結論：不動産仲介手数料は売買価格の3%+6万円（税別）が上限
不動産の売買を検討するとき、仲介手数料がいくらかかるのか気になりますよね。結論から言うと、400万円超の物件の場合、仲介手数料の上限は売買価格の3%+6万円（税別）に消費税を加えた額と法律で決められています。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、計算式は次のようになります。
- (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 約105万6,000円
この金額が仲介手数料の上限です。つまり、3,000万円の物件なら約105万円が目安となります。
節約の要点：複数社比較・交渉・買取との比較
仲介手数料を抑えるには、いくつかのポイントがあります。
まず、法律で定められているのは上限のみで、下限は決まっていません。そのため、不動産会社と交渉する余地があります。複数の不動産会社から見積もりを取得し、比較することで交渉の材料にすることが可能です。
また、買取という選択肢も検討できます。買取の場合は仲介手数料が不要になりますが、売却価格が市場価格の70〜80%程度になることが一般的です。
複数社の見積もりを一度に取得したい方は、一括査定サービスが便利です。持ち家売却では、最短60秒で複数の不動産会社に査定依頼ができます。
価格だけで決めると失敗しやすい点
仲介手数料を安くすることだけに注目すると、失敗するリスクがあります。
手数料が安い不動産会社でも、サービスの質が低い場合があるからです。例えば、販売活動が不十分で売却に時間がかかったり、最終的な売却価格が低くなってしまうケースもあります。
仲介手数料は手元に残るお金に影響しますが、売却価格との総合判断が重要です。手数料が少し高くても、販売力のある不動産会社を選べば、結果的に手取り額が増えることもあります。
仲介手数料の内訳と計算方法
仲介手数料の計算方法は、売買価格に応じて段階的に定められています。
具体的には、以下の率が適用されます。
- 200万円以下の部分：5%
- 200万円超400万円以下の部分：4%
- 400万円超の部分：3%
400万円超の物件の場合、毎回この段階的計算をするのは面倒なので、速算式が用意されています。それが「（売買価格×3%）+6万円」という計算式です。
例えば、1,000万円の成約価格の場合、上限は以下のようになります。
- (1,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 約39万6,000円（税込）
この速算式を使えば、簡単に仲介手数料の上限を把握できます。
よく見落とす追加コスト
仲介手数料以外にも、不動産売買にはさまざまな費用がかかります。
主な追加コストは以下の通りです。
- 消費税：仲介手数料には別途10%の消費税が加算されます
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代（売買価格に応じて数万円〜数十万円）
- 登記費用：所有権移転登記や抵当権設定登記の費用
- その他諸費用：引っ越し費用、リフォーム費用、固定資産税の精算など
これらを合計すると、諸費用全体は物件価格の7%～10%程度が目安と言われています。仲介手数料はその一部を占めるに過ぎません。
「安い」の定義：上限額・実質額・手取り額
「仲介手数料が安い」と言っても、いくつかの見方があります。
- 上限額：法律で決まっている最大値
- 実質額：実際に請求される金額（不動産会社によって異なる）
- 手取り額：諸費用全体を差し引いた後に手元に残る金額
例えば、仲介手数料が上限額より10万円安くても、他の諸費用が高ければ総額は変わらないこともあります。また、売却価格が50万円高くなれば、仲介手数料が少し高くても結果的に手取り額は増えます。
重要なのは、仲介手数料だけでなく、売却価格と諸費用全体を見て総合的に判断することです。
仲介手数料を抑える具体策
仲介手数料を抑えるには、具体的にどうすればいいのでしょうか。
最も効果的なのは、複数の不動産会社から見積もりを取得して比較することです。
