結論：マンション売り時判断の最初の3ステップ
マンションを売るべきかどうか迷っている方の多くは、「今が売り時なのか」「どこから手をつければいいのか」という疑問を抱えています。結論から言えば、売り時の判断は個別の状況によって異なるため、まずは具体的な行動を起こして情報を集めることが重要です。
以下の3ステップを実行すれば、売り時の判断に必要な材料が揃い、前に進めるようになります。
ステップ0：状況整理（売る理由と優先順位を明確にする）
最初に、なぜマンションを売ろうと考えているのか、その理由と優先順位を整理しましょう。
売却を検討する理由は人それぞれです。住み替え（転勤、子供の独立、老後の準備）、相続した物件の処分、離婚に伴う財産分与、資金調達、空き家の維持費負担軽減など、さまざまなきっかけがあります。
この理由によって優先すべきことが変わります。たとえば、離婚や相続のように期限が決まっている場合は時間優先で早期売却を目指す必要があります。一方、住み替えや資金調達の場合は価格優先で、できるだけ高値で売却したいと考えるでしょう。
また、ローン残債の有無も重要な確認項目です。残債がある場合、売却額でローンを完済できるかどうかが売却の可否を左右します。
ステップ1：必要書類の準備
査定依頼をスムーズに進めるために、最低限の書類を準備しておきましょう。
マンション売却に必要な主な書類は以下の通りです。
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約、使用細則
- 購入時の売買契約書、重要事項説明書
これらの書類を揃えることで、査定がスムーズに進みます。ただし、書類がすべて揃っていなくても査定依頼は可能です。後から準備しても問題ありませんので、まずは査定を依頼することを優先しましょう。
ステップ2：複数社に簡易査定を依頼（3〜5社が目安）
相場を把握するために、複数の不動産会社に査定を依頼します。
1社だけでは相場感がつかめません。提示された査定額が適正なのか、高いのか低いのか判断できないためです。複数社の査定結果を比較することで、適正な価格帯が見えてきます。
目安として3〜5社に依頼するのが一般的です。インターネットの一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で複数社に依頼できるため、手間をかけずに相場を把握できます。
ステップ3：査定結果を元に売却方針を決める
査定結果が揃ったら、手元に残る金額をシミュレーションし、売却方針を決めます。
査定額から仲介手数料（売買価格の3%+6万円が上限）、登記費用、税金などを差し引いた金額が手元に残る金額です。ローン残債がある場合は、売却額で完済できるかどうかを確認しましょう。
売り出し価格は、希望売却価格から5〜10%程度高めに設定するのが一般的です。購入希望者との価格交渉で調整できるため、少し余裕を持たせた価格設定が推奨されます。
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なぜ売り時の判断で迷うのか
マンションの売り時判断で多くの人が迷うのは、相場感がないまま判断しようとしたり、誤った思い込みを持っていたりするためです。
ここでは、よくある迷いの原因とその解決策を示します。
相場感がないまま1社だけに相談してしまう
売却を検討する際、近所の不動産会社や知人の紹介など、1社だけに相談してしまうケースがあります。
しかし、1社だけの査定では、提示された査定額が適正かどうか判断できません。低めの査定額を鵜呑みにしてしまうと、本来なら高く売れたはずの物件を安く手放すことになり、数百万円単位で損をする可能性があります。
複数社の査定を比較することで、適正な価格帯が見えてきます。たとえば、A社が2,800万円、B社が3,200万円、C社が3,000万円と査定した場合、適正価格は3,000万円前後だと判断できます。
売り出し価格の設定で迷う
査定結果を受け取った後、実際の売り出し価格をいくらに設定するかで迷うことがあります。
一般的には、希望売却価格から5〜10%程度高めに設定するのが推奨されます。これは、購入希望者との価格交渉で調整することを前提としているためです。
高すぎると買主が見つからず売却期間が長期化しますし、低すぎると損をします。複数社の査定結果を参考に、現実的な価格帯を設定することが重要です。
購入希望者から購入申込書が提出された後、希望価格や引き渡し時期などの条件をもとに売買条件を調整します。最初の提示価格から多少下げる前提で、余裕を持たせた設定にしておくのが賢明です。
ローン残債があると売れないと思い込む
ローン残債がある場合、「売れないのではないか」と思い込んでいる方もいます。
しかし、売却額でローンを完済できれば問題なく売却できます。たとえば、ローン残債が2,500万円で、売却額が3,000万円であれば、ローンを完済して手元に500万円（諸経費を差し引いた額）が残ります。
一方、売却額が残債を下回る場合は、自己資金での補填が必要です。たとえば、ローン残債が3,000万円で売却額が2,800万円の場合、200万円を自己資金で補填しなければなりません。
いずれにしても、まずは査定で売却可能額を把握することが重要です。
