神戸市マンション市場の最新動向｜過去12年で77%上昇・2024-2025年の新築ラッシュ
神戸市のマンション市場は、過去12年で大きく変化しています。家売り隊によると、兵庫県全体のマンション価格は2012年34.44万円から2024年60.13万円（70m²単位）へと75%上昇しました。特に中央区は神戸市中央区マンション価格相場によると、9年で50.5%上昇（+21.2万円/㎡）、3年前比でも22.4%上昇と、顕著な価格上昇が見られます。
2024年は新築マンション供給が活発で、東京建物のプレスリリースによると、10月に神戸旧居留地で14年ぶりの分譲マンション「Brillia 神戸旧居留地」がモデルルームをオープンしました。また、リビオシティ神戸名谷は2024年1〜7月の契約件数ランキングで1位を獲得し、神戸市最大級の駅前複合開発として注目されています。
この記事では、神戸市のマンション価格推移、エリア別価格相場、人気エリアの特徴、購入時のチェックポイント、最新の規制動向を、国土交通省の公式データや信頼できる不動産情報サイトのデータを元に詳しく解説します。
この記事のポイント
- 神戸市のマンション価格は過去12年で77%上昇、中央区は9年で50.5%上昇
- 2025年6月時点の平均価格は2,601万円（平米単価38.68万円）だが、区により大きく異なる
- 中央区・東灘区が高額、西区・北区・垂水区・須磨区が比較的安価
- 2024年は神戸旧居留地・神戸名谷等で新築マンションが相次いで供給
- タワーマンション空室税（2025年検討中）・管理適正化法等の規制動向に要注意
神戸市マンションの価格推移と相場｜2025年6月時点で平均2,601万円
2025年6月時点の平均価格：2,601万円（平米単価38.68万円）
HOME4Uによると、2025年6月時点の神戸市のマンション平均価格は2,601万円（平米単価38.68万円）です。ただし、区・駅・築年数により価格が大きく異なるため、この平均価格はあくまで参考値です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 平均価格 | 2,601万円 |
| 平米単価 | 38.68万円 |
| データ時点 | 2025年6月 |
（出典: HOME4U）
アットホームのデータ：中古マンション平均39.8百万円（間取り別相場あり）
アットホームによると、神戸市の中古マンション平均価格は39.8百万円です。間取り別の価格相場も確認できるため、具体的な予算計画を立てる際に役立ちます。
過去12年で77%上昇という長期的な上昇トレンド
家売り隊によると、兵庫県のマンション価格は過去12年で77%上昇しました（2012年34.44万円→2024年60.13万円、70m²単位）。長期的な上昇トレンドが継続していることが分かります。
新生活シーズン（2〜3月）は購入需要が高く、売却にも有利なタイミング
不動産市場では、新生活シーズン（2〜3月）に購入需要が高まる傾向があります。このタイミングは売却にも有利なため、購入を検討する場合は競争が激しくなる点に注意が必要です。
エリア別価格相場｜9区と主要駅の詳細データ・中央区と東灘区が高額
高額エリア：中央区（三宮・元町駅周辺）・東灘区
HowMaマガジンによると、神戸市のマンション価格は区によって大きく異なります。中央区と東灘区が高額で、特に三宮・元町駅周辺は都心アクセスが良好で商業施設も充実しているため、高値が期待できます。
比較的安価なエリア：西区・北区・垂水区・須磨区
一方、西区・北区・垂水区・須磨区は比較的安価です。予算を抑えてマンション購入を検討する場合、これらのエリアを候補に入れることも選択肢の一つです。
| エリア | 価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 中央区（三宮・元町） | 高額 | 都心アクセス良好、商業施設充実 |
| 東灘区 | 高額 | 文教地区、高級住宅街 |
| 西区・北区 | 比較的安価 | 郊外エリア、広めの物件が多い |
| 垂水区・須磨区 | 比較的安価 | 海側エリア、ファミリー向け |
（参考: HowMaマガジン）
駅別の詳細な相場データ（HowMaマガジン等で確認可能）
HowMaマガジンでは、神戸市9区と主要駅別の詳細な相場データが公開されています。具体的なエリアの相場を確認する際に活用できます。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実取引価格（約547万件）を無料確認可能
国土交通省「不動産情報ライブラリ」では、2025年3月時点で約547万件の不動産取引価格を無料で検索できます。四半期ごとに更新されるため、最新の相場確認に必須のツールです。
ただし、取引価格は個人が回答したアンケートをもとに作成されており、個別物件の特定を防ぐため一部加工されています。あくまで参考情報として活用してください。
