方法、実測面積と登記面積の違い、境界確定測量の必要性を、法務局や土地家屋調査士会の情報を元に解説します。
初めて土地面積を調べる方でも、正確な調べ方と注意点を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 登記簿謄本（全部事項証明書）の地積欄で土地面積を確認できる
- 登記簿の面積は古い測量に基づく場合があり、実測と異なる可能性がある
- 正確な面積を知るには土地家屋調査士に境界確定測量を依頼する（費用相場30-80万円）
- 実測面積と登記面積の差（縄延び・縄縮み）で売買トラブルになるリスクあり
- 坪と平米の換算は「平米×0.3025＝坪」で計算（1坪=3.30578㎡）
登記簿謄本で土地面積を確認する方法
登記簿謄本（全部事項証明書）は、土地の所有者・地目・地積（面積）等が記載された公的書類です。
(1) 登記簿謄本（全部事項証明書）の取得方法
登記簿謄本は、法務局の窓口またはオンラインで取得できます。
| 取得方法 | 手数料 | 受取方法 |
|---|---|---|
| 法務局窓口 | 600円 | 窓口で即日受取 |
| オンライン請求（郵送） | 500円 | 郵送で受取 |
| オンライン請求（窓口受取） | 480円 | 指定法務局で受取 |
オンライン請求は登記・供託オンライン申請システムで手続きできます。
(2) 地積欄の読み方と注意点
登記簿謄本の「地積」欄に、土地の面積（㎡）が記載されています。宅地の場合は小数点以下2桁まで表示されます。
注意点:
- 登記簿の面積は古い測量に基づく場合があり、実測と異なる可能性があります
- 特に明治時代の地租改正当時の面積がそのまま登記されている古い土地は、実測と大きく異なる場合があります
(3) オンライン請求（登記情報提供サービス）の活用
登記情報提供サービスを利用すれば、登記簿謄本の内容を即座に確認できます（手数料334円、PDF形式で取得）。
ただし、登記情報提供サービスで取得した書類は証明書ではないため、正式な証明が必要な場合は登記簿謄本を取得してください。
測量図・公図で土地面積を確認する方法
測量図や公図を使って、より詳細な土地情報を確認できます。
(1) 地積測量図の閲覧方法と読み方
地積測量図は、土地の形状・境界点の座標・面積の計算根拠が記載された図面です。法務局で閲覧・取得できます（手数料450円）。
地積測量図があれば、どのように面積が計算されたかを確認でき、実測面積との比較も可能です。ただし、古い土地では地積測量図が存在しない場合があります。
(2) 公図の確認方法と活用法
公図は、土地の位置・形状・隣地との関係を示す図面です。法務局で閲覧・取得できます（手数料450円）。
公図では正確な面積は分かりませんが、土地の位置関係や形状を把握するのに役立ちます。隣地との境界を確認する際にも活用されます。
(3) 無料ツール（地理院地図・Googleマップ）での概算
国土地理院の地理院地図やGoogleマップには、地図上で面積を計測する機能があります。
地理院地図の使い方:
- 地理院地図にアクセス
- 「計測」ボタンをクリック
- 「面積」を選択
- 地図上で土地の境界点をクリックして囲む
無料で利用できますが、概算値であり、正確な面積ではない点に注意してください。
(4) 坪と平米の換算方法
土地面積は平米（㎡）で表示されますが、坪で表すこともあります。
換算方法:
- 平米から坪: 平米×0.3025＝坪
- 坪から平米: 坪×3.30578＝平米
例:
- 100㎡ = 100×0.3025 = 30.25坪
- 50坪 = 50×3.30578 = 165.289㎡
不動産業者により小数点以下の扱いが異なる場合があるため、契約時は平米で確認することを推奨します。
実測面積と登記面積の違い（縄延び・縄縮み）
登記簿の面積（公簿面積）と実際に測量した面積（実測面積）が異なることを、縄延び・縄縮みと呼びます。
(1) 縄延び・縄縮みとは
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 縄延び | 実測面積が登記簿面積より大きい状態 |
| 縄縮み | 実測面積が登記簿面積より小さい状態 |
縄延び・縄縮みは、古い測量方法や測量技術の精度により発生します。
(2) 古い土地の登記面積が不正確な理由
明治時代の地租改正当時の面積がそのまま登記されている古い土地は、以下の理由で実測と大きく異なる場合があります。
- 測量技術の精度: 古い測量方法（縄や竹で測る）は精度が低い
- 測量時期: 数十年〜百年以上前の測量のまま更新されていない
- 境界の変化: 土地の形状や境界が時間の経過で変化している
(3) 公簿面積と実測面積の差によるトラブル事例
土地売買時に登記簿面積（公簿面積）だけで取引すると、以下のトラブルが発生する可能性があります。
縄延びの場合:
- 買主：実測面積の方が大きかった → 追加代金を請求される可能性
縄縮みの場合:
- 買主：実測面積の方が小さかった → 差額の返金を求めることができる可能性
売買前に実測確認または境界確定測量を行い、実測面積で取引することでトラブルを防げます。
境界確定測量の必要性と費用
正確な土地面積を知るには、土地家屋調査士に境界確定測量を依頼するのが最も確実です。
(1) 土地家屋調査士への依頼方法
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の専門家です。測量・境界確定・登記申請を依頼できます。
依頼先は、日本土地家屋調査士会連合会のサイトで検索できます。複数の調査士から見積もりを取ることを推奨します。
(2) 現況測量と確定測量の違い
| 測量の種類 | 内容 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 現況測量 | 現状の境界標やブロック塀等を基準に測る | 10-20万円 |
| 確定測量（境界確定測量） | 隣地所有者の立会いのもと境界を確定させる | 30-50万円 |
| 官民査定 | 官有地（道路等）との境界も確定させる | 60-80万円 |
土地売買や相続で正確な面積が必要な場合は、確定測量を行うことを推奨します。
(3) 測量費用の相場（10-80万円）と変動要因
測量費用は、以下の要因により大きく変動します。
- 土地の形状: 複雑な形状ほど費用が高くなる
- 土地の面積: 広い土地ほど費用が高くなる
- 隣地数: 隣地が多いほど立会いの調整が複雑で費用が高くなる
- 官有地の有無: 道路等に接する場合は官民査定が必要で費用が高くなる
(4) 土地売買・相続時の測量の重要性
土地売買や相続では、以下の理由で測量が重要です。
- 売買価格の適正化: 実測面積で取引することで、縄延び・縄縮みのトラブルを防げる
- 境界紛争の防止: 隣地所有者の立会いのもと境界を確定させることで、将来の紛争リスクを減らせる
- 相続税の正確な計算: 正確な面積で土地評価額を計算できる
まとめ：土地面積の調べ方と注意点
土地面積は登記簿謄本（全部事項証明書）の地積欄で確認できますが、登記簿の面積は古い測量に基づく場合があり、実測と異なる可能性があります。
正確な面積を知るには土地家屋調査士に境界確定測量を依頼するのが最も確実で、費用相場は30-80万円です。測量費用は土地の形状・面積・隣地数により大きく変動します。
土地売買時に登記簿面積だけで取引すると、実測との差（縄延び・縄縮み）でトラブルになるリスクがあるため、売買前に実測確認または境界確定測量を行うことを推奨します。
信頼できる土地家屋調査士や宅地建物取引士に相談しながら、正確な土地面積を把握しましょう。