相続登記3年以内：あなたは該当する？3分判定
2024年（令和6年）4月から、相続登記が義務化されました。「3年以内に登記しないと罰則」という話を聞いて不安になっている方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際には「いつから3年なのか」「自分は本当に3年以内なのか」がわかりにくく、混乱している方も少なくありません。
この記事では、相続登記の3年以内の期限について、あなたがどのケースに該当するかを判定し、具体的な対応策をお伝えします。
まずは結論：あなたの期限はこうなる
相続登記の期限は、いつ相続が発生したかによって大きく2つのパターンに分かれます。
パターン1：令和6年4月1日以降に相続した場合
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
例：令和6年5月1日に親が亡くなり、不動産を相続したことを知った場合
→ 令和9年4月30日までに登記が必要
パターン2：令和6年4月1日より前に相続した場合
多くのケースでは令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。これは、改正法施行日（令和6年4月1日）から3年以内という計算になります。
例：令和2年に親が亡くなり、不動産を相続していた場合
→ 令和9年3月31日までに登記が必要
パターン3：遺産分割協議が後から成立した場合
遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記をする必要があります。
例：令和6年7月に遺産分割協議が成立した場合
→ 令和9年6月30日までに登記が必要
判定の前提：ここだけ確認してください
期限を正しく判定するために、以下の3つの日付を確認してください。
- 相続が発生した日（被相続人が亡くなった日）
- 不動産を相続したことを知った日
- 遺産分割協議の成立日（協議を行った場合）
ただし、「知った日」の判断は個別ケースによって変わることがあります。通常は相続が発生した日と同じことが多いですが、後から不動産の存在を知った場合などは異なるケースもあります。
期限が迫っている、判断が難しいという場合は、専門家に相談することをおすすめします。オンラインで相談できるサービスなら、自宅にいながら期限を確認できます。
かんたん条件診断：期限の落とし穴を回避
相続登記の3年以内の期限には、いくつかの「落とし穴」があります。よくある誤解を解消し、正しい期限を把握しましょう。
必須っぽく見えるけど実はケースで変わる条件
やむを得ない理由がある場合の猶予
相続登記の3年以内に登記できない場合でも、すべてのケースで即座に罰則が科されるわけではありません。やむを得ない理由がある場合には、猶予のような扱いがされることがあります。
ただし、「やむを得ない理由」の判断基準は明確に定められているわけではないため、期限を過ぎてから後悔しないよう、早めに対応することが大切です。
相続人申告登記という選択肢
「3年以内に本登記をしなければならない」と思い込んでいる方も多いのですが、実は「相続人申告登記」という制度があります。
これは、遺産分割協議が難航している場合などに、ひとまず「自分が相続人である」ことを法務局に申告する制度です。これにより3年の期限を守ったことになり、後日遺産分割が成立してから本登記を行えます。
遺産分割協議成立前後での扱いの違い
遺産分割協議が成立する前に相続人申告登記をした場合、遺産分割成立後は改めて本登記をする必要があります。この場合、遺産分割成立日から3年以内に本登記をすれば問題ありません。
一方で、既に遺産分割協議が成立している場合は、相続人申告登記を行う実益はありません。直接本登記を行うことになります。
よくある勘違い：こう思っていませんか？
勘違い1：「3年以内に必ず本登記しないと罰則がある」
→ 正しくは：相続人申告登記を3年以内に行えば、罰則の対象にはなりません。本登記は後日でも大丈夫です。
勘違い2：「遺産分割前は何もできない」
→ 正しくは：相続人申告登記は遺産分割前でも可能です。むしろ、遺産分割が難航している場合は、先に相続人申告登記をしておくことで期限を守れます。
勘違い3：「過去の相続も即座に3年カウントが始まる」
→ 正しくは：令和6年4月1日より前に相続した場合、多くのケースで令和9年3月31日までが期限です。つまり、施行日から3年間の猶予があります。
状況別：あなたに合った対応パターン
ここでは、あなたの状況に応じた具体的な対応策を紹介します。
期限が迫っている／すぐに対応したい
期限が迫っている場合は、以下の方法で対応しましょう。
相続人申告登記を活用する
遺産分割協議がまだ成立していない、または成立までに時間がかかりそうな場合は、まず相続人申告登記を行います。これにより、3年の期限を守ったことになり、罰則を回避できます。
相続人申告登記は比較的簡易な手続きで、必要書類も本登記よりも少なくて済みます。
専門家に依頼して確実に期限内に完了
「自分で手続きする時間がない」「期限まで1ヶ月を切っている」といった場合は、専門家に依頼するのが確実です。
司法書士や行政書士に依頼すれば、戸籍の収集から登記申請まで一括して対応してくれます。費用はかかりますが、期限を過ぎて過料が科されるリスクを考えれば、安心を買うという選択肢もあります。
オンライン代行サービスの活用
