マンションと戸建て徹底比較｜購入・維持費用・資産価値の違いと選び方

マンションと戸建て、どちらを選ぶべきか迷っている方へ

住宅購入を検討する際、「マンションと戸建て、どちらが自分に合っているのか」と悩む方は多いでしょう。購入費用、維持費、資産価値、ライフスタイルなど、比較すべきポイントは多岐にわたります。

この記事では、マンションと戸建ての購入費用・維持費・資産価値を、実際のデータを元に徹底比較します。国土交通省の住宅統計、住宅金融支援機構の調査など、信頼できる情報源を参照しながら解説します。

初めて住宅を購入する方でも、家族構成やライフスタイルに合った選択ができるようになります。

なぜマンションと戸建ての比較が重要なのか

マンションと戸建てでは、初期費用だけでなく、30年、40年と住み続ける中で発生する維持費が大きく異なります。また、将来的に売却や賃貸を考える際の資産価値にも違いがあります。

安易に「マンションが人気だから」「戸建てに憧れるから」という理由だけで決めてしまうと、後々の負担増や資産価値の下落に悩むことになりかねません。

本記事で分かること｜購入費用・維持費・資産価値を徹底比較

この記事のポイント

• 首都圏の新築マンション平均7,830万円、戸建て平均4,817万円と、マンションが約1.6倍高額
• 30年間の維持費はマンション約1,515万円、戸建て約1,000万円で、マンションの方が年間約17万円高い
• マンションは駅近・人気エリアで資産価値が維持されやすく、戸建ては土地の資産価値が残る
• 共働き・駅近重視ならマンション、子育て・自由度重視なら戸建てがおすすめ
• 2024年問題により大規模修繕工事費用が高騰、今後も修繕積立金の値上がりが予想される

マンションと戸建ての基礎知識｜それぞれの特徴と違い

マンションの特徴｜駅近・管理楽・セキュリティ高

マンションは、都市部の駅近エリアに多く、通勤・通学に便利な立地が魅力です。主な特徴は以下の通りです。

マンションのメリット

• 駅近の好立地: 徒歩10分圏内の物件が多く、通勤・通学が便利
• 管理が楽: 共用部分の清掃・修繕は管理会社が対応、管理組合が運営
• セキュリティが高い: オートロック、防犯カメラ、管理人常駐など
• ワンフロア完結: 生活動線がコンパクトで、高齢者にも優しい
• 売却・賃貸しやすい: 立地が良ければ流動性が高い

マンションのデメリット

• 管理費・修繕積立金: 月額2-3万円の固定費が発生、年々上昇傾向
• 管理組合運営: 理事会への参加など、住民としての責任がある
• 駐車場代: 月額1-3万円の追加費用（都市部）
• リフォームの制限: 共用部分や構造に関わる変更は原則不可
• 騒音問題: 上下階・隣室の生活音が気になる場合がある

戸建ての特徴｜自由度・庭・駐車場がメリット

戸建ては、土地と建物の両方を所有し、自由度の高い生活が送れます。主な特徴は以下の通りです。

戸建てのメリット

• 自由度が高い: リフォーム・増築が自由、ペットも飼いやすい
• 庭・駐車場: 庭で家庭菜園、BBQ、駐車場代不要
• 騒音を気にしない: 子どもが走り回っても上下階への配慮不要
• 土地の資産価値: 建物価値は下落しても、土地の価値は維持される
• 管理費・修繕積立金なし: 月額固定費がない

戸建てのデメリット

• 修繕費が高額: 外壁塗装（65-150万円）、屋根修繕など、一度に数十万～数百万円が必要
• 計画的な積立が必要: 修繕費を自分で計画的に貯める必要がある
• 管理が大変: 外壁・屋根・庭の手入れなど、すべて自分で対応
• 防犯対策: セキュリティは自己責任、防犯設備の設置が必要
• 駅から遠い: 郊外に多く、通勤・通学に時間がかかる場合がある