人気エリアと選び方のポイント｜三宮・元町・御影・神戸名谷の特徴比較
三宮・元町駅周辺（中央区）：都心アクセス良好、商業施設充実、高値が期待できる
三宮・元町駅周辺（中央区）は、神戸市の中心部で都心へのアクセスが良好です。商業施設・飲食店・文化施設が充実しており、利便性の高さが魅力です。資産価値の維持・上昇が期待できる一方、価格は高額です。
御影駅周辺（東灘区）：文教地区、高級住宅街、子育て世帯に人気
御影駅周辺（東灘区）は、文教地区として知られる高級住宅街です。教育環境が整っており、子育て世帯に人気のエリアです。落ち着いた雰囲気と利便性のバランスが良い点が特徴です。
神戸名谷駅周辺：神戸市最大級の駅前複合開発、ファミリー向け
リビオシティ神戸名谷は、神戸市最大級の駅前複合開発プロジェクトです。ファミリー向けの大規模マンションで、2024年1〜7月の契約件数ランキング1位を獲得しました。駅前の利便性と広めの間取りが魅力です。
海側vs山側の違い：景観・利便性・災害リスクの違いを比較
神戸市のマンション選びでは、海側と山側の違いも重要なポイントです。
| 項目 | 海側 | 山側 |
|---|---|---|
| 景観 | 海の眺望 | 山の景観、夜景 |
| 利便性 | 駅・商業施設が近い | 閑静な住宅街 |
| 災害リスク | 津波・高潮のリスク | 土砂災害のリスク |
ライフスタイル・優先事項に応じて選択してください。
子育て環境・交通利便性・将来性を多角的に評価
マンション選びでは、以下の3点を多角的に評価することが重要です。
- 子育て環境: 学区の評判、保育園・幼稚園の充実度、公園の有無
- 交通利便性: 駅からの距離、複数路線の利用可否、通勤時間
- 将来性: 開発計画、人口動態、再開発の予定
購入時のチェックポイントと規制動向｜タワーマンション空室税・管理適正化法
タワーマンション空室税の検討（2025年）：投資目的購入・空室問題への対策
サンテレビニュースによると、神戸市は2025年にタワーマンション向けの「空室税」導入を検討しています。投資目的の購入や空室問題への対策として導入される見込みです。
ただし、2025年時点で検討段階であり、導入が確定したわけではありません。最新情報は神戸市の公式発表を確認してください。
タワーマンション規制条例改正（2020年）：中央区の都市機能誘導区域で大規模住宅建設を制限
神戸市は2020年にタワーマンション規制条例を改正し、中央区の都市機能誘導区域でタワーマンション等の大規模住宅建設を制限しました。将来的な供給動向に影響する可能性があるため、中央区でマンション購入を検討する場合は注意が必要です。
マンション管理適正化法：6戸以上のマンションは5年ごとに管理状況を神戸市に届出が必要
神戸市「マンション管理状況の届出・情報開示」によると、6戸以上のマンションは5年ごとに管理状況を神戸市に届出する義務があります（マンション管理適正化法）。購入後の管理組合運営に関わる重要な制度です。
複数の不動産会社（3〜5社）に査定を依頼し、対応の質や説明の丁寧さで比較検討
マンション購入では、複数の不動産会社（3〜5社）に査定を依頼し、対応の質や説明の丁寧さで比較検討することが重要です。相場感を正確に把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことで、購入後のトラブルを回避できます。
区・駅・築年数により価格が大きく異なるため、平均価格だけで判断しない
神戸市のマンション価格は、区・駅・築年数により大きく異なります。平均価格はあくまで参考値であり、個別の物件を必ず査定し、専門家（宅建士・不動産鑑定士）の意見を聞いた上で判断してください。
まとめ｜国土交通省の不動産情報ライブラリで最新相場を確認・専門家への相談
神戸市のマンション市場は、過去12年で77%上昇し、中央区は9年で50.5%上昇という長期的な上昇トレンドが見られます。2025年6月時点の平均価格は2,601万円（平米単価38.68万円）ですが、区により大きく異なります。
中央区・東灘区が高額で、三宮・元町駅周辺（中央区）は都心アクセス良好・商業施設充実、御影駅周辺（東灘区）は文教地区・高級住宅街として人気です。一方、西区・北区・垂水区・須磨区は比較的安価で、予算を抑えた購入を検討する場合の候補となります。
購入時には、以下の3点を必ず確認してください。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実取引価格を確認: 約547万件の取引価格を四半期ごとに更新。最新相場の確認に必須
- タワーマンション空室税（2025年検討中）等の規制動向に注意: 投資目的購入や空室問題への対策として導入される可能性
- マンション管理適正化法の届出義務を確認: 6戸以上のマンションは5年ごとに管理状況の届出が必要
最新の住宅政策やマンション管理適正化の情報は、神戸市公式サイトで確認し、専門家（宅建士・不動産鑑定士）への相談を推奨します。