投資用新築マンション売却の全体スケジュール
投資用新築マンションの売却は、居住用とは異なり、保有年数と税率の関係、減価償却期間、入居者の有無など、投資物件特有の要素を考慮する必要があります。本記事では、投資用新築マンション売却の流れと戦略的スケジュール管理のポイントを解説します。
この記事でわかること
- 投資用マンション売却の全体スケジュール(4~7ヶ月が目安)
- 保有年数と譲渡所得税率の関係(5年以下39.63%、5年超20.315%)
- 減価償却期間と売却益の見積もり方法
- オーナーチェンジ(入居者あり)と空室売却の選択基準
- 賃貸借契約・敷金・管理会社の引継ぎ手続き
(1) 準備から決済までの期間目安
投資用新築マンションの売却スケジュールは以下の通りです:
フェーズ | 所要期間 | 主な作業内容 |
---|---|---|
売却タイミング検討 | 1~2ヶ月 | 保有年数・税率・減価償却の確認 |
査定・媒介契約 | 2~4週間 | 投資物件専門業者に査定依頼 |
販売活動 | 2~3ヶ月 | 投資家向けプロモーション |
売買契約 | 1週間 | 手付金受領、賃貸借契約引継ぎ条項 |
決済・引き渡し | 1~2ヶ月 | 残代金決済、入居者通知、管理会社引継ぎ |
合計:4~7ヶ月
投資物件は買主が投資家に限られるため、居住用より売却期間が短い傾向があります。利回りが良ければ2~3ヶ月で売却できることもあります。
(2) 投資用と居住用の売却の違い
投資用マンションの特徴:
- 買主は投資家(利回り・収益性を重視)
- 3,000万円特別控除が使えない(税率:短期39.63%/長期20.315%)
- 減価償却費を取得費から差し引く必要がある
- オーナーチェンジ(入居者あり)の場合、賃貸借契約を引き継ぐ
居住用マンションとの違い:
- 居住用は3,000万円特別控除が使える
- 居住用は買主層が広い(ファミリー、シングルなど)
- 居住用は設備・内装の状態が重視される
売却タイミングの検討と税務最適化(準備期間)
(1) 保有年数と譲渡所得税率の関係
国税庁の譲渡所得税ガイドによれば、不動産の保有期間によって税率が異なります。
税率:
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%(所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%)
- 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%(所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%)
所有期間の判定:
- 売却した年の1月1日時点で判定
- 例:2020年6月購入、2025年12月売却の場合、2025年1月1日時点で所有期間4年7ヶ月→短期譲渡所得
税務最適化のポイント:
- 所有期間が5年に近い場合、5年超まで待つことで税率が半減
- ただし、保有期間中の管理費・修繕積立金負担と税軽減効果を比較
(2) 減価償却期間と売却益の見積もり
投資用マンションは、建物部分の減価償却費を経費計上できますが、売却時には取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の計算:
年間減価償却費 = 建物取得価格 × 償却率
RC造マンションの耐用年数:
- 新築:47年(償却率0.022)
例:建物2,000万円のRC造マンションを新築で取得、5年保有した場合
年間減価償却費 = 2,000万円 × 0.022 = 44万円
減価償却費累計 = 44万円 × 5年 = 220万円
取得費 = 2,000万円 - 220万円 = 1,780万円
売却益の見積もり:
売却価格:3,500万円
取得費:2,500万円(土地1,500万円 + 建物1,780万円 - 減価償却220万円)
譲渡費用:150万円(仲介手数料など)
譲渡所得 = 3,500万円 - 2,500万円 - 150万円 = 850万円
譲渡所得税(長期20.315%)= 850万円 × 20.315% = 172万円
(3) 売却方針の決定(オーナーチェンジvs空室売却)
入居者がいる場合、オーナーチェンジとして売却するか、空室にしてから売却するか を選択します。
オーナーチェンジ(入居者あり)のメリット:
- 賃料収入が継続するため、買主にとって即収益化可能
- 投資家向けで確実に売れやすい
- 立ち退き交渉が不要
オーナーチェンジのデメリット:
- 価格が5~10%低め(入居者がいると内覧・リフォームができないため)
- 買主層が投資家に限られる
空室売却のメリット:
- 実需層(居住用)にも訴求でき、買主層が広がる
- 内覧がしやすく、リフォームで価格向上の余地あり
- 高値で売却できる可能性
空室売却のデメリット:
- 立ち退き交渉が必要(正当事由と立退料が発生する場合も)
- 売却期間が長引くリスク
- 空室期間中の管理費・修繕積立金負担
利回りと売却時期を考慮して判断します。急いで売却したい場合はオーナーチェンジ、高値を狙う場合は空室売却が適しています。
査定依頼と販売戦略の決定(1ヶ月)
(1) 複数の不動産会社に査定依頼
投資用マンションは、収益物件に強い不動産会社を選ぶことが重要です。
査定依頼のポイント:
- 投資物件専門の不動産会社3~5社に依頼
- 収益還元法による査定(年間賃料収入÷利回り)
- 表面利回り・実質利回りの提示を求める
査定額の見方:
年間賃料収入:120万円(月10万円)
期待利回り:5%
査定額 = 120万円 ÷ 0.05 = 2,400万円
(2) 利回り重視の価格設定
投資家は利回りを重視するため、価格設定は利回りから逆算します。
表面利回り(グロス利回り):
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(ネット利回り):
実質利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
年間経費の内訳:
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
例:
年間賃料収入:120万円
年間経費:30万円(管理費15万円 + 固定資産税10万円 + 保険料5万円)
