住み替えによる新築マンション購入とは
既存の住まいを売却して新築マンションを購入する「住み替え」は、人生の大きな転機となる決断です。しかし、「いつ今の家を売ればいいのか」「資金計画はどう立てるべきか」「引っ越しのタイミングはどうすればいいのか」など、疑問や不安を感じる方は多いでしょう。
この記事でわかる重要ポイント
- 住み替え購入の全体スケジュール（準備から入居まで3-8ヶ月）
- 売り先行・買い先行の選択基準とそれぞれのメリット・デメリット
- 住み替えローンとダブルローンの仕組みと審査基準
- 売却と購入のタイミング調整方法と仮住まい対策
- 住宅ローン控除や買換え特例などの税制優遇
住み替えによる新築マンション購入の全体スケジュール
住み替えによる新築マンション購入は、旧居の売却と新居の購入を調整する必要があるため、通常の購入よりも長期のスケジュール管理が求められます。
準備から新居入居までの期間目安
住み替え購入の全体期間は、選択する方法によって大きく異なります。
| 方法 | 期間 | 特徴 |
|---|---|---|
| 売り先行 | 6-8ヶ月 | 旧居売却（3-6ヶ月）→仮住まい→新居購入（2-3ヶ月） |
| 買い先行 | 3-5ヶ月 | 新居購入と旧居売却を並行、資金負担は大きい |
| 同時決済 | 4-6ヶ月 | 決済日を合わせる、高度な調整が必要 |
国土交通省の「不動産取引の流れと重要事項説明」によると、不動産購入には契約から引き渡しまで複数の手続きがあり、これに旧居の売却手続きが加わるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。
売り先行と買い先行の違い
住み替えの方法には大きく2つのパターンがあります。
売り先行
- 旧居を先に売却してから新居を購入
- 売却代金を確定してから新居を探すため資金計画が明確
- 仮住まいが必要になり、引っ越しが2回発生
- 資金に余裕がない場合に適している
買い先行
- 新居を先に購入してから旧居を売却
- 気に入った物件を逃さず、引っ越しは1回で済む
- ダブルローン（一時的に2つのローンを並行返済）が発生
- 自己資金に余裕があり、旧居が早期に売却できる見込みがある場合に適している
資金計画と売却・購入の順序決定（準備期間）
住み替え成功の鍵は、適切な資金計画と売却・購入の順序決定にあります。この準備期間は1-2ヶ月程度を見込みましょう。
旧居の住宅ローン残債と売却価格の確認
まず、旧居の状況を正確に把握する必要があります。
確認すべき項目
- 住宅ローン残債：金融機関に問い合わせて正確な金額を確認
- 旧居の売却予想価格：複数の不動産会社に査定依頼（3-5社推奨）
- 売却にかかる諸費用：仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）、抵当権抹消費用など
- 売却で得られる手取り額：売却価格 - ローン残債 - 諸費用
アンダーローンとオーバーローン
- アンダーローン：売却価格 > ローン残債。手取り額を新居購入の頭金にできる
- オーバーローン：売却価格 < ローン残債。住み替えローンの利用が必要
売り先行のメリット・デメリット
メリット
- 売却代金が確定するため資金計画が立てやすい
- ダブルローンの負担がない
- 焦らず新居を探せる（ただし売却期限がある場合は例外）
- オーバーローンでも住み替えローンの審査が比較的通りやすい
デメリット
- 仮住まいが必要（費用は50-100万円程度）
- 引っ越しが2回発生（労力とコスト）
- 新居探しに時間制約がある場合がある
- 仮住まい期間中の家賃負担
買い先行のメリット・デメリット
メリット
- 気に入った新居を逃さず購入できる
- 引っ越しが1回で済む
- 仮住まいが不要
- じっくり新居を選べる
デメリット
- ダブルローンの返済負担が大きい（月々の返済が2倍）
- 住宅ローン審査が厳しい（返済比率35-40%以内が目安）
- 旧居の売却が想定より遅れると資金繰りが厳しくなる
- 自己資金が多く必要
住み替えローンの審査と資金調達（1-2ヶ月）
金融庁の「住宅ローンの基本」によると、住み替え時には通常の住宅ローンとは異なる商品を利用できます。
