住宅ローン40年を選ぶ理由と検討のきっかけ
住宅購入を検討する際、月々の返済額を抑えたいと考える方は少なくありません。35年ローンでも返済が厳しい場合、40年住宅ローンという選択肢があります。
この記事では、40年住宅ローンを取り扱っている銀行、メリット・デメリット、35年ローンとの返済シミュレーション比較、審査条件と注意点を詳しく解説します。住宅金融支援機構の統計や各銀行の公式情報を元に、適切な返済期間を選ぶポイントを提供します。
この記事のポイント
- 40年住宅ローンは35年ローンと比べて月々の返済額を約1万円軽減できる（借入額3,000万円・金利1.8%の場合）
- 主要な取扱銀行は三井住友信託銀行、りそな銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、京葉銀行、千葉銀行、JAバンク等
- 総返済額は35年ローンより約165万円増加する（3,000万円・金利1.8%の場合）が、繰上返済で総利息を削減できる
- 20代半ばで借入すれば定年退職前（65歳前後）に完済可能で、団体信用生命保険が40年間付保される
- 複数の金融機関から見積もりを取り、金利・手数料・審査基準を比較検討することが重要
40年住宅ローンとは（仕組み・取扱銀行・完済時年齢制限）
(1) 40年ローンの基本的な仕組み
40年住宅ローンは、返済期間を最長40年に設定できる住宅ローンです。月々の返済額を抑えられますが、総返済額は35年ローンより増加します。
基本的な仕組みは35年ローンと同じで、金融機関から住宅資金を借り入れ、毎月元金と利息を返済していきます。
(2) 完済時年齢制限（満80～81歳未満が一般的）
多くの金融機関で、完済時年齢は満80～81歳未満が上限です。
例えば、40歳で40年ローンを組むと完済時年齢は80歳となり、ギリギリ基準を満たします。20代半ばで借入すれば、定年退職前（65歳前後）に完済可能です。
(3) 利用状況（2024年調査：40年超～50年は2.3%）
住宅金融支援機構の2024年4月調査によると、35年を超える長期ローン利用者は全体の約16.0%、うち40年超～50年は2.3%です。
40年ローンの利用者は限定的ですが、住宅費用の高騰や金利上昇を背景に選択する人が増えています。
(4) 取扱主要銀行（都市銀行・ネット銀行・地方銀行）
40年住宅ローンを取り扱う主要銀行は以下の通りです。
| 銀行種別 | 銀行名 |
|---|---|
| 都市銀行・信託銀行 | 三井住友信託銀行、りそな銀行 |
| ネット銀行 | 住信SBIネット銀行、PayPay銀行、イオン銀行、楽天銀行 |
| 地方銀行・信用金庫 | 京葉銀行、千葉銀行、京都銀行、スルガ銀行、関西みらい銀行、北洋銀行、JAバンク |
(5) 最長50年ローンの登場（住信SBI・PayPay銀行）
2023年8月より住信SBIネット銀行が最長50年の住宅ローンを開始し、2025年7月にはPayPay銀行も50年ローンに対応しました。
月々の返済額をさらに抑えられますが、総返済額の増加や完済時年齢の上昇に注意が必要です。
40年ローンのメリット・デメリット（35年との比較）
(1) メリット①：月々の返済額を約1万円軽減（3,000万円・金利1.8%の場合）
40年ローンは35年ローンと比べて、月々の返済額を約1万円軽減できます。
シミュレーション例（借入額3,000万円・金利1.8%）:
- 35年ローン：月々約99,000円
- 40年ローン：月々約88,000円
- 差額：約11,000円/月
月々1万円の軽減は、家計に余裕を生みます。
(2) メリット②：団体信用生命保険が40年間付保される
住宅ローンには**団体信用生命保険（団信）**が付帯されます。借入者が死亡・高度障害になった場合、残債が免除される保険です。
40年ローンなら40年間保障されるため、追加の生命保険加入費用を削減できます。
(3) デメリット①：総返済額が約165万円増加（3,000万円・金利1.8%の場合）
40年ローンは返済期間が長い分、総返済額が増加します。
シミュレーション例（借入額3,000万円・金利1.8%）:
- 35年ローン：総返済額約4,170万円
- 40年ローン：総返済額約4,335万円
- 差額：約165万円
繰上返済で期間短縮することで、総利息を削減できます。
(4) デメリット②：定年退職後も返済が続く可能性
40代以降で40年ローンを組むと、定年退職後も返済が続く可能性があります。年金収入での返済計画が必要です。
