住宅ローンはいくら借りられるのか
住宅購入を検討する際、多くの方が「自分はいくらまで借りられるのか」という疑問を抱きます。金融機関の事前審査で提示される「借入可能額」を見て、本当にその金額を借りて良いのか迷う方も少なくありません。
この記事では、住宅ローンの借入可能額の計算方法、年収別のシミュレーション、そして無理なく返済できる適正額の判断基準を、金融機関の公式情報を元に詳しく解説します。
将来の教育費や老後資金も考慮した現実的な借入計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 借入可能額は年収の5～7倍が目安だが、適正額は年収の5倍程度に抑えるべき
- 返済負担率は手取り収入の20%が理想、最大でも25%以内が安心
- 金融機関の審査基準は30～35%だが、将来の支出増を考慮してゆとりを持つべき
- 住宅維持費（固定資産税・修繕費・火災保険）が年間数十万円かかる点も考慮が必要
- 複数の金融機関のシミュレーターで試算し、比較検討することを推奨
住宅ローンはいくら借りられるのか
(1) 借入可能額と適正額の違い
住宅ローンを検討する際、まず理解すべきは「借入可能額」と「適正額（借りていい金額）」の違いです。
借入可能額とは、金融機関が貸してくれる住宅ローンの上限額です。年収・返済負担率・審査金利などから計算されます。
一方、適正額は将来の支出やリスクを考慮し、無理なく返済できる現実的な借入額を指します。年収の5倍程度が目安とされています。
auじぶん銀行の情報によると、借入可能額ギリギリで借りると、教育費や老後資金、突発的な支出に対応できなくなるリスクがあります。
(2) 年収の5～7倍が借入可能額の目安
住宅ローンの借入可能額は、一般的に年収の5～7倍が目安とされています。
例えば、年収500万円の方であれば、借入可能額は2,500万～3,500万円程度になります。
ただし、この金額はあくまで「金融機関が貸してくれる上限」であり、実際に借りても無理なく返済できるかは別の話です。
三菱UFJ銀行の情報では、年収別の借入可能額と適正額の目安が具体的に示されています。
(3) 適正額は年収の5倍程度
無理なく返済できる適正額は、年収の5倍程度に抑えるべきとされています。
年収500万円の方であれば、適正額は2,500万円程度です。
これは、将来の教育費や老後資金、住宅維持費、さらには転職や収入減のリスクを考慮した現実的な金額です。
三井住友銀行の情報によると、適正額を守ることで、長期的に安定した生活を維持できるとされています。
借入可能額の計算方法と審査基準
(1) 返済負担率による計算（年収400万円未満：30%、400万円以上：35%）
借入可能額は「返済負担率」を基準に計算されます。
住宅金融支援機構のフラット35では、以下の基準が設定されています。
- 年収400万円未満：返済負担率30%以下
- 年収400万円以上：返済負担率35%以下
返済負担率とは、年収に対する年間返済額（住宅ローン+他のローン）の割合です。
例えば、年収500万円で返済負担率35%の場合、年間返済額は175万円（月額約14.6万円）が上限となります。
(2) 審査金利（3.0～3.4%程度）
金融機関が借入可能額を計算する際には、実際の適用金利ではなく「審査金利」を使用します。
SBIマネープラザの2024年時点の情報では、審査金利は3.0～3.4%程度で設定されています。
実際の住宅ローン金利が1%台でも、審査では3%台で計算されるため、借入可能額は実際よりも少なく見積もられます。これは金利上昇リスクを考慮した安全策です。
(3) 返済期間と完済時年齢
借入可能額は、返済期間と完済時年齢によっても変わります。
一般的に、返済期間は最長35年、完済時年齢は80歳未満が条件とされています。
例えば、45歳の方が住宅ローンを組む場合、完済時年齢が80歳を超えないよう、返済期間は最長35年となります。
(4) 他のローンも計算に含まれる
みずほ銀行の情報によると、返済負担率の計算には、住宅ローンだけでなく他のローン（車、カードローン、奨学金等）の返済額も含まれます。
既に他のローンがある場合、その分だけ住宅ローンの借入可能額は減少します。
住宅ローン審査前に、できるだけ他のローンを完済しておくことが推奨されます。
年収別の借入可能額シミュレーション
以下は、主要金融機関の情報を基にした年収別の借入可能額と適正額の目安です。
| 年収 | 借入可能額 | 適正額 | 月々の返済額（適正額） |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 1,500万～2,100万円 | 1,500万円 | 約4.5万円 |
| 400万円 | 2,000万～2,800万円 | 2,000万円 | 約6万円 |
| 500万円 | 2,500万～3,500万円 | 2,500万円 | 約7.5万円 |
| 600万円 | 3,000万～4,200万円 | 3,000万円 | 約9万円 |
| 800万円 | 4,000万～5,600万円 | 4,000万円 | 約12万円 |
| 1,000万円 | 5,000万～7,000万円 | 5,000万円 | 約15万円 |
(1) 年収300万円の場合（借入可能額1,500万～2,100万円）
年収300万円の方の借入可能額は1,500万～2,100万円程度です。
適正額は1,500万円程度で、月々の返済額は約4.5万円が目安です。
年収300万円では手取り収入が約240万円（月20万円）となるため、返済負担率を20%以内に抑えるには月4万円程度が上限です。
(2) 年収400万円の場合（借入可能額2,000万～2,800万円）
年収400万円の方の借入可能額は2,000万～2,800万円程度です。
適正額は2,000万円程度で、月々の返済額は約6万円が目安です。
