兵庫県で中古マンションを購入するなら、相場とエリアを正しく理解しよう
兵庫県で中古マンションの購入を検討している方の中には、「神戸市と姫路では価格がどれくらい違うのか」「築20年以上の物件でも大丈夫なのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。
この記事では、兵庫県の中古マンション市場の概況、エリア別の特徴と価格相場、購入時のポイントを解説します。国土交通省の不動産取引価格情報や国税庁の住宅ローン控除の情報を元に、2025年時点の最新情報をお届けします。
初めて中古マンションを購入する方でも、自分に合ったエリアと物件を見つけられるようになります。
この記事のポイント
- 兵庫県の中古マンション価格は過去9年間で37.8%上昇しており、今後10年間で+22.6%の上昇が予測されている
- 神戸市では日銀の金融緩和発表（2013年）から約12年で77%値上がりしている
- 1981年6月以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準を満たしているため、購入時の重要な確認ポイント
- 住宅ローン控除は中古マンションでも適用可能で、年末ローン残高の0.7%を10年間控除できる（最大140万円）
兵庫県の中古マンション市場の概況【2025年最新】
(1) 兵庫県の平均価格と推移（過去9年間で37.8%上昇）
兵庫県の中古マンション価格は、長期的に上昇傾向が続いています。
価格推移のデータ:
- 標準的な物件（築10年/70㎡）: 直近3年間で2.54%上昇
- 平均売買価格: 9年前と比較して37.8%上昇
（出典: LIFULL HOME'S「兵庫県で中古マンションを買う-価格相場や推移」、2025年時点）
兵庫県の中古マンション価格は、首都圏に比べて安定した推移を示しています。首都圏では前年比14カ月連続上昇で平均4,835万円（2025年時点）ですが、兵庫県では2,700万円前後で横ばい傾向が続いています。
(2) 今後10年間の価格予測（+22.6%上昇見込み）
今後10年間の価格動向について、以下の予測が出ています。
- 予測: 今後10年間で**+22.6%の価格上昇**が見込まれる
（出典: LIFULL HOME'S調査、2025年時点）
背景:
- 金利上昇の影響は限定的
- 人口減少が進む一方で、都市部への集中が継続
- インフレによる建築コスト上昇が価格を下支え
(3) 首都圏との比較（兵庫県は価格安定傾向）
首都圏と兵庫県の中古マンション価格を比較すると、以下の傾向があります。
| 地域 | 平均価格（2025年） | 価格推移 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 約4,835万円 | 前年比14カ月連続上昇 |
| 兵庫県 | 約2,700万円 | 横ばい傾向、安定推移 |
（出典: 日本経済新聞「中古マンション価格、広がる地域内格差 2025年展望」、LIFULL HOME'S）
兵庫県は首都圏に比べて価格が安定しており、購入しやすい環境といえます。
エリア別の特徴と価格相場
(1) 神戸市（中央区は高額、12年間で77%値上がり）
神戸市 は兵庫県の中心都市であり、中古マンション市場も活発です。
価格推移:
- 日銀の金融緩和発表（2013年）から約12年で77%値上がり
（出典: 家売り隊「神戸・兵庫のマンション価格推移（2025年最新）」）
エリア別の特徴:
- 中央区（三宮・元町周辺）: 最も高額、交通利便性・商業施設が充実
- 東灘区・灘区: 阪神間に近く、住環境が良好
- 兵庫区・長田区: 価格が抑えられ、ファミリー層に人気
(2) 阪神間エリア（西宮・芦屋等）
阪神間エリア（西宮市・芦屋市等）は、大阪と神戸の間に位置し、高級住宅地として知られています。
特徴:
- 西宮市: 阪急沿線を中心に、教育環境が充実（灘中学・甲陽学院等の進学校）
- 芦屋市: 高級住宅地として全国的に有名、価格は高額
価格相場: 神戸市中央区と同程度またはそれ以上
(3) 播磨地域（姫路等）
播磨地域（姫路市等）は、兵庫県の西部に位置し、価格が抑えられたエリアです。
特徴:
- 姫路市: 姫路城で有名、山陽本線・山陽新幹線で大阪・神戸へアクセス可能
- 価格: 神戸市や阪神間に比べて大幅に安価
向いている方: 通勤時間よりも価格を重視する方、地方都市での生活を希望する方
中古マンション選びの重要ポイント
(1) 新耐震基準の確認（1981年6月以降）
中古マンション購入時に必ず確認すべきは、新耐震基準 です。
新耐震基準とは: 1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準で、震度6強～7程度の地震でも倒壊しないレベルです。
確認方法:
- 物件の 建築確認日 を確認（重要事項説明書に記載）
- 1981年6月1日以降なら新耐震基準
注意: 「築年数1981年以降」ではなく、「建築確認日1981年6月以降」が正確です。建築確認から完成までに数ヶ月～1年かかるため、築年数だけで判断しないようにしましょう。
