不動産売却の注意点、不安の正体と回避策
不動産売却を検討する際、多くの方が「査定額が高すぎて売れ残るのでは」「査定額と実際の売却額に差が出るのでは」「期待外れになるのでは」といった不安を抱えています。これらの不安は、実際に売却を経験した方の口コミや事例からも明らかで、特に初めて不動産を売却する方にとっては大きな心理的負担となります。
不安が強い人ほど、売却をスタートする前に「相場を知る」「複数社を比較する」「実績を確認する」という3つの判断軸を明確にしておくことが重要です。これらの軸をしっかり持っておくことで、査定額の妥当性を自分で判断でき、後悔のリスクを大きく減らすことができます。
不安が強い人ほど最初に決める判断軸
不動産売却で失敗しないためには、以下の3つの判断軸を最初に固めておくことが推奨されています。
相場を知る（複数社に査定依頼）：複数の不動産会社に査定依頼し、比較することで、自分の物件の適正価格帯を把握できます。1社だけの査定では、その会社の営業戦略や得意分野によって査定額が偏る可能性があるため、少なくとも3社以上に依頼するのが一般的です。
実績を確認する（成約事例・取扱件数）：不動産会社ごとに経験や取扱実績が異なるため、自分の物件と似た条件の成約事例があるか、エリアでの取扱件数はどうかを確認することで、信頼できる会社を選びやすくなります。特に、マンションか戸建かで得意分野が分かれることが多いため、自分の物件タイプに強い会社を選ぶことが重要です。
現実的な価格設定をする：査定額はあくまで「このくらいで売れる可能性がある」という予想であり、売却保証ではありません。市場の動向や買主の希望によって実際の売却額は変動するため、相場に合った現実的な売り出し価格を設定することで、売れ残りのリスクを減らすことができます。
先に言う正直なデメリット
不動産売却には、期待と現実のギャップを生むいくつかのデメリットも存在します。ここでは、後で「聞いていない」とならないよう、正直にデメリットを先にお伝えします。
査定額はあくまで「予想」であり、実際の売却額とは異なる場合がある：査定額は過去の取引事例や周辺相場を基に算出されますが、買主が現れるかどうか、買主がいくらで購入するかは市場次第です。そのため、査定額通りに売れるとは限らず、場合によっては値下げが必要になることもあります。
仲介手数料が発生する（売買価格の約3%）：不動産会社を通じて売却する場合、成約時に仲介手数料が発生します。法律上の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で、多くの取引ではこの上限近辺が適用されるため、売却額から一定の費用が引かれることを想定しておく必要があります。
売却まで数ヶ月かかることが一般的：不動産売却は、査定依頼から内覧、交渉、契約、引き渡しまで複数のステップがあり、順調に進んでも数ヶ月かかることが一般的です。特に、買主が見つかるまでの期間は物件や立地によって大きく異なるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが求められます。
よくある不満・後悔パターンとその原因
実際に不動産売却を経験した方の口コミや事例を見ると、いくつかの共通する不満・後悔パターンが浮かび上がってきます。
査定額が高すぎて売れ残り、値下げを繰り返す：不動産会社が契約を取るために高めの査定額を提示し、実際には買主が現れず、結果的に何度も値下げを繰り返すケースがあります。これにより、売主は「期待していた金額で売れなかった」という不満を抱くことになります。
会社ごとに査定額が異なり、あてにならないと感じる：複数社に査定依頼をすると、会社ごとに数百万円単位で査定額が異なることがあります。これは、各社の過去取引データや得意分野、比較事例の選び方が異なるためですが、売主からすると「どれが正しいのか分からない」という混乱を招きます。
査定額と実際の売却額に差が生じ、期待外れになる：査定時には高めの金額を提示されても、実際に市場に出してみると買主の希望価格とズレがあり、結果的に査定額より大幅に低い金額で成約するケースがあります。これは、売主にとって「騙された」という感覚を生む原因となります。
