結論：マンション売却相場は地域・築年数・物件条件で大きく変わる
マンション売却の相場は、地域・築年数・物件条件によって大きく異なります。一律の相場を示すことは難しく、個別の物件ごとに適正価格を把握することが重要です。
例えば、築30年以上のマンションでも、東京都では約4,000万円、埼玉県では約1,300万円と、地域によって約3倍の価格差があります。また、買取価格は市場価格の70〜80%程度が標準とされており、市場価格5,000万円の物件なら買取価格は3,500万〜4,000万円程度になることが一般的です。
相場を正確に把握するための3つのポイント
マンション売却の相場を正確に把握するためには、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。
1. 複数社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場感を把握できます。査定額は会社によって異なり、100万円以上の差が出る場合があると言われています。一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で複数社に査定依頼ができ、個別に会社を回る手間が省けます。
2. 周辺の取引事例を確認する
同じエリアで最近売却されたマンションの価格を調べることで、相場の目安が分かります。不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報などを活用すると良いでしょう。
3. 物件条件を整理する
築年数、間取り、階数、方角、駅からの距離など、物件の条件を整理しておくと、査定がスムーズに進みます。これらの条件は相場に大きく影響するため、正確な情報を把握することが重要です。
相場だけで決めると失敗しやすい点
相場を知ることは重要ですが、相場だけで売却を決めると以下のようなリスクがあります。
相場は目安であり確定価格ではない
相場はあくまで「この価格帯で取引されることが多い」という目安です。実際の売却価格は、買主との交渉や市場動向によって変動します。相場より高く売れることもあれば、相場より低くなることもあります。
売却期間やコストも考慮する必要がある
相場通りの価格で売り出しても、買主が見つかるまでに数ヶ月かかることがあります。その間、固定資産税や管理費の負担が続きます。また、仲介手数料や税金などの諸費用も発生するため、手取り額は売却価格より少なくなります。
売却期限が決まっている場合や、早期に現金化したい場合は、相場より低めの価格設定や買取サービスの利用を検討することも選択肢の一つです。
持ち家売却では、最短60秒で複数の不動産会社に一括査定を依頼でき、相場感を効率的に把握できます。
マンション売却相場の調べ方
マンション売却の相場を調べる方法は複数あります。それぞれの方法を組み合わせることで、より正確な相場感を把握できます。
一括査定サービスを利用する
複数の不動産会社に一度に査定を依頼できるサービスです。物件情報と連絡先を1回入力するだけで、最大約5社から査定結果が届きます。査定額を比較することで、相場の幅が分かります。
一括査定のメリットは、個別に会社を回る手間が省け、短時間で複数の査定額を比較できる点です。査定依頼自体は無料で、実際に売却するかどうかは査定結果を見てから判断できます。
周辺の取引事例を確認する
同じエリアで最近売却されたマンションの価格を調べることで、相場の傾向が分かります。以下の方法で調べることができます。
- 不動産ポータルサイト：売り出し価格を確認できるが、実際の成約価格とは異なる場合がある
- 国土交通省の不動産取引価格情報：実際の成約価格が確認できるが、詳細な物件情報は限定的
これらの情報を参考にしつつ、不動産会社の査定と合わせて総合的に判断することが推奨されます。
ポータルサイトの相場検索機能を活用する
一部の不動産ポータルサイトでは、エリアや築年数、間取りなどの条件を入力すると、相場の目安が表示される機能があります。簡易的な相場把握には便利ですが、個別の物件条件は反映されないため、あくまで参考程度にとどめることが重要です。
よく見落とす価格変動要因
マンションの売却相場は、以下のような要因で変動します。これらを見落とすと、相場感を誤る可能性があります。
市場動向
不動産市場は経済状況や金利、地域の開発計画などによって変動します。市場が活発な時期は相場が上昇しやすく、低迷期は下落しやすい傾向があります。
季節変動