20代半ばで借入すれば、定年退職前（65歳前後）に完済可能です。
(5) デメリット③：ローン残高の減りが遅い（売却時のリスク）
40年ローンは返済期間が長く、ローン残高の減りが遅いです。
20年後のローン残高比較（借入額4,000万円・金利1.8%）:
- 35年ローン：残高約2,059万円
- 40年ローン：残高約2,394万円
- 差額：約335万円
売却時に残債が多く残るリスクがあります。
返済シミュレーションと総返済額の差
(1) 3,000万円・金利1.8%の場合（35年vs40年）
| 項目 | 35年ローン | 40年ローン | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約99,000円 | 約88,000円 | 約11,000円軽減 |
| 総返済額 | 約4,170万円 | 約4,335万円 | 約165万円増加 |
(2) 4,000万円・金利1.8%の場合（35年vs40年）
| 項目 | 35年ローン | 40年ローン | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約132,000円 | 約117,000円 | 約15,000円軽減 |
| 総返済額 | 約5,565万円 | 約5,814万円 | 約249万円増加 |
借入額が大きいほど、総返済額の差も大きくなります。
(3) 20年後のローン残高比較
借入額4,000万円・金利1.8%の場合:
- 35年ローン：20年後の残高約2,059万円
- 40年ローン：20年後の残高約2,394万円
- 差額：約335万円
ローン残高の減りが遅いため、売却時の残債に注意が必要です。
(4) 金利の上乗せ有無（金融機関により0.07～0.15%上乗せ）
一部の金融機関では、40年ローンに対して金利が0.07～0.15%上乗せされる傾向があります。
三井住友信託銀行は金利上乗せなしと公式サイトで明記しています。各銀行の公式サイトで最新情報を確認することを推奨します。
審査条件・注意点・向いている人
(1) 40年ローンに向いている人（20代～30代前半、繰上返済計画がある人）
40年ローンに向いている人は以下の通りです。
- 20代～30代前半：定年退職前に完済できる
- 月々の返済額を抑えたい人：家計に余裕を持ちたい
- 将来の繰上返済を計画している人：総利息を削減できる
40年ローンは後から繰上返済で期間短縮できますが、35年→40年への延長はできません。迷ったら40年で借りて早期完済を目指すのが賢明です。
(2) 審査条件（完済時年齢、返済負担率）
40年ローンの審査条件は以下の通りです。
- 完済時年齢：満80～81歳未満（金融機関により異なる）
- 返済負担率：年収に占める年間返済額の割合（一般的に25～35%以内）
35年ローンの審査に通れば、40年ローンも組める場合が多いです。
(3) 繰上返済で期間短縮する戦略
40年ローンを選んだ場合でも、繰上返済で期間短縮することで総利息を削減できます。
- 期間短縮型：返済期間を短縮し、総利息を削減
- 返済額軽減型：月々の返済額を軽減
繰上返済の計画性がない場合は、総返済額が大幅に増加するため、ライフプランニングが重要です。
(4) 複数の金融機関から見積もりを取る重要性
40年ローンの金利・手数料・審査基準は金融機関により異なります。
複数の金融機関から見積もりを取り、比較検討することで、最適な条件を見つけられます。
まとめ：40年ローンを選ぶべきか判断するポイント
40年住宅ローンは、月々の返済額を約1万円軽減できるメリットがありますが、総返済額が約165万円増加するデメリットもあります（借入額3,000万円・金利1.8%の場合）。
主要な取扱銀行は三井住友信託銀行、りそな銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、京葉銀行、千葉銀行、JAバンク等です。2025年7月にはPayPay銀行が最長50年ローンに対応しました。
20代～30代前半で定年退職前に完済できる人、月々の返済額を抑えたい人、将来の繰上返済を計画している人に向いています。40年ローンは後から繰上返済で期間短縮できますが、35年→40年への延長はできないため、迷ったら40年で借りて早期完済を目指すのが賢明です。
複数の金融機関から見積もりを取り、金利・手数料・審査基準を比較検討してください。詳細は各金融機関やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。