住宅ローンの目安とは？「借りられる額」と「返せる額」の違い
住宅購入を検討する際、「自分の年収でいくら借りられるのか」「無理なく返済できる金額はいくらか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、住宅ローンの借入可能額と適正な返済計画について、住宅金融支援機構や金融機関の公式情報を元に解説します。
まず知っておくべき重要なポイントは、「借りられる額」と「返せる額」は異なるということです。金融機関の審査基準は返済負担率30-35%ですが、実際に無理なく返済できるのは手取りの20-25%が理想的です。年収倍率5-7倍まで借りられても、教育費・老後資金を考慮すると余裕が必要になります。
この記事のポイント
- 借入可能額は年収倍率5-7倍が目安だが、適正額はより低い
- 金融機関の審査基準（返済負担率30-35%）と理想的な返済負担率（手取りの20-25%）は異なる
- 頭金は物件価格の2割が理想、諸費用は別途5-9%必要
- ライフステージ（子育て・共働き）により返済計画を調整すべき
- 借入シミュレーションツールや専門家への相談が重要
年収別の借入可能額と適正額の目安
住宅ローンの借入可能額は、年収倍率で表されることが一般的です。年収倍率とは、住宅ローン借入額が年収の何倍かを示す指標で、通常5-7倍が目安とされています。
住宅金融支援機構の実態調査によると、実際の利用者の年収倍率は平均値で確認できます。ただし、この「借入可能額」はあくまで金融機関が審査で承認する上限であり、「無理なく返せる額」とは異なる点に注意が必要です。
年収倍率5-7倍が借入可能額の目安
金融機関は、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）30-35%、審査金利3-4%を基準に借入可能額を算出します。この基準により、年収の5-7倍まで借りられるケースが多いです。
年収別シミュレーション
具体的な年収別の借入可能額と適正額の目安は以下の通りです。
| 年収 | 借入可能額（年収倍率5-7倍） | 適正額（年収倍率4-5倍） |
|---|---|---|
| 300万円 | 1,500万円-2,100万円 | 1,200万円-1,500万円 |
| 500万円 | 2,500万円-3,500万円 | 2,000万円-2,500万円 |
| 700万円 | 3,500万円-4,900万円 | 2,800万円-3,500万円 |
「借入可能額」はあくまで上限であり、適正額はこれより2-3割低い水準になります。教育費や老後資金など、将来的な支出を考慮した余裕を持つことが重要です。
実際の利用者データ
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者実態調査によると、実際の利用者の年収倍率や返済負担率の平均値が公表されています。多くの利用者が審査基準の上限まで借りるのではなく、余裕を持った借入を選択している傾向が見られます。
返済負担率の目安と計算方法
返済負担率（返済比率）は、年収に対する年間返済額の割合を示す指標で、住宅ローンの返済可能性を判断する重要な基準です。
審査基準の返済負担率（30-35%）
金融機関の審査基準は、年収に対する返済負担率が30-35%以内とされています。これは「審査に通る上限」であり、「無理なく返せる額」ではありません。
理想的な返済負担率（手取りの20-25%）
実際に無理なく返済できるのは、手取り収入の20-25%（額面年収の15-20%相当）が理想的です。住宅金融支援機構の調査によると、実際の利用者平均は23.1%となっており、多くの方が審査基準より低めの返済負担率を選んでいます。
返済負担率の計算式と実例
返済負担率は以下の計算式で求められます。
計算式: 年間返済額 ÷ 年収 × 100 = 返済負担率（%）
具体例: 年収500万円（手取り400万円）の場合
- 理想的な年間返済額: 80万円-100万円（手取りの20-25%）
- 月々の返済額: 6.7万円-8.3万円
審査基準の30-35%まで借りると、年間返済額は150万円-175万円（月々12.5万円-14.6万円）となり、教育費・老後資金・緊急時の予備費を考慮すると家計を圧迫するリスクがあります。
頭金と諸費用の目安
住宅購入には、住宅ローンとは別に自己資金が必要です。
頭金の目安（物件価格の2割推奨）
頭金は物件価格の2割が理想的とされています。例えば、3,000万円の物件なら600万円です。頭金が多いほど借入額が減り、総返済額・毎月の返済額を抑えられます。
諸費用の目安（物件価格の5-9%）
諸費用には以下のようなものが含まれます。
- 登記費用（所有権移転登記、抵当権設定登記）
- 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）
- 印紙税
- 火災保険・地震保険
- 固定資産税・都市計画税の精算
諸費用は物件価格の5-9%が目安で、住宅ローンには含まれないため別途自己資金が必要です。
頭金なしフルローンのリスク
頭金なしフルローン（物件価格の100%借入）も可能ですが、以下のデメリットがあります。
- 総返済額が増える（利息負担が大きい）
- 売却時に残債が物件価格を上回るリスク（オーバーローン）
- 審査が厳しくなる（金融機関によっては承認されない）
頭金を貯めるか、頭金なしで早く購入するかは、ライフプランや金利動向を考慮して判断しましょう。
ライフステージ別の注意点
ライフステージにより、住宅ローンの適正な借入額は変わります。
子育て世帯（教育費を考慮）
子育て世帯は、教育費（幼稚園から大学まで1人あたり800万円-2,000万円）を考慮する必要があります。返済負担率は手取りの20%以内に抑えることを推奨します。
共働き世帯（ペアローンのリスク）
ペアローン（夫婦別々に借入）で借入可能額は増えますが、以下のリスクがあります。
- どちらかが育休・退職すると返済困難になる
- 両者に返済義務があるため、離婚時もローンが残る
- 夫婦の働き方（正社員・パート）、出産・育休の計画を考慮すべき
単独ローン+連帯保証の方が安全な場合もあります。
単身者・シニア世帯
単身者やシニア世帯は、退職後の収入減を考慮し、定年前に完済できる返済計画を推奨します。変動金利の場合、将来の金利上昇リスクも考慮しましょう。
まとめ：無理のない返済計画で住宅購入を成功させよう
住宅ローンの目安は、「借入可能額（年収倍率5-7倍）」と「適正額（手取りの20-25%）」を区別することが最重要です。
金融機関の審査基準（返済負担率30-35%）は上限であり、無理なく返せる額ではありません。年収別シミュレーション（年収300万円・500万円・700万円等）で自分の状況を確認し、頭金は物件価格の2割、諸費用は5-9%を別途用意しましょう。
ライフステージ（子育て・共働き・単身・シニア）により返済計画を調整し、金融機関の借入シミュレーションツールやファイナンシャルプランナーへの相談を活用することをおすすめします。
次のステップとして、金融機関の公式サイトで借入シミュレーションを実施し、具体的な返済額を確認してみましょう。