住み替えローンの仕組み
住み替えローンは、旧居の住宅ローン残債を新居のローンに上乗せして借りられる商品です。
住み替えローンの特徴
- 対象：オーバーローン（売却価格 < ローン残債）の場合
- 借入額：新居購入価格 + 旧居ローン残債 - 旧居売却価格
- 金利：通常の住宅ローンより若干高め（0.1-0.3%程度）
- 返済期間：最長35年
利用例
- 旧居売却価格：2,500万円
- 旧居ローン残債：2,800万円
- 不足額：300万円
- 新居購入価格：4,000万円
- 住み替えローン借入額：4,300万円（4,000万円 + 300万円）
ダブルローンとつなぎ融資
ダブルローン 買い先行を選択すると、旧居と新居の両方の住宅ローンを一時的に並行して返済する「ダブルローン」状態になります。
- 月々の返済額が約2倍
- 期間：旧居売却まで（通常1-6ヶ月程度）
- 審査基準が厳しい（年収や勤続年数、返済比率を重視）
つなぎ融資 つなぎ融資は、旧居の売却代金を新居購入資金に充てる際、タイミングのずれを補う短期融資です。
- 借入期間：数ヶ月-1年程度
- 金利：年2-4%程度（住宅ローンより高め）
- 用途：新居購入資金の不足分を一時的に補う
- 返済：旧居の売却代金で一括返済
審査基準と必要書類
住み替えローンやダブルローンの審査は、通常の住宅ローンより厳しい傾向があります。
主な審査基準
- 年収：400万円以上（金融機関により異なる）
- 勤続年数：3年以上
- 返済比率：35-40%以内（年収に対するローン返済額の割合）
- 健康状態：団体信用生命保険に加入できること
- 旧居の売却見込み：売買契約済みまたは媒介契約締結済み
必要書類（一般的な例）
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 所得証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
- 旧居の売買契約書または査定書
- 旧居のローン残高証明書
- 新居の売買契約書
- 物件資料（パンフレット、図面など）
新居の契約から引き渡しまでの手続き（1-2ヶ月）
国土交通省の「不動産取引の流れと重要事項説明」に沿って、新築マンション購入の具体的な手続きを見ていきます。
重要事項説明と売買契約
新居の購入申込み後、重要事項説明と売買契約の締結を行います。
重要事項説明
- 宅地建物取引士による説明（通常1-2時間）
- 物件の詳細、権利関係、法令上の制限などを確認
- 疑問点は必ず質問し、理解してから契約へ進む
売買契約
- 売買契約書の内容確認と署名・押印
- 手付金の支払い：通常は売買代金の5-10%程度
- 契約後のキャンセルは手付金放棄または手付倍返しが必要
新築マンション特有の注意点
- 竣工前契約（青田売り）の場合、完成時期が遅れるリスク
- モデルルームと実際の仕様の違いを確認
- 管理費・修繕積立金の確認
決済・引き渡しと登記手続き
売買契約から通常1-2ヶ月後に、決済と引き渡しを行います。
決済日の流れ
- 残代金の支払い（住宅ローン実行）
- 所有権移転登記の申請（司法書士が代行）
- 鍵の引き渡し
- 諸費用の支払い（登記費用、固定資産税精算金など）
必要な費用（目安）
- 登記費用：15-30万円程度
- 司法書士報酬：5-10万円程度
- 固定資産税・都市計画税の精算金：日割り計算
- 管理費・修繕積立金の精算金：日割り計算
- 火災保険料：10-30万円程度（10年一括の場合）
旧居の抵当権抹消手続き
旧居を売却する際、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記が必要です。法務局の「不動産登記の手続き」によると、以下の手続きが必要になります。
抵当権抹消の流れ
- 住宅ローン完済（売却代金または自己資金）
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領（1-2週間）
- 法務局で抵当権抹消登記を申請（司法書士に依頼が一般的）
- 登記完了（1-2週間）
費用
- 登録免許税：不動産1件につき1,000円
- 司法書士報酬：1-2万円程度