手取り収入が約320万円（月約26.7万円）となるため、返済額6万円であれば返済負担率は約22.5%となり、無理のない範囲です。
(3) 年収500万円の場合（借入可能額2,500万～3,500万円）
年収500万円の方の借入可能額は2,500万～3,500万円程度です。
適正額は2,500万円程度で、月々の返済額は約7.5万円が目安です。
手取り収入が約400万円（月約33.3万円）となるため、返済額7.5万円であれば返済負担率は約22.5%で安心です。
(4) 年収600万円の場合（借入可能額3,000万～4,200万円）
年収600万円の方の借入可能額は3,000万～4,200万円程度です。
適正額は3,000万円程度で、月々の返済額は約9万円が目安です。
手取り収入が約480万円（月40万円）となるため、返済額9万円であれば返済負担率は約22.5%です。
(5) 年収800万円の場合（借入可能額4,000万～5,600万円）
年収800万円の方の借入可能額は4,000万～5,600万円程度です。
適正額は4,000万円程度で、月々の返済額は約12万円が目安です。
手取り収入が約640万円（月約53.3万円）となるため、返済額12万円であれば返済負担率は約22.5%です。
(6) 年収1,000万円の場合（借入可能額5,000万～7,000万円）
年収1,000万円の方の借入可能額は5,000万～7,000万円程度です。
適正額は5,000万円程度で、月々の返済額は約15万円が目安です。
手取り収入が約800万円（月約66.7万円）となるため、返済額15万円であれば返済負担率は約22.5%です。
無理なく返せる適正額の考え方
(1) 教育費・老後資金を考慮する
住宅ローンの借入額を決める際、将来の教育費や老後資金を考慮することが重要です。
子供1人あたりの教育費（幼稚園～大学）は、公立中心で約1,000万円、私立中心で約2,500万円かかるとされています。
また、老後資金として夫婦で最低3,000万円程度が必要とされています。
これらの資金を考慮せずに借入可能額ギリギリで借りると、将来的に家計が破綻するリスクがあります。
(2) 住宅維持費（固定資産税・修繕費・火災保険）を考慮する
住宅を購入すると、住宅ローン返済以外に以下の維持費がかかります。
| 項目 | 年間費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税 | 10万～30万円 |
| 修繕費（戸建て） | 10万～20万円 |
| 修繕積立金（マンション） | 12万～24万円 |
| 火災保険 | 2万～5万円 |
年間で数十万円の維持費がかかるため、これらを考慮した返済計画が必要です。
(3) 転職や収入減のリスクを考慮する
将来的に転職や収入減、家族の病気などで収入が減少する可能性もあります。
SBI新生銀行の情報によると、返済期間中のライフイベントを考慮し、ゆとりを持った借入計画が推奨されています。
返済負担率をギリギリに設定せず、手取り収入の20～25%以内に抑えることで、予期せぬ事態にも対応できます。
(4) 頭金の準備（物件価格の2割程度が理想）
頭金を多く用意することで、借入額を抑えることができます。
物件価格の2割程度を頭金として用意するのが理想です。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、頭金600万円+諸費用300万円（10%）で、合計900万円の自己資金が必要です。
頭金が多いほど借入額が減り、月々の返済負担も軽くなります。
返済負担率から見る適正な借入額
(1) 手取り収入の20%が理想、最大25%
みずほ銀行の情報によると、手取り収入に対する返済額の割合は20%が理想、最大でも25%以内が推奨されています。
例えば、手取り月収40万円の方であれば、月々の返済額は8万円（20%）～10万円（25%）が目安です。
この基準を守ることで、教育費や老後資金、突発的な支出にも対応できる余裕が生まれます。
(2) 金融機関の基準は30～35%だがゆとりを持つべき
金融機関の審査基準は返済負担率30～35%ですが、この基準ギリギリで借りるのは避けるべきです。
審査基準はあくまで「貸せる上限」であり、「無理なく返せる額」ではありません。
将来の金利上昇リスクや収入減少リスクを考慮し、ゆとりを持った借入計画を立てましょう。
(3) 他のローン返済額も含めて計算
返済負担率の計算には、住宅ローンだけでなく、車のローン、カードローン、奨学金などの返済額も含まれます。
例えば、年収500万円で車のローン返済が年60万円（月5万円）ある場合、住宅ローンの返済額は年115万円（月約9.6万円）が上限となります（返済負担率35%の場合）。
住宅ローン審査前に、できるだけ他のローンを完済しておくことを推奨します。
(4) ボーナス払いの注意点
住宅ローンのボーナス払いは、月々の返済額を抑えられるメリットがありますが、ボーナスが減額されるリスクもあります。
ボーナス払いに頼らず、毎月の給与だけで返済できる計画を立てることが安全です。
ボーナスは繰り上げ返済や突発的な支出に備える資金として確保しておくことを推奨します。
まとめ：失敗しないための借入計画
住宅ローンの借入可能額は年収の5～7倍が目安ですが、無理なく返せる適正額は年収の5倍程度に抑えるべきです。返済負担率は手取り収入の20%が理想、最大でも25%以内にすることで、将来の教育費や老後資金、住宅維持費にも対応できます。
金融機関の審査基準は30～35%ですが、この基準ギリギリで借りると、教育費や老後資金、突発的な支出に対応できなくなるリスクがあります。ゆとりを持った借入計画を立てることが重要です。
複数の金融機関のシミュレーターで試算し、比較検討することを推奨します。不安な場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することで、個別の状況に応じた適切な借入計画を立てられます。