不動産売却で必要な書類：全体の流れと準備のタイミング
不動産売却は、媒介契約・売買契約・決済・確定申告の4つの段階に分かれており、それぞれで必要な書類が異なります。段階ごとに書類を準備しないと、手続きが止まってしまうリスクがあるため、全体の流れを把握しておくことが重要です。
まず最初に準備すべき書類は、媒介契約時に必要な以下の3点です。
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）
- 実印
- 登記済権利証または登記識別情報（権利証）
これらは売却の最初の段階で必要になるため、早めに所在確認をしておくと安心です。特に権利証は紛失すると再発行できないため、見つからない場合は司法書士に相談する必要があります。
印鑑証明書は発行後3か月以内という期限があるため、売買契約の直前に取得するのが安全です。媒介契約時にはコピーでも可能な場合が多いため、不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
各段階でどの書類が必要になるかを事前に把握し、計画的に準備を進めることで、スムーズな売却が実現します。
不動産売却の書類準備に不安がある方は、大手仲介会社のサポートを活用するのも一つの方法です。三井のリハウスは、売買実績39年連続1位の実績があり、書類チェックリストの提供や専門スタッフによる丁寧なサポートで、初めての売却でも安心して進められます。
媒介契約時に必要な書類（売却開始段階）
不動産会社と媒介契約を結ぶ段階では、以下の書類が必要になります。
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
本人確認書類は、売主が本人であることを確認するために必要です。実印と印鑑証明書は、媒介契約書に押印する際に使用します。印鑑証明書は、この段階ではコピーでも受け付けてもらえる場合がありますが、不動産会社によって対応が異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
登記済権利証（権利証）は、物件の所有権を証明する重要な書類です。2005年以降に取得した物件の場合、登記識別情報という12桁の英数字が記載された書類になります。この書類を紛失している場合、司法書士に本人確認情報を作成してもらう（費用は数万円）か、事前通知制度を利用する方法があります。
固定資産税納税通知書は、物件の評価額を確認するために必要です。毎年4〜6月頃に市区町村から郵送されてくるもので、見当たらない場合は市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得することもできます。
売買契約時に必要な書類（買主決定段階）
買主が決まり、売買契約を結ぶ段階では、以下の書類が追加で必要になります。
- 登記済権利証または登記識別情報通知書（原本）
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3か月以内・原本）
- 住民票または戸籍の附票
この段階では、印鑑証明書は原本が必要で、発行後3か月以内という期限があります。契約日の直前に取得するのが安全です。市区町村の窓口やコンビニ（マイナンバーカードがあれば）で取得できます。
住民票または戸籍の附票は、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要になります。例えば、売却する物件に住んでいたが、すでに別の場所に引っ越している場合は、住所変更の経緯を証明するために戸籍の附票が求められることがあります。
売買契約書には、売主と買主の双方が署名・押印し、手付金の授受が行われます。この時点で、契約内容に不備がないか、必要書類がすべて揃っているかを不動産会社と一緒に確認しておくことが重要です。
決済・引き渡し時に必要な書類（最終段階）
決済日は、司法書士が所有権移転登記を申請する日です。この日に必要な書類は以下の通りです。
- 固定資産評価証明書（原本）
- 抵当権等抹消書類
- 物件の鍵一式
- 各種取扱説明書（給湯器、エアコン等）
- 銀行口座がわかるもの
固定資産評価証明書は、登記申請時の登録免許税を計算するために必要で、市区町村の窓口で取得できます。発行後3か月以内のものが求められます。
抵当権等抹消書類は、住宅ローンが残っている場合、金融機関から取り寄せる必要があります。決済日までに抵当権を抹消する手続きを行うため、事前に金融機関に連絡し、必要書類を準備してもらう必要があります。
決済日は、原本が一つでも欠けると手続きができません。司法書士が所有権移転登記を申請できないため、決済が延期になってしまいます。買主に迷惑がかかるだけでなく、違約金が発生する可能性もあるため、書類の最終チェックは慎重に行いましょう。
銀行口座がわかるものは、売却代金の振り込み先を確認するために必要です。通帳またはキャッシュカードを持参します。
確定申告時に必要な書類（売却翌年）
不動産を売却した翌年の2〜3月には、確定申告が必要になります。この時に必要な書類は以下の通りです。
- 確定申告書
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書
- 仲介手数料などの領収書
確定申告では、売却益（譲渡所得）が発生した場合に税金を納める必要があります。売却益は、売却価格から購入時の取得費と売却時の諸経費を差し引いて計算します。
購入時の売買契約書は、取得費を証明するために必要です。売却時の契約書だけでなく、購入時の契約書も保管しておかないと、取得費を証明できず、税額が増えてしまう可能性があります。
仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などの領収書も、売却時の諸経費として計上できるため、捨てずに保管しておきましょう。
もし購入時の契約書を紛失している場合、不動産会社や金融機関に写しが残っていないか確認するか、概算取得費（売却額の5%）で計算する方法もあります。ただし、概算取得費での計算は税額が高くなる可能性があるため、できる限り購入時の契約書を用意することをおすすめします。
物件種別で追加が必要になる書類
マンション・戸建て・土地では、追加で必要になる書類が異なります。自分の物件種別に該当する書類を確認しておきましょう。
マンションの場合
