結論：マンション売却の費用は売却価格の5〜7%が目安
マンションを売却する際、「どのくらいの費用がかかるのか」は多くの方が気になるポイントです。結論から言うと、マンション売却にかかる諸費用は売却価格の約5〜7%が相場とされています。
例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、諸費用は約150〜210万円程度かかる計算です。5,000万円で売却した場合は約250〜350万円、2,000万円で売却した場合は約100〜140万円が目安となります。
費用の内訳は主に以下の通りです。
- 仲介手数料：売却価格の3%+6万円+消費税（400万円超の場合の上限）
- 印紙税：1万円程度（軽減措置適用時）
- 登記費用：約2万円
- 譲渡所得税：売却益が出た場合のみ課税
- その他：引っ越し費用、ハウスクリーニング費用など
これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に見積もることができます。
最安ルート：3,000万円控除・複数社査定・司法書士選び
マンション売却の費用を抑えるには、以下の3つのポイントが効果的です。
1. 3,000万円特別控除の活用
居住用財産を売却して利益が出た場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例があります。この制度を利用すれば、多くのケースで譲渡所得税を大幅に節税できます。適用には一定の条件がありますので、事前に確認しておきましょう。
2. 複数社の査定を比較する
不動産会社によって査定額や仲介手数料の対応は異なります。複数社の査定を比較することで、より良い条件で売却できる不動産会社を見つけやすくなります。仲介手数料は上限が法律で定められていますが、交渉の余地がある場合もあります。
3. 司法書士の相見積もりを取る
登記費用は司法書士に依頼するのが一般的ですが、事務所によって報酬額は異なります。相見積もりを取ることで、費用を抑えられる可能性があります。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、売却価格の目安と費用の見積もりを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
価格だけで決めると失敗しやすい点：譲渡所得税の見落とし
マンション売却で見落としやすいのが「譲渡所得税」です。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額がプラスになった場合、この税金がかかります。
特に注意が必要なのは、所有期間による税率の違いです。
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が約2倍も変わります。売却を急いでいない場合は、所有期間5年を超えてから売却した方が税金面で有利になることがあります。
ただし、前述の3,000万円特別控除を利用できる場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができるため、多くのケースで譲渡所得税がかからなくなります。
費用の内訳：仲介手数料・税金・その他諸費用
マンション売却にかかる費用を項目別に詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算されます。例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料上限は以下の通りです。
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円 96万円 × 1.1（消費税10%）= 105.6万円（税込）
仲介手数料は売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めます。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。軽減措置が適用される場合、売却価格1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円です。
登記費用
住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消登記が必要です。司法書士報酬を含めて約2万円程度が目安とされています。
その他の費用
- 引っ越し費用：約10万円（規模による）
- ハウスクリーニング費用：約5万円
- 廃棄物処分費：状況により異なる
よく見落とす追加コスト：譲渡所得税とローン関連費用
上記の基本的な費用に加えて、見落としやすい費用があります。
譲渡所得税
先ほど説明した通り、売却益が出た場合に課税されます。購入時の価格より高く売れた場合は要注意です。
住宅ローン一括返済手数料
ローンが残っている場合、売却時に一括返済することになりますが、金融機関によっては一括返済手数料（約3万円程度）がかかる場合があります。
抵当権抹消費用
登録免許税と司法書士報酬を合わせて約2万2,000円程度が目安です。
これらの費用を見落とすと、手取り額が想定より少なくなってしまう可能性があります。
費用の定義：総額・手間コスト・時間コスト
マンション売却の「費用」には、金銭的な費用だけでなく、手間や時間のコストも含まれます。
総額（金銭的費用）
仲介手数料、税金、登記費用、引っ越し費用など、実際に支払う金額の合計です。売却価格の5〜7%が目安となります。
手間コスト
書類の準備、内覧対応、不動産会社とのやり取りなど、売却完了までにかかる労力です。一括査定サービスを利用することで、複数社への査定依頼の手間を大幅に減らすことができます。
時間コスト
売却開始から成約、引渡しまでの期間です。仲介の場合は3〜6ヶ月程度かかることが一般的ですが、買取の場合は数週間で完了することもあります。時間を優先するか、価格を優先するかで最適な方法が変わります。
安くする具体策：事前準備と複数社査定