なぜ起きるか：査定額と売却額にズレが生じる原因
査定額と実際の売却額にズレが生じる原因は、いくつかの要因が複合的に絡んでいます。
買主が現れず値下げが必要になる：不動産は買主が見つからなければ売却できないため、市場の需要と供給のバランスによって価格が決まります。売り出し価格が相場より高い場合、買主の購入意欲が低く、結果的に値下げが必要になることがあります。
不動産会社ごとの経験・実績が異なる：不動産会社ごとに過去の取引データや得意エリア、得意物件タイプが異なるため、同じ物件でも査定額が変わることがあります。例えば、マンションの取扱実績が豊富な会社と戸建に強い会社では、同じマンションでも査定額に差が出る可能性があります。
比較事例物件の選び方で査定額が変わる：査定額は、周辺の類似物件の成約事例を基に算出されますが、どの事例を比較対象に選ぶかによって査定額が変動します。新しい事例を選ぶか、古い事例を選ぶか、広さや築年数が近い物件を選ぶかなど、担当者の判断によって結果が変わることがあります。
売り出し価格が相場より高い：売主の希望価格や不動産会社の営業戦略により、相場より高めの売り出し価格が設定されると、買主の希望価格とズレが生じ、成約に至らないケースが増えます。この場合、時間の経過とともに値下げが必要になることが多いです。
どう避けるか：失敗を防ぐ具体的な回避策
不満や後悔を避けるためには、以下の具体的な回避策を実践することが有効です。
複数の不動産会社に査定依頼し比較する：少なくとも3社以上に査定依頼をし、査定額だけでなく、その根拠や過去の成約事例、担当者の説明の丁寧さなどを総合的に比較することで、信頼できる会社を選びやすくなります。
相場に合った現実的な売り出し価格を設定する：査定額をそのまま売り出し価格にするのではなく、周辺の成約事例や市場の動向を踏まえて、買主が「高すぎる」と感じない現実的な価格を設定することで、売れ残りのリスクを減らせます。
不動産会社の経験・実績を確認する：自分の物件タイプ（マンション・戸建）やエリアでの取扱実績が豊富な会社を選ぶことで、適正な査定と効果的な販売活動が期待できます。口コミや公式サイトで過去の成約件数や顧客満足度を確認するのも有効です。
成約事例を基に堅実な査定を依頼する：査定依頼時に「最近の成約事例を教えてください」「どの事例を参考に査定額を算出したか教えてください」と質問することで、根拠のある堅実な査定を引き出しやすくなります。
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物件・地域・会社で変わるポイント
不動産の価格は、物件そのものの条件だけでなく、土地の形状や周辺環境、そして査定を行う不動産会社の得意分野によって大きく変動します。ここでは、同じような条件の物件でも価格が変わる個別的要因について解説します。
土地の道路との位置関係、道路幅、形状が価格に影響：土地が道路に面している場合、道路の幅員（幅）や面している方角、角地かどうかなどが価格に影響します。例えば、幅4メートル以上の道路に面している土地は建築基準法上の接道義務を満たしやすく、評価が高くなる傾向があります。また、角地は日当たりや通風が良好なため、同じ面積でも価格が上がることが一般的です。
日照・通風、地勢・地質・地盤の状態が価格を変える：日当たりが良い南向きの土地や、風通しの良い高台の土地は、居住環境として好まれるため価格が高くなります。一方、地盤が軟弱な土地や、過去に地滑りや液状化のリスクがある地域では、補強工事が必要になる可能性があるため、評価が下がることがあります。
不動産会社ごとの得意分野（マンション・戸建）で査定額が変わる：不動産会社によって、マンションに強い会社、戸建に強い会社、投資用物件に強い会社など、得意分野が分かれています。自分の物件タイプに強い会社に査定を依頼することで、より適正な価格が提示されやすくなります。
ここは個体差が出る：同じ条件でも価格が変わる要因
不動産は一つとして同じものがないため、以下のような個別的要因によって、同じような条件でも価格が変わることがあります。
