住宅ローン借入可能額とは？基本の仕組みを理解する
住宅購入を検討する際、「自分はいくらまで借りられるのか」と疑問に感じる方は多いでしょう。
住宅ローンの借入可能額は、年収、返済比率、金利などの要素で決まります。この記事では、年収別の借入可能額早見表、審査基準、無理なく返せる金額の考え方を、金融庁や住宅金融支援機構の公式情報を元に解説します。
これから住宅ローンを検討する方でも、自分に合った借入額を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 借入可能額は「年収 × 返済比率 ÷ 返済負担率」で計算される
- 年収400万円、返済比率30%、金利1.0%、返済期間35年の場合、借入可能額は約3,400万円が目安
- 審査では年収・勤続年数・他の借入・年齢が重視される
- 金融機関の返済比率上限は30-35%だが、実際は25%以内が安全
- 公式シミュレーションツールで自分の条件を正確に試算できる
年収別借入可能額早見表｜年収300万～1,000万円の目安
住宅ローンの借入可能額は、年収と返済比率によって大きく変わります。以下の早見表は、金利1.0%、返済期間35年を前提とした目安です。
返済比率別の借入可能額（20%・25%・30%）
| 年収 | 返済比率20% | 返済比率25% | 返済比率30% |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約1,920万円 | 約2,400万円 | 約2,880万円 |
| 400万円 | 約2,560万円 | 約3,200万円 | 約3,840万円 |
| 500万円 | 約3,200万円 | 約4,000万円 | 約4,800万円 |
| 600万円 | 約3,840万円 | 約4,800万円 | 約5,760万円 |
| 700万円 | 約4,480万円 | 約5,600万円 | 約6,720万円 |
| 800万円 | 約5,120万円 | 約6,400万円 | 約7,680万円 |
| 1,000万円 | 約6,400万円 | 約8,000万円 | 約9,600万円 |
（出典: SBIマネープラザのデータを参考に作成）
金利1.0%・返済期間35年の場合の具体例
例えば、年収400万円、返済比率30%、金利1.0%、返済期間35年の場合、借入可能額は約3,400万円となります。これは、年間返済額が120万円（月々約10万円）に収まる範囲で借入できる金額です。
ただし、この金額は「借りられる最大額」であり、実際に無理なく返せる金額とは異なります。生活費、教育費、老後資金なども考慮する必要があります。
住宅ローン審査のポイント｜年収・勤続年数・他の借入
住宅ローンの審査では、借入可能額だけでなく、申込者の返済能力や信用力も評価されます。金融庁の分析（2025年1月）によると、以下の4つが主な審査ポイントです。
年収（安定性重視）
年収は借入可能額を決める最も重要な要素です。金融機関は、年収の「金額」だけでなく「安定性」も重視します。正社員や公務員は安定収入と見なされやすく、個人事業主やフリーランスは収入証明（過去3年分の確定申告書等）が求められることが多いです。
勤続年数（3年以上が目安）
勤続年数が長いほど、安定した収入が続く可能性が高いと判断されます。一般的に、勤続年数3年以上が目安とされていますが、金融機関によって基準は異なります。転職直後の場合、勤続年数が短いために審査が通りにくくなる場合があります。
他の借入（カードローン・自動車ローン等）
既存の借入（カードローン、自動車ローン、クレジットカードの分割払い等）がある場合、その返済額も含めた「総返済負担率」で審査されます。他の借入が多いと、住宅ローンの借入可能額が減少します。住宅ローンを申し込む前に、可能な限り他の借入を完済しておくことが推奨されます。
年齢（完済時年齢80歳未満が目安）
多くの金融機関では、完済時年齢80歳未満を上限としています。例えば、45歳で35年ローンを組むと完済時年齢が80歳となり、審査が通りにくくなる場合があります。年齢が高い場合、返済期間を短縮するか、借入額を減らす必要があります。
「借りられる額」と「返せる額」の違い｜無理なく返済するために
金融機関が提示する借入可能額は、あくまで「借りられる最大額」です。実際に無理なく返せる金額とは異なります。
返済比率の理想は25%以内
金融機関の返済比率上限は30-35%ですが、実際の返済可能額は25%以内が安全とされています。返済比率30%の場合、年収400万円なら年間返済額120万円（月々10万円）となりますが、これは手取り収入の約40%に相当し、生活費を圧迫する可能性があります。
返済比率25%以内（年収400万円なら年間返済額100万円、月々約8.3万円）であれば、生活費、教育費、老後資金を圧迫せず、余裕を持った返済が可能です。
生活費・教育費・老後資金も考慮する
住宅ローンの返済だけでなく、以下の支出も考慮する必要があります。
- 生活費: 食費、光熱費、通信費、交際費等
- 教育費: 子どもの学費、習い事、塾代等
- 老後資金: 退職後の生活費、医療費、介護費等
- 住宅維持費: 固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）等
「借りられる額いっぱい」ではなく、無理なく返せる額を借りることが重要です。
借入可能額のシミュレーションツール活用
住宅ローンの借入可能額は、年収、金利、返済期間、他の借入などの条件によって変わります。正確な金額を知るには、公式シミュレーションツールの活用が有効です。
住宅金融支援機構の公式シミュレーター
住宅金融支援機構では、借入可能額、返済額、繰上返済効果等を試算できる公式シミュレーターを提供しています。公的機関による信頼性の高いツールで、読者が自分の条件で正確に計算できます。
金融機関の公式シミュレーター
各金融機関（三菱UFJ銀行等）も、借入可能額シミュレーターを提供しています。年収、他の借入、返済期間等を入力することで、実際の審査基準に近い結果を得られます。複数の金融機関で試算し、比較することをおすすめします。
まとめ｜借入可能額を正しく把握し、無理のない資金計画を
住宅ローンの借入可能額は、年収、返済比率、金利、返済期間によって決まります。年収別の早見表で目安を把握し、審査基準（年収、勤続年数、他の借入、年齢）を理解しておくことが重要です。
金融機関の返済比率上限は30-35%ですが、実際は25%以内が安全です。生活費、教育費、老後資金も考慮し、「借りられる額」と「返せる額」の違いを認識しましょう。
公式シミュレーションツールで自分の条件を正確に試算し、信頼できる金融機関に相談しながら、無理のない資金計画を立てることをおすすめします。