費用を抑えつつ、スムーズに売却を進めるための具体的な方法を紹介します。
申し込み前に揃えるもの：登記簿謄本・評価証明書
査定や売却手続きをスムーズに進めるために、以下の書類を事前に揃えておくと良いでしょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）
法務局で取得できます。物件の所有者や抵当権の有無を確認するために必要です。オンラインでも請求可能で、郵送で届きます。
固定資産評価証明書
市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。固定資産税の評価額を確認するために使用されます。
管理規約・総会議事録等
マンションの場合、管理組合から入手します。買主が物件の管理状況を確認するために必要となります。
その他
- 権利証（登記識別情報）
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住宅ローンの返済予定表
これらの書類を事前に用意しておくことで、不動産会社との打ち合わせがスムーズに進みます。
プラン選びのコツ：一括査定で複数社を比較
マンション売却では、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。その理由は以下の通りです。
査定額は会社によって異なる
不動産会社によって査定の基準や得意分野が異なるため、同じ物件でも査定額に差が出ることがあります。複数社の査定を比較することで、適正な価格帯を把握できます。
担当者との相性も重要
売却活動は数ヶ月にわたることもあるため、担当者との相性も大切です。複数社と接点を持つことで、信頼できる担当者を見つけやすくなります。
一括査定サービスで手間を削減
一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。最短60秒程度で申し込みが完了し、数日以内に各社から査定結果が届くため、効率的に比較検討を進められます。
代替案とのコスパ比較：仲介・買取・現状維持
マンションを売却する方法は「仲介」だけではありません。状況に応じて最適な方法を選びましょう。
仲介
不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性がありますが、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。仲介手数料がかかりますが、手取り額を最大化したい場合に適しています。
買取
不動産会社が直接買い取る方法です。仲介手数料はかかりませんが、買取価格は市場価格の60〜80%程度になることが一般的です。早期に現金化したい場合や、内覧対応の手間を省きたい場合に適しています。
現状維持
売却せずに所有し続ける選択肢です。固定資産税や管理費の負担が続きますが、将来的な価格上昇を期待する場合や、賃貸に出して収益を得る場合は検討の余地があります。
安さ優先なら仲介、早期現金化なら買取
手取り額を最大化したい場合は「仲介」が有利です。市場価格で売却できる可能性が高く、仲介手数料を差し引いても、買取より高い手取り額になることが多いためです。
一方、早期に現金化したい場合は「買取」が適しています。仲介手数料がかからず、数週間で売却が完了するため、時間的な余裕がない場合に便利です。
どちらが良いかは状況によって異なりますので、まずは複数社に査定を依頼して、仲介と買取の両方の見積もりを取ることをおすすめします。
どれが正解かはケースで変わる：急ぎ度・物件状態
最適な売却方法は、以下の要素によって変わります。
急ぎ度
相続税の納付期限や住み替えのタイミングなど、売却を急ぐ理由がある場合は買取が有利です。時間に余裕がある場合は仲介で高値売却を狙えます。
物件状態
リフォーム済みで状態が良い物件は、仲介で高値売却を狙いやすくなります。逆に、老朽化が進んでいる物件や、内覧が難しい物件は買取の方がスムーズに進むことがあります。
ローン残債
住宅ローンの残債が多い場合、売却価格でローンを完済できるかが重要です。仲介で高く売れる可能性を追求するか、買取で確実に売却するか、残債との兼ね合いで判断しましょう。
向いている人／向いていない人
一括査定サービスを使った売却が向いている人と向いていない人を整理します。
向いている人
- 複数社の査定額を比較して、最も条件の良い不動産会社を選びたい人
- 売却まで数ヶ月程度の時間的余裕がある人
- できるだけ高い価格で売却したい人
- 不動産会社選びに迷っている人
向いていない人
- 今すぐ現金化する必要がある人（買取の方が早い）
- すでに信頼できる不動産会社が決まっている人
- 複数社からの連絡に対応するのが面倒な人
一括査定サービスは無料で利用でき、査定を受けたからといって必ず売却しなければならないわけではありません。まずは相場を知る目的で利用してみるのも一つの方法です。
売却価格の相場を把握することで、より良い判断ができるようになります。複数社の査定を比較して、納得のいく売却を進めてみてはいかがでしょうか。
まとめ：今日やることチェックリスト
マンション売却の費用について解説してきました。最後に、今日からできることをチェックリスト形式でまとめます。
1. 必要書類を確認する
- 登記簿謄本（法務局で取得可能か確認）
- 固定資産評価証明書（市区町村役場で取得可能か確認）
- 権利証（登記識別情報）の保管場所を確認
- 住宅ローンの残債額を確認
2. 複数社に査定を依頼する
- 一括査定サービスで複数社に査定依頼
- 各社の査定額と対応を比較
- 仲介と買取の両方の見積もりを取る
3. 費用の見積もりを確認する
- 仲介手数料の概算を計算
- 譲渡所得税の有無を確認（3,000万円特別控除が使えるか）
- ローン一括返済手数料の有無を金融機関に確認
売却価格の5〜7%が諸費用の目安ですが、3,000万円特別控除の活用や複数社の査定比較によって、手取り額を最大化できる可能性があります。まずは査定を依頼して、ご自身のマンションがいくらで売れるのか確認してみてください。