東成区の不動産市場の特徴
大阪市東成区で不動産購入（マンション・戸建て・土地）を検討する際、「相場はどれくらいなのか」「どのエリアが人気なのか」「交通の便は良いのか」と疑問に感じる方は多いでしょう。
この記事では、東成区の不動産市場の特徴、物件種別ごとの価格相場、人気エリアと交通アクセス、購入・売却のポイントを詳しく解説します。予算やライフスタイルに合った物件選びの参考になります。
この記事のポイント
- 東成区は大阪市内で比較的価格が抑えられたコストパフォーマンスの良いエリア
- マンションは3,685-3,985万円、一戸建ては約2,722万円が相場
- 土地価格は2024-2025年に前年比7-10%上昇、資産価値向上が期待できる
- 緑橋駅・今里駅周辺が人気エリア、梅田・なんばへのアクセス良好
(1) 大阪市内でのコストパフォーマンス
東成区は、大阪市24区の中で比較的価格が抑えられたエリアです。
東成区の特徴:
- 大阪市中心部（梅田・なんば）へのアクセスが良好
- 地下鉄3路線（中央線、千日前線、今里筋線）が利用可能
- 医療施設や保育施設が充実し、幅広い年齢層に人気
- 住宅地の公示地価は平均266,333円/㎡（880,440円/坪）
中心部に近い利便性を持ちながら、価格が手頃な点が魅力です。
(2) 中規模マンション中心の市場構造
東成区のマンション市場は、**中規模（100戸以下）**の物件が多い特徴があります。
中規模マンションの特性:
- 管理組合の運営がコンパクトで意思決定がスムーズ
- 大規模マンションより修繕積立金が抑えられる場合がある
- 物件数が多く、選択肢が豊富
中規模マンションは、管理のしやすさと価格のバランスが良い選択肢です。
物件種別ごとの価格相場
(1) マンションの価格相場と推移
東成区のマンション価格は、以下が目安です（2025年4月時点）。
マンション相場:
- 売却価格: 3,685-3,985万円
- 賃貸価格: 17-20万円/月
価格推移:
- 3年前と比較: 約310万円（+6.4%）上昇
- 1年前と比較: 30万円（-0.6%）微減
長期的には上昇トレンドにあり、資産価値の向上が期待できます。ただし短期的には横ばいのため、購入タイミングは慎重に判断してください。
(2) 一戸建ての価格相場
東成区の一戸建て価格は、以下が目安です（過去3年平均）。
一戸建て相場:
- 平均売却価格: 約2,722万円
- 取引件数: 112件（過去3年）
市場動向:
- 市場は下落傾向にある
- マンションと比べて価格が低い
一戸建ては、庭付き・駐車場付きの物件を希望する方に適しています。ただし価格下落傾向のため、将来の資産価値を慎重に検討してください。
(3) 土地の公示地価と取引価格
東成区の土地価格は、2024-2025年に大きく上昇しました。
公示地価（2025年）:
| 用途 | 平均価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 266,333円/㎡（880,440円/坪） | +7.91% |
| 商業地 | 402,666円/㎡（1,331,129円/坪） | +10.10% |
実際の取引価格（2024年第1四半期）:
- 平均: 491,666円/㎡
- 前年比: **+27.52%**の大幅上昇
土地価格は急上昇しており、今後も上昇が続く可能性があります。ただし、市場動向は経済情勢や金利政策により変動するため、専門家の助言を得ることを推奨します。
人気エリアと交通アクセス
(1) 緑橋駅周辺エリア
緑橋駅（大阪メトロ中央線）周辺は、東成区で人気のエリアです。
緑橋駅周辺の特徴:
- アクセス: 本町駅まで約5分、梅田へ約15分
- 商業施設: スーパー、コンビニ、ドラッグストアが充実
- 不動産会社: SUUMO登録14社のうち複数社が緑橋駅周辺に集中
- 環境: 住宅地と商業地が混在、生活利便性が高い
緑橋駅周辺は、都心へのアクセスと生活利便性のバランスが良いエリアです。
(2) 今里駅周辺エリア
今里駅（大阪メトロ千日前線・今里筋線）周辺も人気エリアです。
今里駅周辺の特徴:
- アクセス: なんば駅まで約10分、梅田へ約20分（千日前線・中央線乗り換え）
- 商業施設: 今里ロータリー周辺に商店街、スーパーが充実
- 環境: 下町情緒が残る住宅街、比較的静か
- 価格: 緑橋駅周辺よりやや抑えられる
今里駅周辺は、落ち着いた住環境を求める方に適しています。
(3) 新深江駅・森ノ宮駅周辺
新深江駅（大阪メトロ千日前線）と森ノ宮駅（大阪メトロ中央線・JR大阪環状線）周辺も注目エリアです。
新深江駅・森ノ宮駅周辺の特徴:
- アクセス: 森ノ宮駅はJR環状線も利用可能、天王寺・大阪駅へ直通