マンション売却の選択肢マップ
マンション売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。また、状況によっては「現状維持（今は売らない）」という選択肢も合理的です。
それぞれのメリット・デメリットと適したケースを見ていきましょう。
仲介による売却（時間をかけて高値を狙う）
仲介は、不動産会社に依頼して買主を探してもらい、市場価格で売却する方法です。
仲介のメリットは、市場価格での売却が可能なことです。買主候補が複数現れれば、条件交渉を経て最も良い条件を提示した買主と契約できます。売却まで3〜6ヶ月程度かかることが一般的ですが、買取よりも高値で売れることが期待できます。
媒介契約には大きく分けて3種類（専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約）があり、査定結果に納得できた後、不動産会社と正式な媒介契約を締結します。
訪問査定では、室内の状態だけでなく、エントランスやエレベーターなどの共有部分、周辺の雰囲気なども確認して査定額に反映されます。内覧対応が必要なケースでは、修復できる床の傷や壁の穴は修復し、不用品を処分してできるだけ物を減らすことが効果的です。
買取による売却（早期に確実に売りたい）
買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。
買取は6ステップ（査定依頼、査定、売買契約のすり合わせ、売買契約締結、引き渡し）で完結し、最短1ヶ月程度で売却が可能です。買主を探す必要がないため、内覧対応も不要で手間がかかりません。
ただし、価格は仲介の7〜8割程度になることが一般的です。たとえば、仲介で3,000万円で売れる物件であれば、買取では2,100万円〜2,400万円程度になります。
離婚や相続など期限がある場合、早期に確実に売却したいケースでは買取が適しています。
現状維持（今は売らない）が合理的なケース
無理に売る必要がない場合もあります。
相場が上昇傾向にある場合は、様子を見て時期を待つのも一つの選択肢です。また、ローン残債が多く、売却額で返済できない場合は、自己資金を準備できるまで売却を待つのが賢明です。
急いでいないなら、市場の動向を見ながら売り時を待つことも合理的な判断です。
一括査定が効くのはこういう時
一括査定サービスは、すべての人に適しているわけではありません。ここでは、一括査定が効果的なケースと、逆に向かないケースを明示します。
相場を把握して売却可能額を知りたい
一括査定の最大のメリットは、複数社の査定結果を比較して相場を把握できることです。
3〜5社の査定結果を見れば、適正価格が見えてきます。ローン残債がある場合は、売却額で返済できるかどうかを判断できます。
高値を提示する会社と低値を提示する会社の差が大きい場合は、査定の根拠をよく確認する必要があります。高値を提示して契約を取り、後から「この価格では売れませんでした」と値下げを提案する会社もあるため、注意が必要です。
信頼できる担当者を見つけたい
マンション売却は、担当者との二人三脚で進めるプロセスです。
一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の担当者と接触できます。説明が丁寧か、レスポンスが早いか、質問に的確に答えてくれるかなど、信頼感を感じる担当者を選ぶことができます。
相性の良い担当者を見つけることが、売却成功の重要な要素です。
逆に一括査定が向かない時
誠実さを示すために、一括査定が向かないケースも明示します。
既に専任媒介契約を結んでいる場合は、その契約期間中は他の不動産会社と契約できません。売却意思がなく相場だけ知りたい場合も、成果対象外となるため避けるべきです。
また、複数社からの連絡対応が負担に感じる方には向いていません。一括査定を依頼すると、各社から電話やメールで連絡が来るため、対応する時間と労力が必要です。
一括査定は、相場把握と信頼できる担当者探しに効果的な手段です。 東証プライム上場企業が運営する 持ち家売却 なら、独自審査を通過した不動産会社のみが提携しているため安心です。訪問査定を完了すればAmazonギフトカード特典も受け取れます。
まとめ：マンション売り時に迷ったらこの順で決める
マンションの売り時判断に迷ったら、以下の順序で進めましょう。
ステップ0：状況整理 売却理由と優先順位（時間優先か価格優先か）を明確にし、ローン残債の有無を確認します。
ステップ1：必要書類の準備 登記識別情報、印鑑証明書などの重要書類を準備します。書類がなくても査定依頼は可能ですが、揃えておくとスムーズです。
ステップ2：複数社に簡易査定を依頼 一括査定サービスを使って3〜5社に査定を依頼し、相場を把握します。
ステップ3：査定結果を元に売却方針を決定 手元に残る金額をシミュレーションし、売り出し価格を設定します。希望価格から5〜10%高めに設定するのが一般的です。
一括査定で相場を把握したら、仲介か買取かを選び、信頼できる担当者と二人三脚で売却を進めましょう。まずは無料査定で、あなたのマンションの適正価格を確認することから始めてみてください。