旧居売却と新居購入のタイミング調整
住み替えで最も難しいのが、旧居売却と新居購入のタイミング調整です。
決済日の調整方法
理想は、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日または近い日に設定することです。
調整のポイント
- 早期から不動産会社に希望を伝える
- 旧居の買主、新居の売主双方の都合を確認
- 金融機関のローン実行スケジュールを確認
- 登記手続きのスケジュールを司法書士と調整
- 柔軟性を持ち、数日のずれは許容する
調整が難しい場合のリスク
- 旧居決済が先：一時的に住まいを失う（仮住まいまたは新居への早期入居交渉）
- 新居決済が先：つなぎ融資または自己資金での立替が必要
仮住まいが必要な場合の対応
売り先行や、決済日調整がうまくいかない場合、仮住まいが必要になります。
仮住まいの選択肢
| 選択肢 | 費用目安 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 短期賃貸 | 家賃10-15万円/月+初期費用 | 住環境が整っている | 敷金・礼金が高額 |
| ウィークリーマンション | 15-20万円/月 | 家具付き、短期契約可 | 割高 |
| マンスリーマンション | 10-15万円/月 | 家具付き、1ヶ月単位 | 広さに制限 |
| 実家・親族宅 | 0-数万円 | 費用が安い | 人間関係のストレス |
仮住まい費用の総額
- 期間：2-4ヶ月が一般的
- 家賃：月10-15万円×2-4ヶ月 = 20-60万円
- 敷金・礼金・仲介手数料：家賃の3-5ヶ月分 = 30-75万円
- 引っ越し費用（2回分）：20-40万円
- 合計：50-100万円程度
つなぎ融資の活用
つなぎ融資は、決済日のずれを解消する有効な手段です。
つなぎ融資の活用例
- 新居購入：4,000万円（自己資金500万円、住宅ローン3,500万円）
- 旧居売却：2,500万円（決済が1ヶ月後）
- 不足額：500万円（自己資金が決済前に必要）
- つなぎ融資：500万円を1ヶ月借入、旧居売却代金で返済
つなぎ融資の費用
- 金利：年2-4%程度
- 事務手数料：借入額の1-2%程度
- 例：500万円を1ヶ月、年3%で借りる場合
- 利息：500万円×3%÷12ヶ月 = 約12,500円
- 事務手数料：500万円×1% = 5万円
- 合計：約62,500円
引っ越しと税務手続き
住み替え完了後、引っ越しと各種税務手続きを行います。
住宅ローン控除の適用
国税庁の「住宅ローン控除の適用要件」によると、新居で住宅ローン控除を受けるには以下の要件を満たす必要があります。
主な要件
- 床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
- 借入期間10年以上
- 引き渡しから6ヶ月以内に入居
- 合計所得金額2,000万円以下
控除額（2024年入居の場合）
- 新築の認定住宅：借入限度額5,000万円、控除率0.7%、控除期間13年
- その他の新築住宅：借入限度額3,000万円、控除率0.7%、控除期間13年
- 最大控除額：年35万円（認定住宅）、年21万円（その他）
手続き
- 初年度：確定申告が必要（翌年2-3月）
- 2年目以降：年末調整で対応可能（会社員の場合）
旧居売却の譲渡所得税と買換え特例
旧居売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。国税庁の「居住用財産の買換え特例」により、一定の要件下で課税を繰り延べできます。
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
税率
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30% + 住民税9% = 39%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15% + 住民税5% = 20%
重要：所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
