長万部町の不動産売却ガイド【流れと費用】

長万部町の不動産売却市場の現状

長万部町は人口約5,000人の町で、不動産の取引は非常に限られています。戸建ての売却価格は平均約625万円が目安です。マンションの流通はほぼありません。

長万部町はJR函館本線と室蘭本線の分岐点として鉄道の要衝であり、北海道新幹線の新駅設置も計画されています。新幹線開業は将来的に不動産価値にプラスの影響を与える可能性がありますが、現時点では小規模な市場であることに変わりありません。

売却を検討する場合は、時間的な余裕を持って取り組むことが重要です。

売却の流れ

ステップ1：査定を受ける

まず不動産会社に査定を依頼します。長万部町は取引事例が少ないため、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。函館市や室蘭市の不動産会社にも相談しましょう。

• 机上査定（簡易査定）: 登記情報や周辺データから概算を出す方法。手軽に始められる
• 訪問査定: 実際に物件を見て詳細な査定額を出す方法。本格的に売却を進める段階で依頼

ステップ2：媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社と媒介契約を結びます。

• 専属専任媒介: 1社に一任。報告義務が手厚く、積極的に動いてもらいやすい
• 専任媒介: 1社に依頼しつつ、自分でも買い手を探せる
• 一般媒介: 複数社に同時依頼が可能

長万部町のように取引が少ないエリアでは、専属専任または専任媒介で1社にしっかり任せる方が効果的です。

ステップ3：販売活動

不動産ポータルサイトへの掲載やレインズへの登録で買い手を探します。長万部町の場合、以下の層をターゲットにした販売戦略が考えられます。

• 函館圏・室蘭圏からの移住希望者
• 新幹線開業を見据えた投資目的の購入者
• 田舎暮らしやリモートワーク拠点を探している方
• 東京理科大学長万部キャンパス関連の需要

ステップ4：売買契約・引渡し

買い手が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。契約から引渡しまでは通常1〜3ヶ月程度です。

売却にかかる費用

不動産売却時には以下の費用が発生します。

仲介手数料は売買価格400万円超の場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。625万円で売却した場合、約25万円（税込約27万円）が上限の目安です。

なお、売買価格が400万円以下の低廉な空き家等については、仲介手数料の特例として上限が引き上げられる場合があります。不動産会社に確認しましょう。

譲渡所得税は売却益が出た場合に課税されます。

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）: 20.315%
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）: 39.63%

マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除が適用できる場合があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、長万部町の価格帯であれば多くのケースで譲渡所得税はゼロになります。

その他、印紙税、抵当権抹消費用（住宅ローン残債がある場合）などがかかります。

長万部町で売却を成功させるポイント

現実的な価格設定

戸建て平均625万円という水準を踏まえ、相場に見合った価格設定が重要です。高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招き、最終的に値下げを繰り返すことになりかねません。

物件の見栄えを整える

売却前に最低限の清掃・片付けを行いましょう。特に空き家の場合は、庭の草刈り、室内の不用品撤去、通気・換気を行って内覧時の印象を良くしておくことが大切です。大規模なリフォームは不要ですが、清潔感のある状態にしておくだけで印象が大きく変わります。

広域での情報発信

長万部町内だけで買い手を見つけるのは困難です。函館市・室蘭市・札幌市など広域の不動産会社に情報を流し、移住希望者や投資家にもリーチできるようにしましょう。

新幹線効果の見極め

北海道新幹線の長万部駅設置が計画されていますが、開業時期は未定です。新幹線開業を待って売却するか、現時点で売却するかは、物件の維持コストや自身の状況を踏まえて判断しましょう。空き家のまま放置すると建物の劣化が進み、かえって価値が下がるリスクもあります。