最近では、オンライン完結の相続代行サービスも増えています。自宅にいながら専門家のサポートを受けられるため、時間がない方や遠方に住んでいる方に向いています。
手間を減らしたい／自分で動く時間がない
平日に何度も役所や法務局に行くのは、仕事をしている方にとっては大きな負担です。
平日に役所に行けない人向け
会社員や共働き世帯の方は、平日昼間に役所に行くのが難しいことが多いでしょう。有給休暇を何度も取るのも現実的ではありません。
こうした場合、オンライン完結の代行サービスを利用すれば、平日に役所に行く回数を大幅に減らせます。
戸籍収集から登記まで一括代行
相続登記には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。転籍を繰り返している場合、複数の役所から取り寄せる必要があり、非常に手間がかかります。
オンライン代行サービスなら、戸籍収集から登記申請まで一括して代行してくれるため、手間を大幅に削減できます。
確実に完了させたい／過料リスクを避けたい
「罰則を避けたい」「確実に期限内に完了させたい」という方は、専門家への依頼を検討しましょう。
司法書士・行政書士への依頼
相続登記は司法書士の専門分野です。費用はかかりますが、書類不備によるやり直しや、期限超過のリスクを避けられます。
オンライン完結サービスのメリット
オンライン完結サービスのメリットは、以下の通りです。
- 自宅にいながら手続きを進められる
- 進捗状況をオンラインで確認できる
- 費用が明確で、事前に見積もりを確認できる
- 司法書士と連携しているため、専門的なサポートが受けられる
費用と安心のバランス
費用を抑えたい気持ちもわかりますが、期限を過ぎて10万円以下の過料が科されるリスクや、書類不備でやり直しになる手間を考えると、専門家に依頼する方が結果的にコストパフォーマンスが高いこともあります。
3年以内に登記できない場合の代替案
遺産分割協議が難航している、相続人が多くてまとまらない——そんな場合でも、期限を守る方法があります。
相続人申告登記（暫定的な対応）
相続人申告登記は、登記簿上の所有者が亡くなったことと、自らが相続人であることを3年以内に登記所に申し出ることで行います。
3年以内に申告すれば義務を履行したことになる
相続人申告登記を行えば、相続登記の義務を履行したことになります。これにより、罰則を回避できます。
遺産分割協議が難航している場合の選択肢
相続人同士の意見が合わない、遠方に住んでいる相続人がいて調整が大変——そんな場合は、まず相続人申告登記を行い、後日遺産分割が成立してから本登記に移行するのが現実的です。
後日本登記に切り替える必要がある
相続人申告登記はあくまで暫定的な措置です。遺産分割協議が成立したら、その日から3年以内に本登記を行う必要があります。
遺産分割協議が成立してから本登記
相続人申告登記をした後、遺産分割協議が成立したら、その成立日から3年以内に本登記を行います。
遺産分割成立日から3年以内に本登記
遺産分割協議が成立した場合には、その成立日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
申告登記→本登記の2段階の手順
- 相続人申告登記を行う（3年以内）
- 遺産分割協議が成立
- 本登記を行う（遺産分割成立日から3年以内）
この2段階の手順により、遺産分割協議が長引いても罰則を回避できます。
注意点：ここは個別ケースで変わります
相続登記の期限は、個別のケースによって変わることがあります。以下の点に注意してください。
相続発生日と「知った日」のずれ
通常は相続が発生した日（被相続人が亡くなった日）と「不動産を相続したことを知った日」は同じですが、後から不動産の存在を知った場合は異なることがあります。
遺産分割協議の成立タイミング
遺産分割協議がいつ成立したかは、相続人全員が合意した日を指します。口頭での合意でも法的には有効ですが、後でトラブルにならないよう、書面（遺産分割協議書）を作成することが一般的です。
やむを得ない理由の判断基準
「やむを得ない理由」がある場合は罰則の対象にならないとされていますが、その判断基準は明確ではありません。過度に期待せず、早めに対応することが大切です。
まとめ：あなたの次の一歩
相続登記の3年以内の期限は、いつ相続が発生したかによって異なります。まずは自分がどのケースに該当するかを確認しましょう。
今日やること
- 相続が発生した日を確認する
- 不動産を相続したことを知った日を確認する
- 遺産分割協議の状況を確認する
明日やること
- 期限までの日数を計算する
- 遺産分割協議が難航しそうなら、相続人申告登記を検討する
- 時間がない場合は、専門家への相談を検討する
相続人申告登記と本登記の使い分け
- 遺産分割協議が成立している → 本登記
- 遺産分割協議が難航している → 相続人申告登記
- 期限が迫っている → 相続人申告登記
専門家への相談タイミング
以下のような状況になったら、専門家に相談することをおすすめします。
- 期限まで3ヶ月を切っている
- 遺産分割協議が難航している
- 平日に何度も役所に行く時間がない
- 戸籍の収集が複雑で、自分では難しい
オンライン完結の相続代行サービスなら、自宅にいながら専門家のサポートを受けられます。期限内に確実に手続きを完了させたい方は、一度相談してみる価値があります。