道灌山エリアのマンション購入を検討する理由
「荒川区西日暮里の道灌山エリアでマンションを探しているが、どのような特徴があるのか」「築年数の古い物件は大丈夫なのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、道灌山エリアのマンションの特徴、マンション道灌山の物件概要、西日暮里駅周辺の交通アクセスと生活利便性、築古マンション購入時の注意点、諸費用・税金の詳細を解説します。
道灌山エリアのマンション選びに必要な情報を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 道灌山は室町時代の武将・太田道灌に由来する歴史ある地域で、江戸時代は行楽地として人気があった
- マンション道灌山は1975年築で、西日暮里駅から徒歩1-2分の好立地
- JR山手線・京浜東北線・東京メトロ千代田線・日暮里舎人ライナーの4路線が利用可能
- 2024-2025年に大規模修繕工事が実施され、適切な維持管理が行われている
- 中古マンション購入には物件価格の6-9%の諸費用が必要
マンション道灌山の物件概要と道灌山エリアの特徴
道灌山エリアとマンション道灌山の基本情報を紹介します。
(1) マンション道灌山の基本情報と設備
マンション道灌山の基本情報は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 築年月 | 1975年12月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 総戸数 | 63戸 |
| 所在地 | 東京都荒川区西日暮里2丁目 |
| 最寄り駅 | JR西日暮里駅から徒歩1-2分 |
| 設備 | エレベーター、オートロック、宅配ボックス等 |
| 大規模修繕 | 2024年11月〜2025年3月実施中 |
1975年築で築約50年の物件ですが、2024-2025年に大規模修繕工事が実施され、適切な維持管理が行われています。
(2) 道灌山エリアの歴史と文化的価値
道灌山という地名は、室町時代の武将・太田道灌に由来します。
日本経済新聞によると、江戸時代は月見と虫聴きの名所として人気の行楽地で、筑波や日光の山々が望める高台として正岡子規も訪れた歴史ある地域です。
現代では、下町の雰囲気を残しながら、山手線西日暮里駅から近い交通利便性の高い住宅地として人気があります。
(3) 価格相場と市場動向
2025年6月時点のマンション道灌山の参考市場価格は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 参考価格 | 1,296万円〜7,009万円 |
| ㎡単価 | 68万〜71万円 |
| ユニットサイズ | 19㎡〜98㎡ |
| 過去の成約価格 | 790万円〜5,480万円 |
築年数が古いため、比較的手頃な価格帯で購入できる点が特徴です。
西日暮里駅周辺の交通アクセスと生活利便性
西日暮里駅周辺の交通アクセスと生活環境を紹介します。
(1) 主要駅へのアクセス（山手線・千代田線）
マンション道灌山は西日暮里駅から徒歩1-2分の好立地です。
利用可能な路線:
- JR山手線: 新宿・渋谷・品川・東京等の主要駅へ直通
- JR京浜東北線: 横浜・川崎・大宮方面へ直通
- 東京メトロ千代田線: 大手町・赤坂・表参道・代々木上原方面へ直通
- 日暮里舎人ライナー: 日暮里・舎人方面へアクセス
4路線が利用可能で、主要都心部へのアクセスが良好です。
主要駅への所要時間:
| 目的地 | 所要時間 |
|---|---|
| 新宿駅 | 約18分（山手線） |
| 東京駅 | 約15分（山手線） |
| 渋谷駅 | 約25分（山手線） |
| 大手町駅 | 約10分（千代田線） |
| 表参道駅 | 約20分（千代田線） |
(2) 周辺の商業施設と生活環境
西日暮里駅周辺は、下町の雰囲気を残しながら生活利便性が高い環境です。
商業施設:
- スーパー（成城石井、サミット等）が徒歩圏内
- コンビニ（セブンイレブン、ファミリーマート等）が多数
- ドラッグストアが複数あり日用品の購入に便利
医療・教育施設:
- 総合病院・クリニックが徒歩圏内
- 公立小学校・中学校が近隣にあり子育て環境も良好
- 保育園・幼稚園が複数あり、待機児童対策も進んでいる
公園・レジャー:
- 諏訪台公園、道灌山公園等が徒歩圏内
- 谷中霊園、上野公園も近く、散歩・レジャーに便利
築古マンション購入時の注意点と確認事項
築年数の古い中古マンションを購入する際には、以下の点に注意してください。
(1) 大規模修繕の実施状況と今後の計画
マンション道灌山は2024年11月〜2025年3月に大規模修繕工事が実施されています。
大規模修繕は10〜15年周期で実施されるのが一般的で、外壁塗装・屋上防水・配管交換等の大規模な工事が含まれます。
購入前に確認すべきポイント:
- 過去の修繕履歴: いつ、どのような工事が実施されたか