- 管理規約
- 長期修繕計画書
- 使用細則
- 管理費・修繕積立金の額がわかる書類
これらは、買主がマンションの管理状態を確認するために必要です。管理組合から取り寄せることができます。
戸建ての場合
- 建築確認済証
- 検査済証
- 設備表・物件状況等報告書
- 付帯設備表
建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。紛失している場合、市区町村の建築指導課で再発行の手続きができる場合があります。
設備表・物件状況等報告書は、売主が作成する書類で、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の状態などを記載します。この書類は1〜3か月有効とされており、売買契約時に提出します。
土地の場合
- 地積測量図
- 境界確認書
- 境界標の写真
土地の売却では、隣地との境界を明確にすることが重要です。地積測量図は、土地の面積と境界を示す図面で、法務局で取得できます。境界確認書は、隣地所有者との間で境界を確認した証明書で、測量士に依頼して作成してもらいます。
境界確認書の作成には数週間から数か月かかることがあるため、売却を決めたら早めに準備を始めることをおすすめします。
よくある詰まりポイントと回避策
不動産売却では、書類準備で想定外の事態が起きることがあります。よくある詰まりポイントと回避策を紹介します。
決済日に書類不足で手続きが止まるケース
決済日は司法書士が所有権移転登記を申請する日で、原本が一つでも欠けると手続きができません。特に多いのが、印鑑証明書の有効期限切れや、抵当権抹消書類の取り寄せ忘れです。決済日の1週間前には、すべての書類が揃っているか最終チェックを行いましょう。
相続した不動産を売却する場合
相続した不動産を売却する場合、家庭裁判所に売却許可を申し立てる必要があるケースがあります。この場合、以下の書類が必要になります。
- 申立書
- 売買契約書案
- 固定資産税評価証明書
- 不動産会社作成の査定書
- 登記事項証明書
- 推定相続人の同意書
これらの書類は、管轄の家庭裁判所によって異なる可能性があるため、事前に問い合わせて確認することをおすすめします。
抵当権抹消書類や境界確認書の取り寄せに時間がかかる
抵当権抹消書類は、金融機関から取り寄せるのに1〜2週間かかることがあります。また、境界確認書は測量士に依頼して作成してもらうため、数週間から数か月かかることがあります。売却のスケジュールに余裕を持って、早めに準備を始めることが重要です。
付帯設備表・告知書は売主が作成する必要がある
付帯設備表は、売却物件に残す設備や家具の状況を示す書類で、売主が作成します。告知書は、雨漏りやシロアリ被害など、物件の瑕疵を告知する書類です。これらの書類は、不動産会社から雛形をもらって記入するのが一般的ですが、虚偽の記載をすると後でトラブルになる可能性があるため、正確に記載しましょう。
事前に確認しておきたいこと
書類準備では、想定外のケースや自治体による違いがあるため、事前に確認しておくとスムーズです。
法人名義の場合
法人名義の不動産を売却する場合、法人の印鑑証明書と登記事項証明書（いずれも発行後3か月以内）が必要になります。法務局で取得できますが、法人の代表者印が必要になるため、事前に準備しておきましょう。
相続の場合は自治体により必要書類が異なる可能性
相続した不動産を売却する場合、自治体によって必要書類が異なる可能性があります。特に、家庭裁判所への売却許可申立が必要なケースでは、管轄の家庭裁判所に事前に問い合わせて、必要書類を確認しておくことをおすすめします。
共有名義の場合は全員の同意書類が必要
共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。共有者全員の印鑑証明書と実印が必要になるため、事前に連絡を取り、協力してもらう必要があります。
書類準備で大手仲介会社を使うメリット
不動産売却の書類準備は、初めての方にとっては複雑で、抜け漏れが起きやすいものです。大手仲介会社を利用することで、以下のようなメリットがあります。
書類チェックリストを提供し、抜け漏れを防げる
大手仲介会社では、売却の各段階で必要な書類をリスト化し、売主に提供しています。このチェックリストに沿って準備を進めることで、書類の抜け漏れを防ぎ、スムーズに手続きを進めることができます。
司法書士との連携がスムーズで決済日のトラブルを回避
大手仲介会社は、提携している司法書士と連携して決済日の手続きを進めます。書類の最終チェックを事前に行い、決済日に書類不足で手続きが止まるリスクを最小限に抑えることができます。
相続や共有名義など複雑ケースでも専門知識でサポート
相続や共有名義、法人名義など、複雑なケースでは、必要書類が通常と異なる場合があります。大手仲介会社には、こうした複雑ケースに対応した専門知識を持つスタッフがおり、適切なアドバイスとサポートを受けることができます。
三井のリハウスは360°サポートで書類準備から引き渡しまで一貫対応
三井のリハウスは、売買実績39年連続1位の実績があり、書類準備から引き渡しまで一貫してサポートする「360°サポート」を提供しています。初めての売却で書類準備に不安がある方でも、専門スタッフが丁寧にサポートしてくれるため、安心して売却を進めることができます。
まとめ：今日できる最短の一歩
不動産売却の書類準備は、段階ごとに必要なものが異なるため、全体の流れを把握し、計画的に進めることが重要です。
今日できることは、以下の3点です。
- 本人確認書類、実印、権利証の所在確認
- 固定資産税納税通知書の確認
- 不動産会社への問い合わせ
まずは、これらの書類がどこにあるかを確認しておきましょう。特に権利証は紛失すると再発行できないため、見つからない場合は早めに司法書士に相談する必要があります。
印鑑証明書は発行後3か月以内という期限があるため、売買契約の直前に取得するのが安全です。早めに取得しすぎると、契約時に有効期限が切れてしまう可能性があるため注意しましょう。
書類準備に不安がある方は、大手仲介会社の無料相談を活用するのも一つの方法です。三井のリハウスでは、売却に関する無料相談を受け付けており、必要書類のチェックリストや準備のアドバイスを受けることができます。初めての売却で不安がある方は、まずは相談してみることをおすすめします。