(2) 管理状態のチェック（共用部分・修繕計画）
建物の築年数だけでなく、管理状態 が資産価値に大きく影響します。
確認すべきポイント:
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| エントランス | 清掃が行き届いているか、掲示物が整理されているか |
| 廊下・階段 | ひび割れ、汚れ、電球切れ等がないか |
| ゴミ置き場 | 清潔に管理されているか |
| 駐車場 | 車止めや舗装の状態 |
| 修繕計画 | 大規模修繕の時期・内容・費用が明確か |
大規模修繕: 10年以上ごとに必要なため、直近の修繕時期と次回の予定を確認しましょう。
(3) 築年数と購入予算のバランス（年収の6倍以内）
購入予算は、年収の6倍以内 が目安です。
例:
- 年収500万円の場合: 購入予算3,000万円以内
- 年収700万円の場合: 購入予算4,200万円以内
注意: 物件価格に加えて、購入時諸費用（物件価格の5-10%） も考慮する必要があります。
購入の流れと諸費用
(1) 購入時諸費用の内訳（物件価格の5-10%）
中古マンション購入時には、物件価格以外に 諸費用 がかかります。
諸費用の目安: 物件価格の 5-10%
例（物件価格2,700万円の場合）:
- 諸費用: 135万円～270万円
(2) 仲介手数料・登記費用・ローン手数料
諸費用の内訳:
| 項目 | 金額の目安 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約90万円 | 物件価格×3%+6万円+消費税（上限） |
| 登記費用 | 約10万円～20万円 | 司法書士報酬+登録免許税 |
| 住宅ローン手数料 | 約20万円～60万円 | 金融機関により異なる |
| 火災保険料 | 約10万円～20万円 | 10年一括払いの場合 |
| 固定資産税・都市計画税 | 日割り精算 | 引渡し日から年末まで |
仲介手数料の計算例（物件価格2,700万円）:
2,700万円 × 3% + 6万円 = 87万円
87万円 × 1.1（消費税） = 95.7万円
(3) 月々の負担（管理費・修繕積立金・固定資産税）
購入後の月々の負担は、住宅ローン返済額に加えて以下の費用がかかります。
月々の負担:
- 管理費: 月1万円～2万円（マンションの規模・設備により異なる）
- 修繕積立金: 月5,000円～1万5,000円（築年数が古いほど高額になる傾向）
- 固定資産税・都市計画税: 年10万円～20万円（月あたり約8,000円～1万7,000円）
注意: 管理費・修繕積立金は将来値上がりする可能性があるため、長期的な視点で考慮しましょう。
住宅ローン控除と税制優遇【2025年版】
(1) 中古マンションの住宅ローン控除（年末残高の0.7%、10年間）
中古マンション購入でも、条件を満たせば 住宅ローン控除 が受けられます。
控除内容:
- 控除率: 年末ローン残高の 0.7%
- 控除期間: 10年間（新築は13年間）
- 借入限度額: 2,000万円
- 最大控除額: 140万円（2,000万円×0.7%×10年）
（出典: 国税庁「住宅ローン控除の適用条件」、2025年時点）
(2) 適用条件（床面積50㎡以上、所得2,000万円以下等）
住宅ローン控除の適用条件:
- 床面積: 50㎡以上
- 所得: 2,000万円以下
- ローン返済期間: 10年以上
- 入居期限: 2025年12月31日までの入居分
- 居住用: 取得後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
注意: 2026年以降の制度は変更される可能性があるため、最新情報は国税庁の公式サイトで確認してください。
(3) 控除額のシミュレーション（最大140万円）
シミュレーション例:
- 借入額: 2,000万円
- 年末残高: 1年目 1,980万円 → 10年目 1,600万円（返済により減少）
- 控除額: 1年目 13.86万円（1,980万円×0.7%）
- 10年間の合計控除額: 約120万円～140万円（返済ペースにより異なる）
控除額は所得税・住民税から差し引かれ、実質的な税負担が軽減されます。
まとめ：兵庫県で中古マンションを買うべきか
兵庫県の中古マンション価格は過去9年間で37.8%上昇しており、今後10年間で+22.6%の上昇が予測されています。神戸市では日銀の金融緩和発表（2013年）から約12年で77%値上がりしており、長期的な資産価値の向上が期待できます。
購入時は、新耐震基準（1981年6月以降）の確認、管理状態のチェック、購入予算（年収の6倍以内）のバランスが重要です。諸費用は物件価格の5-10%を見込み、月々の負担（管理費・修繕積立金・固定資産税）も考慮しましょう。
住宅ローン控除は中古マンションでも適用可能で、年末ローン残高の0.7%を10年間控除できます（最大140万円）。2025年12月31日までの入居分が対象のため、購入を検討している方は早めの行動をおすすめします。
詳細は国土交通省の不動産取引価格情報や不動産会社にご確認ください。