- 今後の修繕計画: 次回の修繕予定時期・費用の見込み
- 修繕積立金の残高: 適切に積み立てられているか
修繕積立金が不足している場合、一時金を請求される可能性があるため注意が必要です。
(2) 修繕積立金・管理費の確認ポイント
修繕積立金・管理費は築年数とともに上昇する傾向があります。
確認すべきポイント:
- 現在の金額: 月々いくらか
- 過去の値上げ履歴: 購入時より値上げされているか
- 今後の値上げ予定: 管理組合の議事録で確認
築30年を超えると購入時の1.5〜2倍になるケースもあります。
(3) 設備の老朽化リスクと対策
築年数の古い物件は、給排水管や設備の老朽化リスクに注意してください。
確認すべきポイント:
- 給湯器・エアコン等の設備: 使用年数・交換時期
- 給排水管: 配管交換の実施状況
- 共用部分: エレベーター・外壁・屋上の状態
購入前にホームインスペクション（住宅診断）の実施を推奨します。
(4) 重要事項説明のチェックポイント
重要事項説明は、宅地建物取引士が契約前に行う物件・取引条件の説明です。
不動産取引トラブルの最多原因が重要事項説明に関するものです。契約前に以下の点を慎重に確認してください。
チェックポイント:
- 物件の権利関係: 所有権・抵当権の有無
- 管理規約: ペット飼育・リフォーム等の制限
- 修繕積立金・管理費: 金額・値上げ予定
- 近隣トラブル: 騒音・ゴミ出し等の問題
- 瑕疵: 雨漏り・シロアリ被害等
疑問点は契約前に必ず質問し、納得するまで説明を求めてください。
マンション購入時の諸費用・税金の詳細
マンション購入時には、物件価格以外に諸費用・税金がかかります。
(1) 購入時にかかる諸費用の内訳
中古マンション購入には物件価格の6-9%の諸費用が必要です。
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 15〜30万円程度 |
| 住宅ローン手数料 | 借入額の2%程度 |
| 火災保険 | 10〜20万円程度 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） |
| 手付金 | 物件価格の5-10%（現金） |
例（物件価格3,000万円の場合）:
- 諸費用合計: 180万円〜270万円程度
- 手付金: 150万円〜300万円程度
(2) 不動産取得税と住宅ローン控除
不動産取得税: 不動産を購入・贈与・新築により取得した際に課される税金です。
東京都主税局によると、中古住宅の場合は軽減措置があり、一定要件を満たすと税額が軽減されます。
住宅ローン控除: 国税庁によると、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定要件を満たすと所得税の控除が受けられます。
控除要件:
- 自己居住用であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 借入期間が10年以上であること
- 年間所得が2,000万円以下であること
詳細は税理士への相談を推奨します。
(3) 安全な資金計画の立て方
安全な月々のローン返済額は「月収の25%以下」が目安です。
計算例（月収30万円の場合）:
- 安全な返済額: 月7.5万円以下
- 年間返済額: 90万円以下
月々の支出:
| 項目 | 金額例 |
|---|---|
| 住宅ローン返済額 | 月7万円 |
| 管理費 | 月1.5万円 |
| 修繕積立金 | 月1万円 |
| 固定資産税 | 月0.8万円（年10万円÷12） |
| 合計 | 月10.3万円 |
住宅ローンの返済額だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた合計で判断してください。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格データを確認し、適正な購入価格を判断することを推奨します。
まとめ：道灌山エリアのマンション購入判断のポイント
道灌山は室町時代の武将・太田道灌に由来する歴史ある地域で、江戸時代は行楽地として人気がありました。
マンション道灌山は1975年築で、西日暮里駅から徒歩1-2分の好立地です。JR山手線・京浜東北線・東京メトロ千代田線・日暮里舎人ライナーの4路線が利用可能で、主要都心部へのアクセスが良好です。
2024-2025年に大規模修繕工事が実施され、適切な維持管理が行われています。築年数が古いため、大規模修繕の実施状況、修繕積立金・管理費の確認、設備の老朽化リスク、重要事項説明の慎重なチェックが重要です。
中古マンション購入には物件価格の6-9%の諸費用が必要です。安全な月々のローン返済額は「月収の25%以下」が目安で、管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた合計で判断してください。
購入判断は、ファイナンシャルプランナーや宅建士等の専門家に相談しながら、慎重に行うことを推奨します。