一般的に、春（2〜4月）と秋（9〜11月）は転勤や進学のシーズンで需要が高まり、相場が上昇することがあると言われています。ただし、地域や物件条件によって傾向は異なります。
物件の状態
同じ築年数でも、リフォームの有無や設備の状態、管理状況によって相場は変わります。清掃が行き届いている物件や、修繕計画がしっかりしているマンションは、相場より高く評価されることがあります。
立地条件
駅からの距離、周辺環境、商業施設や学校の有無などが相場に影響します。同じエリアでも、駅徒歩5分と15分では相場が大きく異なることが一般的です。
「相場」の定義：市場価格・買取価格・実売価格
「相場」という言葉には、以下の3つの意味があります。それぞれの違いを理解することが重要です。
市場価格
仲介で一般の買主に売却する際の目安価格です。不動産会社が査定で提示する金額は、この市場価格を基に算出されます。市場価格は周辺の取引事例や物件の状態、市場動向などを考慮して決まります。
買取価格
不動産会社が直接買い取る際の価格です。買取価格は市場価格の70〜80%程度が標準とされています。例えば、市場価格5,000万円の物件なら、買取価格は3,500万〜4,000万円程度になることが一般的です。
買取価格が市場価格より低い理由は、不動産会社がリフォーム費用や再販リスクを負担するためです。買取のメリットは、短期間（数週間）で現金化できることや、仲介手数料が不要な点です。
実売価格
実際に買主と合意した売却価格です。売り出し価格から交渉によって価格が下がることもあれば、複数の買主が競合して価格が上がることもあります。実売価格は市場動向や物件の魅力、販売戦略によって左右されます。
適正相場を知るための具体策
マンション売却の適正相場を知るためには、以下の具体策を実践しましょう。
複数社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額の幅を把握できます。100万円以上の差が出る場合があると言われており、1社のみの査定では適正価格の判断が難しいことがあります。
一括査定サービスを利用すれば、物件情報と連絡先を1回入力するだけで、複数社に査定依頼が可能です。査定結果を比較することで、どの会社が自分の希望に合っているかを判断しやすくなります。
周辺相場との比較
同じエリアで最近売却されたマンションの価格を調べ、自分の物件と条件を比較します。築年数、間取り、階数、方角などが似ている物件の価格を参考にすると、相場感が掴みやすくなります。
市場動向の確認
不動産市場の動向を定期的にチェックすることで、売り時を見極めやすくなります。市場が活発な時期に売却することで、相場より高く売れる可能性があります。
査定前に準備すべきこと
査定を依頼する前に、以下の準備を行うことで、より正確な査定を受けられます。
書類の整理
以下の書類を事前に揃えておくと、査定がスムーズに進みます。
- 登記済証または登記識別情報
- 購入時の売買契約書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約や使用細則
- 修繕積立金の明細
物件情報の整理
築年数、間取り、専有面積、階数、方角、駅からの距離などの情報を整理しておきます。リフォーム履歴や修繕履歴があれば、それも伝えると査定額に反映される可能性があります。
室内の清掃
査定時に室内を見てもらう場合、清掃を行っておくと第一印象が良くなります。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）は重点的に清掃することが推奨されます。
不動産会社選びのコツ：迷う人向け
不動産会社を選ぶ際は、査定額だけでなく以下の点も重視しましょう。
販売戦略の提案
査定額が高くても、販売戦略が明確でなければ売却は成功しません。以下の点を確認します。
- 広告戦略（ポータルサイト掲載、チラシ配布など）
- 内覧対応の方法
- 価格設定の根拠と調整方針
担当者の対応
担当者の対応が丁寧で、質問に的確に答えてくれるかを確認します。売却活動は数ヶ月に及ぶことが多いため、信頼できる担当者を選ぶことが重要です。
実績と専門性
同エリアでの売却実績や、マンション売却の専門性があるかを確認します。地域に精通した会社は、買主候補を多く抱えていることがあります。
売却方法の比較：仲介と買取の相場差
マンション売却には、仲介と買取の2つの方法があります。それぞれの相場差を理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