居住用財産の買換え特例（課税の繰延）
- 所有期間10年超、居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 買い替え資産は売却の前年から翌年までに取得し、翌年末までに入居
この特例は課税の繰延であり、非課税ではありません。将来、買い替え先を売却する際に課税されます。
3,000万円特別控除との選択 居住用財産の3,000万円特別控除も選択できますが、買換え特例とは併用できません。自分の状況に合わせて有利な方を選択します。税理士への相談を推奨します。
住民票移動と各種届出
引っ越し後、14日以内に住民票の移動が必要です。
主な手続き
- 転出届（旧住所の市区町村役場）
- 転入届（新住所の市区町村役場）
- マイナンバーカードの住所変更
- 運転免許証の住所変更
- 自動車の車庫証明・登録変更
- 郵便物の転送届（郵便局）
- 各種公共料金の住所変更
- 子どもの転校手続き
まとめ
住み替えによる新築マンション購入は、計画的に進めれば成功率を高めることができます。
成功のポイント
- 旧居の住宅ローン残債と売却価格を正確に把握し、資金計画を立てる
- 自分の状況に合った方法（売り先行・買い先行）を選択
- 住み替えローンやつなぎ融資を理解し、適切に活用
- 売却と購入のタイミング調整を早期から進める
- 住宅ローン控除や買換え特例など税制優遇を活用
住み替えは複雑な手続きが多いため、不動産会社、金融機関、税理士などの専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 住み替えローンとダブルローンの違いは何ですか？
A: 住み替えローンは、旧居のローン残債を新居のローンに上乗せする商品です。売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）に利用し、旧居を売却してから新居を購入する流れになります。一方、ダブルローンは、旧居と新居の両方のローンを一時的に並行して返済する状態を指します。買い先行を選択した場合に発生し、月々の返済負担は重くなりますが、仮住まいは不要です。
Q2: 売り先行と買い先行はどちらが良いですか？
A: 資金計画を重視するなら売り先行が安全です。旧居の売却代金を確定してから新居を購入するため、資金不足のリスクがありません。ただし仮住まいが必要になります。生活の利便性を重視するなら買い先行が適しています。新居決定後に引っ越せるため、仮住まいは不要です。ただし、ダブルローンの審査が厳しく、返済負担も大きくなります。オーバーローンの場合は、売り先行が基本となります。
Q3: 仮住まいの費用はどのくらいですか？
A: 賃貸物件の場合、敷金・礼金・仲介手数料で家賃の3-5ヶ月分の初期費用がかかります。ウィークリーマンションやマンスリーマンションなら月15-20万円程度です。引っ越し費用は2回分で20-40万円程度。仮住まい期間を2-4ヶ月と想定すると、合計50-100万円が目安となります。売り先行を選ぶ際の重要なコスト要素なので、事前にしっかり試算しましょう。
Q4: 住み替えで旧居にローンが残っていても新居を買えますか？
A: 可能です。売却代金でローンを完済できる場合（アンダーローン）は、通常の住宅ローン審査で新居を購入できます。完済できない場合（オーバーローン）は、住み替えローンを利用して残債を新居のローンに上乗せします。ただし、審査は厳しく、年収や勤続年数の基準が高くなります。返済比率35-40%以内が目安です。金融機関によって条件が異なるため、複数の金融機関に相談することをおすすめします。
Q5: 新築マンションの竣工が遅れた場合はどうなりますか？
A: 新築マンションの竣工遅延は、住み替えスケジュールに大きな影響を与える可能性があります。売買契約書に記載された引き渡し予定日が遅れる場合、売主（デベロッパー）から遅延の通知があります。大幅な遅延の場合、契約解除や損害賠償請求ができることもありますが、通常は数週間-数ヶ月の遅延は契約書の特約で許容されています。旧居の売却スケジュールとの調整が難しくなった場合、つなぎ融資や仮住まいの延長を検討する必要があります。契約時に竣工遅延のリスクと対応を確認しておくことが重要です。