結論：ローン残債ありでも売却可能
ローン残債があっても不動産売却は可能です。売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消することで、買主に所有権を移転できます。売却代金が残債を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填する必要がありますが、資金調達の方法はいくつかあります。
最短ルートは、信頼できる不動産会社に相談し、ローン残債の確認と査定を同時に進めることです。三井のリハウスなど大手の不動産会社は、金融機関との調整もサポートしてくれるため、初めての売却でも安心して進められます。
まず最初にやること3つ
ローン残債ありの不動産売却を始める前に、以下の3つのアクションを優先的に行うことが推奨されています。
1. ローン残債の確認：借入先の金融機関に連絡し、現在のローン残債額を確認します。返済予定表がある場合は、そこからも確認できます。
2. 査定で売却見込み額を把握：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却見込み額を把握します。査定額とローン残債を比較することで、オーバーローンかどうかが判明します。
3. 不足分の資金計画：オーバーローンの場合、不足分をどのように補填するかを計画します。自己資金、親族からの借入、住み替えローンなどの選択肢があります。
かかる時間の目安
ローン残債ありの不動産売却にかかる時間の目安は以下の通りです。
ローン残債確認: 即日：金融機関に連絡すると、即日で残債額を教えてもらえます。
査定: 1〜2週間：複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較するのに1〜2週間かかります。
売却活動: 1.5〜3か月：売買契約締結から引き渡しまで、1.5〜3か月が一般的です。
不動産売却の手続きは複雑ですが、信頼できる不動産会社に任せることで、スムーズに進めることができます。不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウスでは、ローン残債の確認から決済までの手続きを一貫してサポートしてもらえます。
ステップ別の手順
Step1 残債と査定額の確認（チェックリスト）
ローン残債の正確な金額：金融機関に連絡し、現在のローン残債額を確認します。
査定による売却見込み額：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却見込み額を把握します。
売却諸費用の見積もり：仲介手数料、登記費用、税金などの諸費用を見積もります。
売却後の不足額の計算：査定額からローン残債と諸費用を差し引き、不足額を計算します。
Step2 資金計画の立案
自己資金での補填：貯金などの自己資金でオーバーローンの不足分を補填します。
親族からの借入：親族から一時的に借入して不足分を補填し、売却後に返済します。
新居の住宅ローンへの上乗せ：住み替えの場合、新居の住宅ローンに不足分を上乗せする住み替えローンを活用できます。
任意売却の検討：資金調達が困難な場合、金融機関の同意を得て任意売却を検討します。
Step3 売却と決済
売買契約の締結：買主と売買契約を締結します。
決済日にローン一括返済：決済日に売却代金を受領し、ローンを一括返済します。
抵当権抹消登記：ローン完済後、抵当権抹消登記を行います。
不足分の支払い：オーバーローンの場合、不足分を自己資金で支払います。
よくある詰まりポイントと回避策
資金・調整で起きがちなトラブル
売却代金だけではローンを完済できない：オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できません。不足分を自己資金で補填する必要があります。
金融機関が抵当権抹消に応じない：ローンが完済されないと、金融機関は抵当権抹消に応じません。決済日に確実にローンを完済できるよう、資金を準備する必要があります。
決済日に資金が揃わない：決済日に資金が揃わないと、ローン完済ができず、所有権移転登記ができません。事前に資金計画を立て、確実に資金を揃えることが重要です。
トラブル時の代替手段
金融機関への事前相談：オーバーローンの場合、事前に金融機関に相談し、返済計画を協議することが推奨されます。
住み替えローンの活用：住み替えの場合、新居のローンに不足分を上乗せする住み替えローンを活用できます。
任意売却の検討：資金調達が困難な場合、金融機関の同意を得て任意売却を検討します。
親族からの一時借入：親族から一時的に借入して不足分を補填し、売却後に返済します。
事前に確認しておきたいこと
期待しがちな点（実際はこうなりがち）
期待: ローンは自動的に処理される → 実際: 一括返済の手続きが必要：ローンは売却時に自動的に処理されるわけではなく、決済日に一括返済の手続きが必要です。
期待: オーバーローンでも問題なし → 実際: 不足分の資金調達が必要：オーバーローンの場合、不足分を自己資金で補填する必要があり、資金調達が必要です。
期待: すぐに売却できる → 実際: 資金計画と売却活動で数か月：ローン残債ありの売却は、資金計画と売却活動で数か月かかるのが一般的です。
ここはケースで変わる
オーバーローンの金額：オーバーローンの金額によって、資金調達の難易度が変わります。
自己資金の有無：自己資金がある場合は、不足分を補填しやすくなります。
住み替えか売却のみか：住み替えの場合、住み替えローンを活用できます。
金融機関の方針：金融機関によって、任意売却への対応や住み替えローンの条件が異なります。
向いている人／向いていない人
向いている: 不足分を補填できる資金がある：オーバーローンでも、不足分を補填できる自己資金や親族からの借入がある場合は、通常の売却が可能です。
向いていない: 資金調達が困難（任意売却を検討）：資金調達が困難な場合は、任意売却を検討する必要があります。任意売却は、金融機関の同意を得て不動産を売却し、残債は返済計画を立てて分割返済します。
まとめ：今日できる最短の一歩
まずはローン残債と査定額を確認：ローン残債の確認と査定を同時に進めることで、オーバーローンかどうかが判明します。
不動産会社に相談：信頼できる不動産会社に相談し、資金計画と売却活動をサポートしてもらいます。
ローン残債ありの不動産売却は複雑ですが、信頼できる不動産会社に任せることで、スムーズに進めることができます。三井のリハウスでは、39年連続売買実績1位の実績と全国269店舗のネットワークに基づき、ローン残債の確認から決済までの手続きを一貫してサポートしてもらえます。まずは無料査定で相談してみることをおすすめします。