なぜ土地面積の正確な計算が重要なのか
土地の購入や売却を検討する際、「土地面積の計算方法」を正しく理解しておくことは非常に重要です。登記簿に記載された面積と実際の面積が異なる場合があり、取引トラブルの原因になるケースもあります。
この記事では、土地面積の単位換算（坪⇔平米）、測定方法、登記面積と実測面積の違い、確認方法を、登記測量相談センターの公式情報を元に解説します。
土地を購入・売却する方、土地を所有している方が、土地面積に関する基礎知識を理解し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 坪と平米の換算式は「坪×3.30579=平米」「平米×0.3025=坪」で、1坪≒3.306㎡
- 現在の土地測量は座標求積法が主流で、トランシットやトータルステーションで高精度に測定
- 登記簿面積と実測面積には差異が生じることが多く、明治時代の測量値をそのまま引き継いでいるケースがある
- 地積更正登記により登記簿面積を実測面積に修正できるが、測量費用（数十万円～）と登記費用がかかる
(1) 不動産取引における面積確認の重要性
不動産売買では、土地面積が取引価格に直結します。登記簿に記載された面積と実際の面積が異なる場合、以下のリスクがあります。
- 売買代金の過不足：実測面積が登記簿面積より小さい場合、買主が余分に支払う可能性
- 建築制限：建ぺい率・容積率の計算で、実際に建てられる建物の規模が想定と異なる
面積確認を怠ると、後々のトラブルにつながる可能性があります。
(2) 建ぺい率・容積率の計算に影響
建築確認申請では、土地面積をもとに建ぺい率・容積率を計算します。
- 建ぺい率：土地面積に対する建築面積の割合
- 容積率：土地面積に対する延床面積の割合
土地面積が実際より小さい場合、建てられる建物の規模が制限される可能性があります。
土地面積の単位と換算方法（坪・平米・畳）
土地面積は、坪（つぼ）と平米（㎡）の2つの単位で表されることが多いです。ここでは、換算方法と計算例を解説します。
(1) 坪と平米の換算式（1坪≒3.306㎡）
坪と平米の換算式は以下の通りです。
- 坪→平米：坪 × 3.30579 = 平米
- 平米→坪：平米 × 0.3025 = 坪
計算例：
- 100坪 = 100 × 3.30579 = 330.579㎡
- 100㎡ = 100 × 0.3025 = 30.25坪
(2) 畳との関係（1坪=畳2枚分）
1坪は畳2枚分に相当します。ただし、畳のサイズは地域により異なるため、あくまで目安です。
- 1畳：1.62㎡以上（不動産公正取引協議会の基準）
- 1坪：約3.306㎡ ≒ 畳2枚分
(3) 換算早見表と計算例
坪と平米の換算早見表は以下の通りです。
| 坪 | 平米（㎡） | |----|-----------|| | 10坪 | 33.06㎡ | | 30坪 | 99.17㎡ | | 50坪 | 165.29㎡ | | 100坪 | 330.58㎡ |
| 平米（㎡） | 坪 |
|---|---|
| 100㎡ | 30.25坪 |
| 150㎡ | 45.38坪 |
| 200㎡ | 60.50坪 |
| 300㎡ | 90.75坪 |
土地面積の測定方法（座標求積法・三斜求積法）
土地面積を測定する方法には、座標求積法と三斜求積法の2種類があります。ここでは、それぞれの特徴を解説します。
(1) 座標求積法（現在主流、高精度）
登記測量相談センターによると、現在の土地測量は座標求積法が主流です。
座標求積法は、境界点を座標値で表し、その座標値から面積を計算する方法です。トータルステーション等の測量機器を使用し、高精度に測定できます。
2005年の不動産登記法改正以降、地積測量図は座標求積法が主流となり、精度と境界復元性が向上しています。
(2) 三斜求積法（従来型）
三斜求積法は、土地を複数の三角形に分割して面積を計算する従来型の方法です。
1977年（昭和52年）以前は三斜求積法が主流でしたが、座標求積法に比べて精度が劣る可能性があります。重要な取引では、座標求積法による測量を推奨します。
(3) オンライン計算ツールの活用
