鹿児島市のマンション市場とは
鹿児島市でマンションの購入や売却を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「どのエリアが住みやすいのか」と疑問に感じる方は多いでしょう。
この記事では、鹿児島市のマンション価格相場、エリア別の特徴、住環境のメリット・デメリットを、T23M-NAVIやSUUMO、いい部屋ネットの調査データを元に解説します。
初めて不動産を購入・売却する方でも、鹿児島市のマンション事情を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 鹿児島市のマンション価格は過去9年で23.5%上昇しており、中長期的な資産価値の上昇が見込める
- 中古マンション（70㎡）の相場は1,946万円〜2,146万円、新築は1LDK 2,000万円〜、3LDK 3,000万円〜5,500万円
- 鹿児島中央駅周辺は商業施設充実でカップル向け、平川駅周辺は閑静な環境でファミリー向けに人気
- 温暖な気候と九州新幹線アクセスがメリット、桜島の火山灰と台風の影響がデメリット
- 県内住みやすさランキング1位（住民アンケート）の高評価
1. 鹿児島市の特徴と不動産市場の概要
(1) 立地と交通アクセス（九州新幹線・鹿児島中央駅）
鹿児島市は九州南部に位置する人口約60万人の中核都市です。JR鹿児島中央駅は九州新幹線の終点駅で、博多駅まで約1時間20分、新大阪駅まで約3時間50分でアクセスできます。
駅直結の大型商業施設「アミュプラザ鹿児島」があり、買い物や飲食の利便性が高い点が特徴です。
(2) 人口動態と地域経済
鹿児島市は九州で福岡市・熊本市に次ぐ経済圏を形成しています。黒豚・黒牛などの食材が豊富で、生活コストが比較的抑えられる点が魅力です。
人口は緩やかに減少傾向にありますが、県内では最も人口が多く、行政・商業の中心地として機能しています。
(3) マンション市場の動向（9年で23.5%上昇）
T23M-NAVIの調査によると、鹿児島市のマンション価格は過去9年で23.5%上昇しています（平米単価で+5.6万円）。
- 過去3年: 12.3%上昇
- 過去6年: 20.2%上昇
- 過去9年: 23.5%上昇
ただし、直近1年は横ばい傾向（平米単価-0.2万円）で、市場環境により変動する可能性があります。
2. 鹿児島市のマンション価格相場
(1) 中古マンション相場（70㎡で1,946万円〜2,146万円）
T23M-NAVIによると、70㎡・1995年築の中古マンション相場は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 下限価格 | 1,946万円（27.8万円/㎡） |
| 上限価格 | 2,146万円（30.7万円/㎡） |
SUUMOでは、間取り別の価格帯は以下の通りです。
| 間取り | 価格帯 | 用途 |
|---|---|---|
| 2LDK | 1,200万円〜2,500万円 | カップル向け |
| 3LDK-4LDK | 1,100万円〜4,000万円 | ファミリー向け |
3LDKの中央値は2,400万円となっています。
(2) 新築マンション相場（1LDK 2,000万円〜、3LDK 3,000万円〜5,500万円）
HOME4Uの調査では、新築マンションの価格帯は以下の通りです。
| 間取り | 価格帯 |
|---|---|
| 1LDK | 2,000万円〜3,000万円 |
| 2LDK | 2,500万円〜3,500万円 |
| 3LDK | 3,000万円〜5,500万円 |
| 4LDK | 3,000万円〜6,500万円 |
新築マンションは中古より高額ですが、環境配慮型（ZEH-M Oriented認定等）の物件も増えており、長期的なランニングコストも考慮した比較が重要です。
(3) 価格推移と将来予測（過去9年で23.5%上昇）
過去9年で23.5%上昇しており、中長期的な資産価値の上昇実績があります。ただし、直近1年は横ばい傾向で、今後の価格動向は市場環境により変動する可能性があるため、購入前に最新動向の確認を推奨します。
3. エリア別の特徴とおすすめエリア
(1) 鹿児島中央駅周辺（商業施設充実、カップル向け）
鹿児島中央駅周辺は、アミュプラザ鹿児島やイオンモール鹿児島など大型商業施設が充実しており、買い物や飲食の利便性が高い点が魅力です。
九州新幹線でのアクセスも良好で、単身者やカップルに人気のエリアです。
(2) 平川駅周辺（閑静な環境、ファミリー向け）
