仲介手数料1ヶ月分は違法？合法？
賃貸物件を借りる際に仲介手数料1ヶ月分を請求されると、「これって違法じゃないの？」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、賃貸仲介手数料の法的上限、「承諾」の定義、違法・合法の境界線を、国土交通省の公式情報を元に解説します。
交渉方法や相談先も紹介するため、初めて賃貸契約をする方でも適切に判断できるようになります。
この記事のポイント
- 仲介手数料1ヶ月分は借主の承諾があれば合法、承諾なしは原則0.5ヶ月分まで
- 承諾のタイミングが重要で、契約前の明確な開示が必要
- 仲介手数料0.5ヶ月分・無料の物件も選択肢として検討可能
- トラブル時は宅地建物取引業協会や国民生活センターに相談
賃貸仲介手数料の法的上限とは
賃貸物件の仲介手数料には、法律で上限が定められています。国土交通省によると、建設省告示第1552号（1970年制定）に基づき、以下のルールが適用されます。
借主・貸主合計で家賃1ヶ月分＋消費税まで
仲介業者が受け取れる報酬の総額は、借主と貸主の合計で「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限です。例えば、家賃10万円の物件であれば、仲介業者が受け取れる報酬は最大11万円（消費税込）までとなります。
借主は原則0.5ヶ月分まで、承諾があれば1ヶ月分も可能
借主から徴収できる仲介手数料は、原則として「家賃0.5ヶ月分＋消費税」までです。ただし、借主の承諾があれば「家賃1ヶ月分＋消費税」まで徴収できます。
つまり、承諾の有無が違法・合法を分ける境界線です。
仲介手数料1ヶ月分が違法になるケース
仲介手数料1ヶ月分が違法となるのは、「借主の承諾がない」または「承諾が不明確」な場合です。
承諾のタイミングと判例
2019年東京地裁と2020年東京高裁の判例では、「承諾」の定義が厳格化されました。賃貸物件の仲介手数料に関する判例（CHINTAI法律相談所）によると、以下の条件を満たさない場合、承諾が無効とされる可能性があります。
- 入居意思表示を受ける前に開示・合意があること
- 契約書に小さく記載されているだけでは不十分
- 事前の書面または口頭での明確な同意が必要
例えば、内見後に「この物件に決めます」と伝えた後で仲介手数料1ヶ月分を提示された場合、承諾が無効と判断されるケースがあります。
契約書への小さな記載だけでは不十分
契約書の末尾に小さく「仲介手数料は家賃1ヶ月分＋消費税」と記載されているだけでは、承諾があったとは認められないことがあります。判例では、契約前に口頭または書面で明確に説明し、借主が理解・同意したことが証拠として必要とされています。
仲介手数料を安くする方法
仲介手数料を抑えるには、以下の方法が有効です。
仲介手数料0.5ヶ月分・無料の不動産会社も増加
近年、仲介手数料0.5ヶ月分または無料を謳う不動産会社が増えています。これは、貸主から広告料（AD）を受け取るビジネスモデルによるものです。
例えば、貸主が仲介業者に広告料として家賃1ヶ月分を支払う場合、借主からは仲介手数料を徴収せずに済みます。ただし、別名目（事務手数料、書類作成費等）で上乗せ請求されるケースもあるため、総額での比較が重要です。
交渉のタイミングと注意点
仲介手数料は交渉可能です。以下のタイミングで確認・交渉すると効果的です。
- 内見時に事前確認: 契約前に仲介手数料の金額を明確にしておく
- 繁忙期を避ける: 4-5月の繁忙期は交渉余地が少ないため、閑散期を狙う
- 複数の不動産会社を比較: 仲介手数料0.5ヶ月分・無料の会社も検討
仲介手数料トラブル時の相談先
承諾した覚えがないのに1ヶ月分を請求された場合、以下の機関に相談できます。
- 各都道府県の宅地建物取引業協会: 仲介業者の業界団体で、トラブル時の相談窓口を設置
- 国民生活センター: 国土交通省の相談対応事例集で、仲介手数料トラブルの相談事例が紹介されている
相談前に、契約書や内見時の説明内容を整理しておくと、スムーズに対応してもらえます。
まとめ
仲介手数料1ヶ月分は、借主の承諾があれば合法です。ただし、承諾のタイミングが重要で、契約前の明確な開示が必要です。
承諾した覚えがない、または承諾のタイミングが不明確な場合は、宅地建物取引業協会や国民生活センターに相談しましょう。
仲介手数料0.5ヶ月分・無料の物件も選択肢として検討し、総額で比較することで、納得のいく賃貸契約が実現できます。
よくある質問
承諾した覚えがないのに1ヶ月分請求されました。どうすればいいですか？
契約前に明確な説明と合意があったか確認してください。承諾の証拠（書面、録音等）がない場合は、宅地建物取引業協会や国民生活センターに相談することをおすすめします。0.5ヶ月分超の請求は承諾なしでは違法です。判例では「入居意思表示を受ける前」の開示・合意が必要とされています。
事務手数料も仲介手数料に含まれますか？
書類作成費、事務手数料等の名目でも、実質的に仲介業務の対価であれば仲介手数料に含まれます。仲介手数料＋事務手数料で1ヶ月分超なら法令違反の可能性があります。契約前に総額を確認し、不明な費用があれば業者に説明を求めましょう。
売買の仲介手数料も1ヶ月分が上限ですか？
売買は別ルールです。売買価格に応じた上限があり、例えば400万円超の場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」となります。賃貸と売買は仲介手数料の上限が異なるため、混同しないよう注意してください。
仲介手数料の交渉はできますか？
可能です。内見時に事前確認し、仲介手数料0.5ヶ月分・無料の物件も検討しましょう。繁忙期（4-5月）は交渉余地が少ないため、閑散期を選ぶことも重要です。複数の不動産会社を比較することで、より有利な条件を引き出せる場合があります。