土地の形状：正方形や長方形の整形地は建物を建てやすく、評価が高くなります。一方、三角形や不整形な土地は、建築プランに制約が出るため、価格が下がることがあります。
道路との位置関係：道路に面している長さ（間口）が広いほど、駐車スペースや出入りの利便性が高まるため、評価が上がります。また、袋地（他人の土地を通らないと道路に出られない土地）は、通行権の設定が必要になるため、価格が大幅に下がることがあります。
日照・通風：南向きや東南向きの物件は、日当たりが良く人気が高いため、価格が上がる傾向があります。逆に、北向きや周囲に高い建物がある場合は、日照条件が悪化し、評価が下がることがあります。
地盤の状態：地盤調査で軟弱地盤と判定された場合、地盤改良工事が必要になるため、その分のコストを考慮して価格が下がることがあります。また、過去に災害があったエリアや、ハザードマップで浸水リスクが高いとされる地域も、評価が下がる要因となります。
不動産会社の得意分野：マンションの取扱実績が豊富な会社は、マンション特有の共用施設や管理状態を適正に評価できますが、戸建の査定では経験が少ない場合があります。逆に、戸建に強い会社は、土地の形状や接道状況を細かく評価できるため、戸建の査定で強みを発揮します。
事前に見抜く質問例：査定依頼時に確認すべきポイント
査定依頼時に以下の質問をすることで、不動産会社の経験や実績を見極め、信頼できる会社を選びやすくなります。
「この地域での成約事例はありますか？」：自分の物件があるエリアでの成約実績が豊富な会社は、地域相場を正確に把握しているため、適正な査定が期待できます。具体的な事例を教えてもらうことで、自分の物件の売却イメージも掴みやすくなります。
「マンション（または戸建）の取扱実績は？」：自分の物件タイプでの取扱実績が多い会社は、その物件特有の評価ポイントを理解しており、適正な査定と効果的な販売活動が期待できます。
「査定額の根拠を教えてください」：査定額がどの成約事例を基に算出されたか、どのような要因で価格が上下したかを質問することで、根拠のある堅実な査定かどうかを見極めることができます。明確な根拠を示せない会社は、営業目的で高めの査定を出している可能性があるため注意が必要です。
それでも不安が残る人の代替案
ここまで不動産売却の注意点と回避策を解説してきましたが、それでも「本当に売れるのか」「期待通りの金額にならないのでは」といった不安が残る方もいるでしょう。そうした方のために、不動産売却以外の選択肢や、より安心して売却できる仕組みについて紹介します。
買取保証（3ヶ月で売れない場合、査定額の90%で買取）：一定期間内に買主が見つからない場合、不動産会社があらかじめ約束した価格（査定額の90%程度）で買い取ってくれるサービスです。売却期限がある場合や、確実に現金化したい場合に有効です。
賃貸運用：自宅として売却するのではなく、賃貸物件として貸し出すことで、定期的な収入を得る選択肢もあります。将来的に自分や家族が再び住む予定がある場合や、市場環境が悪く売却に適さない時期には、賃貸運用で時間を稼ぐのも一つの手です。
現状維持（空き家管理）：すぐに売却や賃貸をせず、空き家として維持管理する選択肢もあります。ただし、固定資産税や管理費用が継続的に発生するため、長期的にはコスト負担が大きくなることがあります。
安心優先の直接代替：買取保証・売却保証
不安が強い方にとって、買取保証・売却保証は大きな安心材料となります。
買取保証・売却保証の仕組み（3ヶ月で売れない場合、査定額の90%で買取）：通常の仲介売却を行い、一定期間内（例：3ヶ月）に買主が見つからない場合、不動産会社が事前に約束した価格（査定額の90%程度）で買い取ってくれるサービスです。これにより、「売れ残ったらどうしよう」という不安を軽減できます。
期限がある場合（相続税支払い等）に有効：相続税の納税期限がある場合や、住み替えで新居の購入資金が必要な場合など、確実に期限内に現金化したいケースでは、買取保証が非常に有効です。通常の仲介では売却時期が読めないため、期限がある場合は買取保証付きの査定を検討する価値があります。
