今後の不動産価格はどうなる？動向を左右する要因
不動産の購入や売却を検討する際、「今後、不動産価格は上がるのか下がるのか」という疑問は誰もが抱くものです。しかし、不動産価格は複数の要因が複雑に絡み合って変動するため、断定的な予測は困難です。
この記事では、今後の不動産価格を左右する要因（金利動向、人口動態、エリア特性、経済・政策等）、エリア別・物件タイプ別の見通し、購入・売却の判断基準を、国土交通省や日本銀行の公式データを元に解説します。
断定的な予測ではなく、複数の視点から冷静に分析し、自分に合った判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 不動産価格は金利動向・人口動態・エリア特性・経済政策等の複数要因で変動する
- 金利上昇は購入需要を減少させ価格下落圧力となる可能性がある
- 人口減少エリアは長期的に価格下落リスクが高い
- 都市部・駅近等の利便性が高いエリアは価格維持・上昇の傾向
- 断定的な予測は困難であり、個別のエリア・物件の特性を見極めることが重要
不動産価格を左右する要因とは
不動産価格は、以下の4つの主要な要因により変動します。
金利動向の影響
住宅ローンの金利は、不動産購入者の負担に直結します。日本銀行によると、2024年3月にマイナス金利が解除され、2024年7月・2025年1月と段階的に政策金利が引き上げられました。
金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増加し、購入需要が減少する可能性があります。需要減少は価格下落圧力となるため、金利動向は不動産価格に大きな影響を与えます。
ただし、金利上昇のペースや幅は経済状況により変動し、断定的な予測は困難です。
人口動態（少子高齢化・人口減少）
日本全体では人口減少が進んでおり、長期的には不動産需要の減少が見込まれます。特に地方都市や郊外では、人口減少により空き家が増加し、価格が下落する傾向にあります。
一方で、東京・大阪・名古屋等の大都市圏や、利便性の高いエリア（駅近、商業施設周辺等）では、人口流入が続き、需要が維持される可能性があります。
エリアごとの人口動態を確認し、長期的な需要を見極めることが重要です。
エリア特性（都市部 vs 地方、駅近 vs 郊外）
不動産価格はエリアの特性により大きく異なります。
価格維持・上昇が期待されるエリア:
- 都市部（東京都心、大阪市内、名古屋市内等）
- 駅近（徒歩10分以内）
- 再開発エリア（大規模商業施設、オフィスビル等の建設予定地）
- 学区が良いエリア（人気の公立小中学校区）
価格下落リスクが高いエリア:
- 地方都市・郊外（人口減少が顕著）
- 駅から遠い（徒歩15分以上、バス便のみ）
- インフラ老朽化エリア（上下水道、道路等の維持管理が困難）
経済・政策の影響
政府の経済政策や税制改正も不動産価格に影響します。
- 住宅ローン控除: 控除額・控除期間の変更は購入需要に影響
- 不動産取得税・固定資産税: 税率・軽減措置の変更は保有コストに影響
- 建築規制: 容積率・高さ制限の緩和は供給増加→価格下落の可能性
- 金融政策: 日銀の政策金利引き上げは住宅ローン金利上昇→需要減少
これらの政策は経済状況により変更される可能性があるため、最新情報を定期的に確認しましょう。
エリア別・物件タイプ別の今後の見通し
不動産価格の見通しは、エリアや物件タイプにより異なります。
都市部マンション（東京・大阪・名古屋等）
都市部のマンション価格は、2020年代前半に大幅に上昇しました。特に東京都心部では、新築マンション価格が過去最高水準となっています。
今後の見通し:
- 短期的（1-3年）: 金利上昇により購入需要が減少し、価格上昇が鈍化または横ばいの可能性
- 長期的（5-10年）: 人口流入が続くエリアは需要が維持される可能性があるが、供給過剰により価格が調整される可能性もある
ただし、再開発エリアや駅近等の利便性が高い物件は、需要が維持される傾向にあります。
地方都市・郊外戸建て
地方都市や郊外の戸建ては、人口減少の影響を受けやすい物件タイプです。
今後の見通し:
- 短期的（1-3年）: 人口減少エリアでは需要が減少し、価格が下落する可能性
- 長期的（5-10年）: 空き家増加により、価格下落が加速する可能性
ただし、リモートワークの普及により、自然環境の良いエリアや広い敷地の戸建てが見直される動きもあります。個別のエリア特性を見極めることが重要です。
投資用不動産（賃貸マンション・アパート等）
投資用不動産は、賃貸需要と利回りが価格に大きく影響します。
今後の見通し:
- 短期的（1-3年）: 金利上昇により投資採算が悪化し、需要が減少する可能性
- 長期的（5-10年）: 人口減少により賃貸需要が減少し、空室率が上昇・家賃が下落する可能性
都市部の駅近等、賃貸需要が安定しているエリアを選ぶことが重要です。
購入・売却の判断基準｜今買うべきか、待つべきか
不動産の購入・売却のタイミングは、個々の状況により異なります。
購入を検討する場合
以下の条件に当てはまる場合、購入を検討する価値があります。
- 住宅ローンを組める属性がある: 勤続年数・収入が安定している
- 長期保有を前提: 10年以上住む予定があり、短期的な価格変動を気にしない
- 利便性の高いエリアを選ぶ: 都市部、駅近、再開発エリア等
- 自己資金に余裕がある: 頭金2-3割程度を用意でき、返済負担率が手取りの25%以内
金利上昇リスクを考慮し、変動金利より固定金利を選ぶ選択肢もあります。
売却を検討する場合
以下の条件に当てはまる場合、売却を検討する価値があります。
- 価格が高値圏にある: 購入時より大幅に値上がりしている
- 維持費が負担になっている: 住宅ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税等
- ライフスタイルが変化した: 転勤、家族構成の変化、老後の住み替え等
- 人口減少エリアに住んでいる: 長期的な価格下落リスクが高い
売却時期は、市況（春・秋が需要期）、築年数（築10年・15年・20年が節目）を考慮しましょう。
待つべきか、今すぐ動くべきか
「価格が下がるまで待つべきか」という質問に対する答えは、個々の状況により異なります。
待つメリット:
- 価格下落を期待できる（ただし保証はない）
- 金利動向・市況を見極められる
待つデメリット:
- 価格が上がる可能性もある
- 良い物件を逃す可能性がある
- 家賃を払い続けることで機会損失が発生する
「完璧なタイミング」を待つより、自分のライフプラン・資金計画を優先し、納得できる物件が見つかれば購入する判断も有効です。
まとめ：断定的な予測は困難、個別のエリア・物件を見極めよう
今後の不動産価格は、金利動向・人口動態・エリア特性・経済政策等の複数要因により変動します。断定的な予測は困難であり、「必ず上がる」「必ず下がる」という判断は避けるべきです。
エリア別・物件タイプ別に見通しは異なり、都市部・駅近等の利便性が高いエリアは価格維持・上昇の傾向、地方都市・郊外は価格下落リスクが高い傾向にあります。
購入・売却のタイミングは、個々のライフプラン・資金計画を優先し、信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談しながら判断することをおすすめします。