所有形態の違い｜区分所有権と所有権

マンションは「区分所有権」、戸建ては「所有権」という法的な違いがあります。

マンション（区分所有権）

• 専有部分（住戸内）のみを所有、共用部分（廊下・階段・外壁等）は共有
• 管理組合の規約に従う必要がある
• リフォーム・改築には制限がある

戸建て（所有権）

• 土地と建物の両方を所有
• リフォーム・増築・建て替えが自由（建築基準法の範囲内）
• 隣地との境界トラブルに注意が必要

購入費用の比較｜新築・中古・諸費用の違い

新築の購入価格｜首都圏マンション7,830万円 vs 戸建て4,817万円

首都圏の新築住宅の購入価格は、マンションと戸建てで大きく異なります。

項目	マンション	戸建て
平均価格	7,830万円	4,817万円
平均面積	62.60㎡	98.2㎡
㎡単価	約125万円/㎡	約49万円/㎡

（出典: SUUMO）

マンションは駅近の好立地が多いため、㎡単価が高く、総額でも約1.6倍の価格差があります。一方、戸建ては郊外に多く、土地付きで面積が広い分、㎡単価は低めです。

中古の購入価格｜築年数別の価格相場

中古住宅は、築年数によって価格が大きく下落します。

マンション

• 築5年: 新築の約90%
• 築10年: 新築の約75%
• 築20年: 新築の約60%
• 築30年: 新築の約50%

戸建て

• 築5年: 新築の約70%
• 築10年: 新築の約50%
• 築20年: 新築の約15%
• 築30年: 建物価値ほぼゼロ（土地価格のみ）

戸建ては建物価値の下落が早く、築20年を超えると建物価値がほとんどなくなります。一方、マンションは築50年程度まで建物価値が残る傾向があります。

諸費用の違い｜マンション3-5% vs 戸建て6-10%

物件価格以外に、購入時の諸費用が発生します。

項目	マンション	戸建て
諸費用の割合	物件価格の3-5%	物件価格の6-10%
7,830万円の場合	約235-390万円	-
4,817万円の場合	-	約290-480万円

諸費用の内訳

• 仲介手数料: 物件価格の3%+6万円+消費税
• 印紙税: 売買契約書・住宅ローン契約書に必要
• 登記費用: 所有権移転登記、抵当権設定登記
• 火災保険・地震保険: 10年一括払いで20-30万円
• 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）

戸建ては土地と建物の両方に登記が必要なため、諸費用の割合が高くなります。

初期費用総額のシミュレーション

マンション（7,830万円）

• 物件価格: 7,830万円
• 諸費用: 約310万円（物件価格の4%）
• 頭金（20%）: 約1,566万円
• 初期費用総額: 約1,876万円

戸建て（4,817万円）

• 物件価格: 4,817万円
• 諸費用: 約385万円（物件価格の8%）
• 頭金（20%）: 約963万円
• 初期費用総額: 約1,348万円

マンションは物件価格が高い分、初期費用総額も高額になります。

維持費の比較｜30年間の長期コストシミュレーション

マンションの維持費｜管理費・修繕積立金の相場と値上がり傾向

マンションは、管理費・修繕積立金という月額固定費が発生します。

令和5年度調査の最新相場

項目	月額平均	年額
管理費	10,862円	約13万円
修繕積立金	13,054円	約16万円
合計	23,916円	約29万円

（出典: SUUMO）

値上がり傾向

2023年度は前年比+2-3%上昇しており、建築資材・人件費の高騰が影響しています。2024年問題（建設業の残業規制）により、今後も大規模修繕工事の費用が高騰し、修繕積立金の値上がりが加速する見込みです。

管理費の使途

• 管理会社への委託費
• 共用部分の清掃・点検
• エレベーター保守
• 管理人の人件費
• 共用部分の光熱費

修繕積立金の使途

• 大規模修繕工事（12-15年ごと）
• 外壁塗装・防水工事
• 屋上・バルコニーの補修
• 給排水設備の更新

戸建ての維持費｜固定資産税・修繕費・保険料の内訳

戸建ては管理費・修繕積立金はありませんが、固定資産税・修繕費・保険料が必要です。

年間維持費の内訳

項目	年額
固定資産税	10-15万円
修繕費積立	20-27万円
火災保険・地震保険	3-6万円
合計	40-50万円

（出典: SUUMO）

固定資産税

固定資産税は、土地・建物の固定資産税評価額に1.4%（標準税率）を乗じて計算されます。新築住宅は軽減措置があり、当初3-5年間は税額が半額になります。

修繕費の計画

戸建ては修繕費を自分で計画的に積み立てる必要があります。主な修繕費用は以下の通りです。

項目	周期	費用
外壁塗装	10-15年ごと	65-150万円
屋根修繕	20-30年ごと	50-100万円
給湯器交換	10年ごと	15-25万円
水回り設備	15-20年ごと	50-100万円

30年間の維持費総額｜マンション1,515万円 vs 戸建て1,000万円

30年間の維持費を比較すると、以下のようになります。

マンション

• 管理費: 13万円 × 30年 = 390万円
• 修繕積立金: 16万円 × 30年 = 480万円（年々上昇を考慮すると約600万円）
• 固定資産税: 10万円 × 30年 = 300万円
• 火災保険: 3万円 × 30年 = 90万円
• 合計: 約1,515万円

（出典: 住まいサーフィン）

戸建て

• 固定資産税: 12万円 × 30年 = 360万円
• 修繕費: 25万円 × 30年 = 750万円
• 火災保険・地震保険: 5万円 × 30年 = 150万円
• 合計: 約1,260万円（大規模修繕を含めると約1,000-1,180万円）

（出典: SUUMO）

マンションは年間約17万円高く、30年間で約515万円の差が出ます。

外壁塗装・大規模修繕などの大型支出の計画

マンション

大規模修繕工事（12-15年ごと）は修繕積立金から支出されるため、個別の追加負担は原則ありません。ただし、修繕積立金が不足している場合は、一時金の徴収や修繕積立金の値上げが発生する可能性があります。