平川駅周辺は閑静な住宅地で、平川動物公園や錦江湾公園など自然環境が豊かな点が特徴です。
公園が多く、子育て世帯にとって魅力的な環境です。ファミリー向けのマンションが多く供給されています。
(3) 天文館・荒田エリア
天文館は鹿児島市の繁華街で、飲食店や商業施設が集積しています。荒田エリアは鹿児島県初の「ZEH-M Oriented」「低炭素建築物」両認定を取得したクレアネクスト荒田など、環境配慮型マンションが注目されています。
(4) 谷山エリア
谷山エリアは鹿児島市南部に位置し、市街地と比較して価格が抑えられる傾向があります。商業施設や公共交通機関へのアクセスもあり、コストパフォーマンス重視の方に適しています。
4. 鹿児島市の住環境とメリット・デメリット
(1) メリット（温暖な気候、商業施設充実、新幹線アクセス）
At Homeタウンライブラリーによると、鹿児島市のメリットは以下の通りです。
- 温暖な気候: 年平均気温18.9℃で過ごしやすい
- 商業施設充実: イオンモール鹿児島（78,000㎡）、アミュプラザ鹿児島
- 新幹線アクセス: 博多・新大阪へのアクセス良好
- 食材が美味しく安価: 黒豚・黒牛など地元食材が豊富
いい部屋ネットの調査では、鹿児島市は鹿児島県内で住みやすさ1位（住民アンケート）の高評価を得ています。
(2) デメリット（桜島の火山灰、台風の影響）
デメリットとしては、以下の点に注意が必要です。
- 桜島の火山灰: 毎日噴火しており、風向きによっては火山灰が降る。洗濯物を外干しできない日が多い
- 台風の影響: 台風の影響を受けやすく、窓の補強や停電対策が必須
マンション購入時は、窓の品質（防音・防塵性能）や駐車場の屋根の有無など、火山灰・台風対策が施されているかを確認することを推奨します。
(3) 教育環境・医療施設
鹿児島市内には小学校・中学校・高校が多数あり、鹿児島大学などの高等教育機関も充実しています。医療施設も市内に多数あり、総合病院へのアクセスも良好です。
(4) 治安と安全性（県内住みやすさ1位）
鹿児島市は県内で住みやすさ1位の評価を得ており、治安も比較的良好です。ただし、桜島の噴火や台風など自然災害への備えが重要です。
5. マンション購入時のチェックポイント
(1) 築年数・修繕積立金の確認
中古マンション購入時は、以下の点を確認してください。
- 築年数: 1981年以前の旧耐震基準か、1981年以降の新耐震基準か
- 修繕積立金: 将来の大規模修繕に備えた積立金が十分か
- 管理状態: 共用部分の管理状態が良好か
(2) 火山灰・台風対策（窓の品質、駐車場の屋根等）
鹿児島市のマンションを購入する際は、火山灰・台風対策が重要です。
- 窓の品質: 防音・防塵性能が高いか
- 駐車場の屋根: 火山灰から車を守るための屋根があるか
- 非常用電源: 台風による停電時の対策があるか
現地確認の際に、これらのポイントをチェックすることを推奨します。
(3) 住宅ローン控除と税制優遇
新築・中古マンション購入時は、住宅ローン控除や税制優遇を活用できる場合があります。
- 住宅ローン控除: 年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除（2025年時点）
- 不動産取得税の軽減: 新築住宅の場合、最大1,200万円控除
詳細は税理士や宅地建物取引士にご相談ください。
(4) 環境配慮型マンション（ZEH-M認定等）
鹿児島市では、環境配慮型マンションが増えています。ZEH-M Oriented（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）認定の物件は、省エネ+創エネで年間エネルギー消費量をゼロに近づける設計です。
長期的なランニングコスト削減が期待できるため、新築マンション購入時は環境性能も比較検討してください。
6. まとめ：鹿児島市でのマンション選び
鹿児島市のマンション価格は、中古（70㎡）で1,946万円〜2,146万円、新築（3LDK）で3,000万円〜5,500万円が相場です。過去9年で23.5%上昇しており、中長期的な資産価値の上昇が見込めます。
鹿児島中央駅周辺は商業施設充実でカップル向け、平川駅周辺は閑静な環境でファミリー向けに人気です。温暖な気候と九州新幹線アクセスがメリットですが、桜島の火山灰と台風の影響には注意が必要です。
マンション購入時は、火山灰・台風対策（窓の品質、駐車場の屋根等）、築年数・修繕積立金、税制優遇を確認し、信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。