最近では、オンライン地図ツールを使って簡単に土地面積を計算できます。地図上で3点以上をクリックすると、面積が自動計算されます（㎡、坪、ヘクタール表示）。
ただし、オンラインツールの計算結果は概算であり、正式な取引には専門家による測量が必要です。
登記面積と実測面積の違い
土地面積には、登記簿面積（公簿面積）と実測面積の2種類があります。ここでは、両者の違いと差異が生じる理由を解説します。
(1) 登記簿面積（公簿面積）とは
登記簿面積は、法務局に登記されている面積です。公簿面積とも呼ばれます。
登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されており、不動産取引の基準となります。
(2) 実測面積とは
実測面積は、実際に測量して測った面積です。土地家屋調査士が測量機器を使用して測定します。
登記簿面積と実測面積は、一致しないことが多いです。
(3) 差異が生じる理由（明治時代の測量・残地計算）
登記簿面積と実測面積の差異が生じる主な理由は以下の通りです。
明治時代の測量値を引き継いでいる：
- 古い登記簿の土地では、明治時代の測量値がそのまま登記されている場合があります
- 当時の測量技術は現在と比べて精度が低く、誤差が大きいケースがあります
残地計算で算出されている：
- 大きな土地から一部を分筆する際、分筆後の残りの面積を計算で求める方法を「残地計算」といいます
- 実際に測量せず計算で求めるため、誤差が生じる可能性があります
差異が大きい場合は、地積更正登記を検討する必要があります。
土地面積の確認方法と地積更正登記
土地面積を正確に確認するための方法と、登記簿面積を修正する手続きを解説します。
(1) 登記簿謄本と地積測量図の取得方法
土地面積を確認するには、以下の書類を取得します。
登記簿謄本（登記事項証明書）：
- 法務局で取得可能（窓口・郵送・オンライン請求）
- 手数料：窓口600円、オンライン500円（送付）・480円（窓口受取）
- 地積（土地面積）が記載されている
地積測量図：
- 法務局で取得可能（窓口・郵送・オンライン請求）
- 手数料：窓口450円、オンライン430円（送付）・430円（窓口受取）
- 土地の面積や境界点の位置を示した図面
古い土地では、地積測量図が存在しない場合があります。
(2) 地積更正登記の手続きと費用
地積更正登記は、登記簿面積と実測面積の差異を正すため、実測面積を登記する手続きです。
手続きの流れ：
- 土地家屋調査士に測量を依頼
- 地積測量図を作成
- 法務局に地積更正登記を申請
費用：
- 測量費用：数十万円～（土地の形状や隣接地の数により変動）
- 登記費用：土地家屋調査士の報酬（10万円～）+ 登録免許税（土地1筆につき1,000円）
境界確定が必要な場合は、測量費用が100万円以上かかることもあります。
(3) 測量費用の目安
測量費用は、以下の要因により変動します。
- 土地の形状：不整形地や傾斜地は高額
- 隣接地の数：境界確定する隣接地が多いほど高額
- 土地の広さ：広い土地ほど高額
一般的な住宅地（100-200㎡程度）の測量費用は、30万円〜50万円が目安です。
まとめ：土地面積計算の注意点とポイント
土地面積の計算方法と確認方法をまとめます。
土地面積の単位は坪と平米が一般的で、換算式は「坪×3.30579=平米」「平米×0.3025=坪」です。1坪≒3.306㎡で、畳2枚分に相当します。
現在の土地測量は座標求積法が主流で、高精度に測定できます。一方、古い土地では三斜求積法や残地計算により面積が算出されており、登記簿面積と実測面積に差異が生じることが多いです。
不動産取引を行う際は、登記簿謄本と地積測量図を取得し、面積を確認することを推奨します。登記簿面積と実測面積の差異が大きい場合は、地積更正登記を検討しましょう。
測量費用は数十万円からで、境界確定が必要な場合は100万円以上かかることもあります。費用はかかりますが、正確な面積を把握することで、不動産取引のトラブルを防ぐことができます。
最新の測量情報や地積測量図の取得方法は、法務局の公式サイトでご確認ください。