戸建て

外壁塗装（10-15年ごと、65-150万円）、屋根修繕（20-30年ごと、50-100万円）など、一度に数十万～数百万円の支出が必要です。計画的に積立をしておかないと、家計に大きな負担がかかります。

2024年問題による修繕費高騰の影響

2024年4月から、建設業の残業時間規制が強化されました（2024年問題）。これにより、人手不足が深刻化し、人件費が高騰しています。

影響

• 大規模修繕工事の費用が10-20%上昇
• 修繕積立金の値上げが加速
• 工事の遅延・長期化

マンション・戸建てともに、今後の修繕費の増加を見込んで、余裕を持った資金計画が必要です。

資産価値とライフスタイル別の選び方

建物価値の下落スピード｜マンション50年 vs 戸建て30年

建物価値の下落スピードは、マンションと戸建てで大きく異なります。

マンション

• 築10年: 新築の約75%
• 築20年: 新築の約60%
• 築30年: 新築の約50%
• 築50年: 建物価値ほぼゼロ

戸建て

• 築10年: 新築の約50%
• 築20年: 新築の約15%
• 築30年: 建物価値ほぼゼロ（土地価格のみ）

（出典: HOME4U）

戸建ては建物価値の下落が早く、約30年で建物価値がなくなります。一方、マンションは約50年まで建物価値が維持されます。

売却・賃貸のしやすさ｜駅近マンション vs 土地価値維持の戸建て

マンション

駅近・人気エリアのマンションは、資産価値が下がりにくく、売却・賃貸しやすいメリットがあります。特に、以下の条件を満たすマンションは資産価値が維持されやすいです。

• 駅徒歩10分以内
• 都心へのアクセスが良い
• 商業施設・学校が近い
• 築年数が浅い（築20年以内）
• 管理状態が良い

戸建て

戸建ては建物価値の下落が早いものの、土地の資産価値が維持されます。ただし、立地選びを誤ると、土地価格も下落するリスクがあります。

資産価値を維持するためには、以下の条件を満たす立地を選ぶことが重要です。

• 駅からのアクセスが良い（徒歩15分以内）
• 人口減少が緩やかなエリア
• 都市計画道路・再開発の予定がない
• 地盤が強固（液状化リスクが低い）

ライフスタイル別の選び方｜共働き・子育て・シニア

共働き・駅近重視

マンションがおすすめです。通勤・通学に便利な駅近立地が多く、管理が楽で、セキュリティも高いため、忙しい共働き世帯に最適です。

子育て・自由度重視

戸建てがおすすめです。上下階の物音を気にせず過ごせ、庭で遊ぶことができます。また、子どもの成長に合わせてリフォーム・増築も可能です。

シニア・バリアフリー重視

マンションがおすすめです。ワンフロア完結で段差が少なく、エレベーターがあるため、高齢者にも優しい設計です。また、管理が楽で、セキュリティも高いです。

4人家族の目安

• マンション: 3LDK（60-75㎡前後）
• 戸建て: 4LDK（100㎡前後）

（出典: HOMES）

2025年の市場動向｜価格二極化と省エネ住宅の資産価値

2025年現在、不動産価格の二極化が進行しています。購入直後から価値が下がる物件と、10年経っても高く売れる物件の差が拡大しています。

資産価値が維持される物件

• 駅近・人気エリア
• 省エネ・エコ住宅（ZEH、長期優良住宅等）
• 管理状態が良い（マンション）
• 耐震性能が高い

省エネ・エコ住宅は、住宅ローン控除などの優遇を受けやすく、資産価値の維持にもつながります。

（出典: AVANTIA）

まとめ｜購入前にチェックすべき5つのポイント

マンションと戸建てのどちらを選ぶべきかは、購入費用、維持費、資産価値、ライフスタイルなど、多角的な視点から判断する必要があります。

初期費用と維持費の総額を試算する

物件価格だけでなく、諸費用、管理費・修繕積立金、固定資産税など、30年間の総額を試算しましょう。マンションは年間約17万円維持費が高く、30年間で約515万円の差が出ます。

家族構成とライフスタイルに合った選択をする

共働き・駅近重視ならマンション、子育て・自由度重視なら戸建てがおすすめです。将来のライフスタイルの変化も考慮しましょう。

資産価値の維持を重視するか、自由度を重視するか

マンションは駅近・人気エリアで資産価値が維持されやすく、売却・賃貸しやすいメリットがあります。戸建ては土地の資産価値が維持される一方、建物価値の下落が早いです。

将来の売却・賃貸の可能性を考慮する

転勤や家族構成の変化により、売却・賃貸の可能性がある場合は、立地・資産価値を重視した物件選びが重要です。

専門家への相談を検討する

住宅購入は大きな決断です。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、税理士などの専門家に相談し、無理のない資金計画を立てましょう。