現状維持・先延ばしが合理的なケース
一方で、無理に売却を急がず、現状維持や先延ばしが合理的なケースもあります。
市場環境が悪い（相場が下がっている）：不動産市場は景気や金利、地域の開発状況によって変動します。相場が下がっている時期に無理に売却すると、損失が大きくなる可能性があるため、市場が回復するまで待つのも一つの選択肢です。
将来的に自分や家族が使う予定がある：子供が独立して戻ってくる可能性がある、将来の老後の住まいとして使う予定があるなど、将来的に利用する見込みがある場合は、無理に売却せず保有し続けるのも合理的な判断です。
賃貸需要が高く賃貸運用の方が有利：立地が良く賃貸需要が高いエリアの場合、売却するよりも賃貸運用で安定した収入を得る方が、長期的には有利になることがあります。特に、将来的に不動産価格が上がる見込みがある場合は、賃貸運用で時間を稼ぐのも有効です。
買取保証や充実したサポート体制を求める方には、大手の実績とブランド力が重要です。実績1位の三井のリハウスでは、買取保証サービスや360°サポートで初めての売却でも安心して進められます。不安が強い方ほど、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。
三井のリハウスが向いている人・向いていない人
不動産売却において、三井のリハウスが向いている人と向いていない人を明確にすることで、自分にとって最適な選択肢を判断しやすくなります。
向いている人：初めての売却で不安が強い：不動産売却が初めてで、何から始めればいいか分からない、失敗したくないという不安が強い方には、大手の実績とサポート体制が大きな安心材料になります。三井のリハウスは売買実績39年連続1位の実績を持ち、全国ネットワークと豊富な成約事例があるため、初めての売却でも安心して任せられます。
向いている人：大手の安心感が欲しい：不動産という高額な資産を扱う以上、「名前の知られた会社に任せたい」「万が一のトラブル時にもしっかり対応してほしい」という方には、三井不動産リアルティという大手ブランドの安心感が響きます。
向いている人：実績・アフター保証を重視：360°サポート（建物・設備の総点検を基本無料で実施）や、売主・買主向けのアフター保証（雨漏り・シロアリ・給排水管など一定期間の保証）があるため、引き渡し後のトラブルリスクを軽減したい方に向いています。
向いていない人：複数社を比較したい（一括査定サイトの方が向く）：複数の不動産会社を一度に比較したい、相見積もりを取って最も条件の良い会社を選びたいという方は、一括査定サイトの方が効率的です。三井のリハウスは単独で査定依頼を行うため、複数社比較を前提とする場合は手間がかかります。
向いていない人：仲介手数料を抑えたい：三井のリハウスの仲介手数料は法定上限（売買価格×3%＋6万円＋消費税）近辺が適用されることが一般的で、値引き交渉が可能なケースもありますが、仲介手数料を大幅に抑えたい方には向いていません。仲介手数料を抑えることを最優先にする場合は、仲介手数料割引を売りにしている会社を検討する方が良いでしょう。
まとめ：不安がある人ほどこの順で確認
不動産売却で失敗しないためには、不安を感じる方ほど以下の順序で確認していくことが重要です。
- 複数社に査定依頼：少なくとも3社以上に査定依頼をし、査定額の根拠や成約事例を確認する
- 成約事例・実績を確認：自分の物件タイプやエリアでの取扱実績が豊富な会社を選ぶ
- 現実的な価格設定：相場に合った売り出し価格を設定し、売れ残りのリスクを減らす
- 媒介契約の内容を理解：専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違いを理解し、自分に合った契約形態を選ぶ
迷ったらまず無料査定で専門家に相談することを推奨します。不動産売却は高額な取引であり、情報収集や判断に不安がある場合は、実績のある大手に相談することで、適切なアドバイスを得られる可能性が高まります。初めての売却で不安が強い方ほど、大手の安心感とサポート体制を活用することが、後悔のない売却につながります。