仲介の相場
不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探す方法です。市場価格での売却を目指します。例えば、市場価格5,000万円の物件なら、実売価格も5,000万円前後になることが期待できます。
ただし、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限）が発生します。また、売却期間が数ヶ月かかることがあり、その間の固定資産税や管理費の負担が続きます。
買取の相場
不動産会社が直接買い取る方法です。買取価格は市場価格の70〜80%程度が標準です。例えば、市場価格5,000万円の物件なら、買取価格は3,500万〜4,000万円程度になります。
買取のメリットは、短期間（数週間）で現金化できることや、仲介手数料が不要な点です。売却後の不具合（瑕疵）による責任も回避できます。
仲介と買取の相場差の理由
買取価格が市場価格より低い理由は、不動産会社が以下のコストやリスクを負担するためです。
リフォーム費用
買取後、不動産会社は物件をリフォームして再販することが一般的です。リフォーム費用が価格に反映されるため、買取価格は市場価格より低くなります。
再販リスク
不動産会社は買取後に再販する必要がありますが、市場動向によっては希望価格で売れないリスクがあります。このリスクを補うため、買取価格は市場価格より低く設定されます。
仲介手数料の節約
買取では仲介手数料が不要なため、手取り額で比較すると仲介との差は縮まることがあります。例えば、市場価格5,000万円（仲介手数料約170万円）と買取価格4,000万円を比較すると、手取り額の差は約800万円程度になります。
どれが正解かはケースで変わる
最適な売却方法は、以下の要素によって変わります。
- 売却期限：数ヶ月の余裕があるなら仲介、数週間で現金化したいなら買取
- 資金ニーズ：高値を狙いたいなら仲介、確実に早く現金化したいなら買取
- 物件状態：リフォームが必要なら買取、状態が良いなら仲介
- プライバシー：周囲に知られたくないなら買取
自分の状況を整理し、優先順位を明確にすることで判断しやすくなります。
相場調査が向いている人・向いていない人
マンション売却の相場調査が向いているかどうかは、個人の状況によって異なります。
向いている人
- 時間に余裕がある：売却期限が数ヶ月〜1年程度ある
- 高値を狙いたい：相場を踏まえて適正価格での売却を目指したい
- 複数社を比較したい：査定額や提案内容を比較して最適な会社を選びたい
- 市場動向を見極めたい：市場が活発な時期に売却して高値を狙いたい
向いていない人
- 早期に現金化が必要：数週間以内に売却したい
- 相場調査の手間を避けたい：すぐに決断して行動したい
- 売却期限が厳密：転勤や住み替えで期限が決まっている
- 物件の状態が悪い：リフォームが必要で、買取の方が適している
これらのケースでは、買取サービスの利用を検討することが推奨されます。
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まとめ：マンション売却相場を知るためのチェックリスト
マンション売却の相場を知るために、以下のチェックリストを参考にしてください。
1. 複数社に査定を依頼する
一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定額を比較することで、相場感を把握できます。
2. 書類を準備する
登記済証、売買契約書、固定資産税納税通知書、管理規約などを揃えます。
3. 周辺の取引事例を確認する
同じエリアで最近売却されたマンションの価格を調べ、自分の物件と比較します。
4. 物件条件を整理する
築年数、間取り、階数、方角、駅からの距離などの情報を整理します。
5. 市場動向を確認する
不動産市場の動向を定期的にチェックし、売り時を見極めます。
6. 売却方法を選択する
自分の状況（売却期限、資金ニーズ、物件状態）に応じて、仲介・買取などの方法を選びます。
7. 信頼できる不動産会社を選ぶ
査定額、販売戦略、担当者の対応、実績などを総合的に判断し、信頼できる不動産会社と契約します。
これらのステップを踏むことで、マンション売却の適正相場を把握し、納得のいく売却ができる可能性が高まります。まずは複数社の査定を比較することから始めてみてはいかがでしょうか。