- 環境: 大阪城公園が近く、緑豊か
- 商業施設: 森ノ宮駅周辺にはキューズモール等の大型商業施設
- 価格: 森ノ宮駅周辺は東成区の中でも人気が高く、やや高価格帯
森ノ宮駅周辺は、JR・地下鉄の両方が利用でき、緑豊かな環境が魅力です。
不動産購入のポイント
(1) 資産価値の将来性と価格推移
東成区の不動産市場は、2024-2025年に価格上昇トレンドを示しています。
価格上昇の要因:
- 大阪市中心部への再開発需要の波及効果
- 金利上昇の影響が限定的で、不動産への資金流入が続いている
- 地下鉄3路線の交通利便性
注意点:
- マンションは長期的に上昇トレンド、短期的には横ばい
- 一戸建ては下落傾向
- 土地価格は急上昇（前年比+27.52%）
資産価値の将来性を見極めるため、エリアの再開発計画や交通網の整備状況を確認してください。
(2) 生活利便性の確認（医療・保育施設等）
東成区は、医療施設や保育施設が充実しています。
生活利便性のチェックポイント:
- 医療施設: 総合病院（大阪市立総合医療センター等）、診療所が多数
- 保育施設: 認可保育園、幼稚園が充実
- 教育施設: 小学校、中学校が各エリアに配置
- 商業施設: スーパー、コンビニ、ドラッグストアが徒歩圏内
特に子育て世帯は、保育園の空き状況や通学区域を事前に確認してください。
(3) 複数社の査定比較
不動産購入・売却の際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
査定比較のポイント:
- SUUMO、HOME'S、アットホーム等の主要ポータルサイトに登録している複数社に依頼
- 各社の得意分野（マンション、一戸建て、土地等）を確認
- 査定価格の妥当性を客観的に判断（相場から大きく外れていないか）
- 仲介手数料やサービス内容を比較
東成区にはSUUMO登録14社をはじめ、センチュリー21、東急リバブル等の大手から地元密着型まで幅広い選択肢があります。
不動産売却の流れと注意点
(1) 売却の基本的な流れと期間
不動産売却の一般的な流れは以下の通りです。
売却の流れ:
- 事前相談: 不動産会社に売却意向を伝える
- 査定依頼: 複数社に査定を依頼（無料）
- 媒介契約: 不動産会社と媒介契約を締結
- 販売活動: ポータルサイトへの掲載、内覧対応
- 売買契約: 買主と売買契約を締結、手付金受領
- 引渡し: 残金受領、物件引渡し
売却期間の目安:
- 平均3-4ヶ月: 販売活動から契約まで
- 約6ヶ月: 事前相談から引渡しまでの総期間
売却期間は物件の状態や価格設定により変動します。
(2) 諸費用と税金の計算
不動産売却には、以下の諸費用と税金がかかります。
諸費用の内訳:
| 項目 | 金額（目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 1-3万円（司法書士報酬） |
| 契約印紙税 | 1-2万円 |
| 譲渡所得税（利益が出た場合） | 所有期間5年以下: 39.63% 所有期間5年超: 20.315% |
| 住民税（利益が出た場合） | 譲渡所得税に含まれる |
3,000万円控除:
- 自宅売却時の特別控除
- 一定要件（居住用財産であること、売却先が親族でないこと等）を満たす場合に適用
詳細は税理士や税務署にご確認ください。
(3) 適正価格の見極め方
適正価格の見極めは、売却成功の鍵です。
適正価格の見極め方:
- 複数社の査定価格を比較（平均値を目安にする）
- 公示地価や基準地価と照らし合わせる
- 実際の取引価格（国土交通省の不動産取引価格情報）を参考にする
- 相場から大きく外れた価格設定は避ける（売却が長期化するリスク）
注意点:
- 高すぎる価格設定 → 売却が長期化
- 安すぎる価格設定 → 損失が発生
不動産会社の担当者と相談しながら、適正価格を設定してください。
まとめ：東成区で不動産を選ぶために
東成区は、大阪市内で比較的価格が抑えられたコストパフォーマンスの良いエリアです。マンションは3,685-3,985万円、一戸建ては約2,722万円が相場で、土地価格は2024-2025年に前年比7-10%上昇しています。
人気エリアは緑橋駅・今里駅周辺で、地下鉄3路線（中央線、千日前線、今里筋線）が利用でき、梅田・なんばへのアクセスが良好です。医療施設や保育施設が充実し、幅広い年齢層に適しています。
資産価値の将来性を見極めるため、価格推移（マンションは長期的に上昇、一戸建ては下落）を確認し、複数社の査定を比較してください。売却期間は平均3-4ヶ月、準備期間含め約6ヶ月が目安です。
詳細は宅地建物取引士や不動産会社にご相談ください。最新の公示地価や実際の取引価格データは、国土交通省の公式サイトで確認できます。