仲介手数料の下限は法律で定められていないため、不動産会社によって請求される金額に差が出てきます。複数社の見積もりを比較することで、手数料が安い会社を見つけることができますし、交渉の材料にもなります。
一括査定サービスを活用すれば、1回の入力で最大5社程度に査定依頼ができるため、手間を大幅に削減できます。
査定前に準備すべきこと
正確な査定を受けるためには、事前の準備が重要です。
具体的には、以下の書類や情報を整理しておきましょう。
- 登記簿謄本（法務局で取得可能）
- 購入時の売買契約書
- 固定資産税の納税通知書
- マンションの場合は管理規約や修繕履歴
- 物件の間取り図や設備の仕様書
これらの情報が揃っていると、不動産会社も正確な査定額を提示しやすくなりますし、スムーズに売却活動に進むことができます。
不動産会社選びのコツ：手数料とサービスのバランス
不動産会社を選ぶときは、手数料だけでなく販売力も重視することが大切です。
販売力とは、次のような要素を指します。
- 広告・集客の能力（ポータルサイトへの掲載、チラシ配布など）
- 地域での実績や評判
- 担当者の対応やコミュニケーション能力
- 売却までのスピード
手数料が安くても、売却に時間がかかったり、最終的な売却価格が低ければ意味がありません。一括査定で複数社を比較することで、手数料とサービスのバランスを見極めやすくなります。
代替案とのコスパ比較：仲介 vs 買取
不動産を売却する方法には、仲介のほかに「買取」という選択肢もあります。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。仲介とは異なり、買主を探す必要がないため、仲介手数料は不要です。
安さ優先なら買取、価格優先なら仲介
買取には以下のようなメリットがあります。
- 仲介手数料が不要
- 早期に現金化できる（数日〜数週間で完了することも）
- 内覧対応や広告活動が不要
一方で、買取価格は市場価格の70〜80%程度になることが一般的です。つまり、3,000万円で売れる物件でも、買取では2,100万円〜2,400万円程度になる可能性があります。
仲介の場合は、市場価格に近い金額で売却できる可能性がありますが、買主が見つかるまで時間がかかることもあります。
どれが正解かはケースで変わる
仲介と買取のどちらが良いかは、状況によって異なります。
- 売却期限が迫っている場合：買取が有利（早期現金化）
- 資金ニーズが高い場合：仲介が有利（高値売却の可能性）
- 物件の状態が悪い場合：買取が有利（リフォーム不要）
まずは一括査定で仲介の相場を把握してから、買取も検討するという順序が合理的です。\＼不動産会社への一括査定依頼なら【持ち家売却】／なら、提携不動産会社から仲介と買取の両方の提案を受けられることもあります。
仲介手数料の相場把握が向いている人・向いていない人
仲介手数料の相場を把握して複数社を比較することは、すべての人に適しているわけではありません。
向いている人：
- 時間に余裕がある（数ヶ月程度の売却期間を確保できる）
- 高値売却を優先したい
- 複数の不動産会社と比較検討する時間がある
- 仲介手数料の節約も重視したい
向いていない人：
- すぐに現金化したい（1ヶ月以内など）
- 内覧対応や広告活動が負担
- 物件の状態が悪く、リフォーム費用をかけたくない
- 手続きをシンプルにしたい
急いでいる人や手続きの手間を省きたい人は、買取を優先的に検討する方が良いでしょう。
まとめ：仲介手数料を理解して最適な売却を
不動産仲介手数料の相場は、400万円超の物件の場合「売買価格の3%+6万円（税別）」が上限です。3,000万円の物件なら約105万円が目安となります。
仲介手数料を抑えるには、複数社の見積もりを比較し、交渉することが有効です。ただし、手数料だけでなく、販売力や売却価格との総合判断が重要です。
今日できる最初の一歩は、以下の通りです。
- 複数の不動産会社に査定依頼をする
- 各社の仲介手数料を確認する
- 手数料だけでなく、販売力や担当者の対応も比較する
- 総合的に判断して、信頼できる不動産会社を選ぶ
一括査定サービスを活用すれば、これらのステップを効率的に進めることができます。