物件価格:2,400万円
表面利回り = 120万円 ÷ 2,400万円 × 100 = 5%
実質利回り = (120万円 - 30万円) ÷ 2,400万円 × 100 = 3.75%
(3) 投資家向けと実需向けの訴求の違い
投資家向けプロモーション:
- 利回り・収益性を前面に出す
- 賃料収入の実績、入居者の属性(法人・個人)
- 管理会社の実績、空室リスクの低さ
実需向けプロモーション(空室売却の場合):
- 立地・駅距離、周辺環境
- 間取り・設備の充実度
- 管理体制・共用施設の魅力
売却活動と契約締結(2-3ヶ月)
(1) 購入希望者の内覧対応
オーナーチェンジの場合:
- 入居者に内覧の許可を得る(事前通知が必要)
- 入居者のプライバシーに配慮し、日程調整を行う
- 内覧時は入居者に立ち会ってもらう
空室の場合:
- 不動産会社に鍵を預け、代理内覧を許可
- 内覧前にクリーニング、簡易リフォーム
(2) 売買契約と重要事項説明
売買契約前に、国土交通省の宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明を行います。
投資物件の重要事項説明:
- 現在の賃貸借契約の内容(賃料、契約期間、更新条件)
- 敷金・保証金の預かり状況
- 賃借人の滞納歴の有無
- 建物の瑕疵や修繕予定
売買契約:
- 契約書に署名・押印
- 手付金(物件価格の5~10%)を受領
- 賃貸借契約引継ぎの特約を明記
(3) 手付金の受領と解約リスク
手付金を受領後、買主または売主の都合で契約解除する場合、以下のルールが適用されます:
手付解除:
- 買主が解除する場合:手付金を放棄
- 売主が解除する場合:手付金の倍額を買主に返還
契約後の解約リスクを避けるため、買主の資金計画や購入意思を事前に確認します。
オーナーチェンジの場合の引継ぎ手続き(1ヶ月)
(1) 入居者への通知と同意
オーナーチェンジの場合、民法605条により、賃貸借契約は自動的に新オーナーに承継されます。賃借人の同意は不要ですが、事前通知が推奨されます。
通知内容:
- 物件を売却する予定であること
- 賃貸借契約は新オーナーに引き継がれること
- 賃料の振込先が変更される可能性
- 内覧希望があった場合の協力依頼
(2) 賃貸借契約書と敷金の引継ぎ
決済時に、以下の書類を買主に引き渡します:
- 賃貸借契約書の写し
- 重要事項説明書の写し
- 敷金預かり証の写し
- 賃料の入金履歴
敷金の清算:
- 決済時に、売主から買主へ敷金相当額を支払う
- 買主が賃借人への返還義務を負う
(3) 管理会社との契約変更
管理会社が入っている場合、管理契約も引き継ぐか、新オーナーが別の管理会社と契約するかを決めます。
管理会社への連絡事項:
- 所有者変更の通知
- 管理費・修繕積立金の振込先変更
- 今後の連絡先
決済・引き渡しと税務申告
(1) 残代金決済と所有権移転登記
決済日には、以下の手続きを行います:
- 残代金の決済(買主→売主)
- 所有権移転登記の申請(司法書士が代行)
- 鍵・書類の引き渡し
- 賃貸借契約書・敷金預かり証の引き継ぎ
- 管理会社への連絡
(2) 譲渡所得税の計算方法
投資用マンションは3,000万円特別控除が使えないため、譲渡所得に対して税率がそのままかかります。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費:
取得費 = 購入価格 + 購入時諸費用 - 減価償却費累計額
税率:
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%
- 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%
(3) 確定申告のタイミングと必要書類
不動産売却後は、翌年の2月16日~3月15日に確定申告が必要です。
必要書類:
- 売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書・領収書のコピー
- 仲介手数料・登記費用などの領収書
- 減価償却費の計算明細
- 固定資産税評価証明書
確定申告書第三表(分離課税用)と譲渡所得の内訳書を提出します。
まとめ
投資用新築マンション売却は、保有年数と税率の関係、減価償却期間、オーナーチェンジの選択など、投資物件特有の要素を考慮する必要があります。所有期間5年超で長期譲渡所得税率(20.315%)が適用され、税負担が半減します。
オーナーチェンジは確実に売れやすいですが価格が5~10%低め、空室売却は高値で売れる可能性がありますが売却期間が長引くリスクがあります。利回りと売却時期を考慮して判断しましょう。
投資物件は3,000万円特別控除が使えないため、減価償却費を正しく計算し、取得費を正確に把握することが重要です。確定申告では、減価償却費計算明細を保管しておくことが推奨されます。
よくある質問(FAQ)
Q1. 投資用マンションは5年以内に売ると税金が高いですか?
5年以内の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です。投資用は居住用の3,000万円特別控除が使えないため、保有期間と税率の関係が重要です。減価償却費を引いた後の取得費で譲渡所得を計算します。
Q2. 入居者がいる状態で売る方が良いですか?
オーナーチェンジは安定収益を重視する投資家向けで確実に売れやすいですが、価格は5~10%低めです。空室売却は実需層にも訴求でき高値可能ですが、売却期間が長引くリスクがあります。利回りと売却時期を考慮して判断します。
Q3. 賃貸借契約はどうやって引き継ぎますか?
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約と敷金・保証金は新オーナーに自動承継されます。入居者への書面通知は必須です。管理会社の契約は新オーナーと再契約が必要です。敷金の額を売買契約書に明記し、決済時に清算します。
Q4. 減価償却費はどう計算して取得費に反映しますか?
建物部分のみ減価償却します。RC造マンションは耐用年数47年、定額法で毎年約2.1%ずつ償却します。取得費=購入価格-減価償却累計額です。確定申告書の減価償却費計算明細を保管しておくことが重要です。