投資売却マンションとは?流れ・スケジュールの全体像
投資用マンションを売却する際、居住用物件とは異なる流れとポイントがあります。本記事では、賃貸中の状態で売却する「オーナーチェンジ」の流れを中心に、スケジュール管理のポイントを解説します。
この記事でわかること
- 投資マンション売却の基本的な流れと期間(3~6ヶ月が目安)
- オーナーチェンジと空室売却の違いと選択基準
- 賃借人への通知義務や賃貸借契約の引き継ぎ方法
- 譲渡所得税の計算方法と減価償却費の調整
- 確定申告に必要な書類と手続きのタイミング
(1) 投資物件売却の特徴
投資用マンション売却は、居住用とは異なり「収益性」が価格決定の重要な要素になります。国土交通省の宅地建物取引業法に基づく仲介業者選びと、収益還元法による査定が一般的です。
賃借人がいる場合は「オーナーチェンジ」として売却することが多く、この場合は賃貸借契約・敷金・保証金がすべて新オーナーに引き継がれます。賃借人の同意は不要ですが、オーナー変更の通知は必要です。
(2) 基本的な流れと所要期間
投資マンション売却の標準的なスケジュールは以下の通りです:
フェーズ | 所要期間 | 主な作業内容 |
---|---|---|
準備・査定 | 2~4週間 | 修繕履歴整理、賃貸借契約書確認、複数社査定 |
媒介契約・販売活動 | 1~3ヶ月 | レインズ登録、投資家向けプロモーション |
売買契約 | 1~2週間 | 契約書作成、手付金受領、重要事項説明 |
決済・引き渡し | 1~2ヶ月 | 残代金決済、賃貸借契約引き継ぎ、所有権移転 |
合計で3~6ヶ月が一般的です。収益物件は買主が投資家に限られるため、居住用より時間がかかる傾向があります。
(3) 賃貸中と空室での売却の違い
オーナーチェンジ(賃貸中売却)の場合:
- 賃借人の立ち退き交渉が不要
- 賃料収入が継続するため、買主にとって即収益化可能
- 利回り重視の投資家向けで、取引がスムーズ
空室にして売却する場合:
- 立ち退き交渉が必要(正当事由と立退料が発生する場合も)
- 内覧対応がしやすく、リフォームで価格向上の余地
- 居住用としても売却可能で、買主層が広がる
売却前の準備(賃借人対応・修繕履歴)
(1) 賃借人への事前通知
オーナーチェンジで売却する場合、賃借人の同意は法的に不要ですが、円滑な売却のために事前に通知することが推奨されます。通知内容は以下の通りです:
- 物件を売却する予定であること
- 賃貸借契約は新オーナーに引き継がれること
- 賃料の振込先が変更される可能性
- 内覧希望があった場合の協力依頼
内覧時は賃借人のプライバシーに配慮し、事前に日程調整を行います。
(2) 修繕履歴の整理
投資家は物件の維持管理状況を重視します。以下の資料を整理しておくと、査定と売却交渉が有利になります:
- 大規模修繕の実施記録(外壁塗装、防水工事など)
- 設備交換の履歴(給湯器、エアコン、室内設備)
- 管理組合の修繕積立金残高
- 長期修繕計画書
(3) 収益物件としての資料作成
投資家向けに以下の情報を用意します:
- 現在の賃料と賃貸借契約期間
- 過去の空室率と募集期間
- 表面利回り・実質利回りの計算根拠
- 固定資産税・管理費・修繕積立金の年間コスト
不動産会社との媒介契約と査定
(1) 投資物件専門の不動産会社選び
投資用マンションの売却では、収益物件に強い不動産会社を選ぶことが重要です。居住用物件とは異なり、投資家ネットワークを持つ業者が有利です。
宅地建物取引業法では、媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。投資物件は専門性が高いため、専任媒介契約でレインズ登録を義務付け、2週間に1回以上の活動報告を受けることが効率的です。
(2) 収益還元法による査定
投資物件の査定は「収益還元法」が基本です。年間賃料収入を利回りで割り戻して物件価格を算出します。
簡易計算式:
物件価格 = 年間賃料収入 ÷ 期待利回り
例:年間賃料120万円、期待利回り5%の場合
120万円 ÷ 0.05 = 2,400万円
(3) 表面利回り・実質利回りの提示
買主への情報提供では、以下の2つの利回りを明示します:
表面利回り(グロス利回り):
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(ネット利回り):
実質利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
年間経費には、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料などが含まれます。
売買契約と賃貸中物件の特別事項
(1) オーナーチェンジ物件の契約
オーナーチェンジ物件の売買契約では、通常の売買契約書に加えて、賃貸借契約の引き継ぎに関する特約が盛り込まれます。
重要事項説明での開示事項:
- 現在の賃貸借契約の内容(賃料、契約期間、更新条件)
- 敷金・保証金の預かり状況
- 賃借人の滞納歴の有無
- 建物の瑕疵や修繕予定
(2) 賃貸借契約の引き継ぎ
民法では、不動産の所有権が移転すると、賃貸借契約は自動的に新所有者に承継されます(民法605条)。賃借人の同意は不要ですが、以下の書類を買主に引き渡します:
- 賃貸借契約書の写し
- 重要事項説明書の写し
- 敷金預かり証の写し
- 賃料の入金履歴
(3) 敷金・保証金の精算
決済時に、売主から買主へ敷金・保証金債務を引き継ぎます。実務上は、買主から売主へ敷金相当額を支払い、その後買主が賃借人への返還義務を負います。
決済・引き渡しと賃借人への通知
(1) 決済・引き渡しの流れ
決済日には、以下の手続きを行います:
- 残代金の決済(買主→売主)
- 所有権移転登記の申請(司法書士が代行)
- 鍵・書類の引き渡し
- 賃貸借契約書・敷金預かり証の引き継ぎ
- 管理会社への連絡
(2) 賃借人へのオーナー変更通知
決済完了後、速やかに賃借人へオーナー変更を通知します。通知内容は以下の通りです:
- 所有者が変更された旨
- 新オーナーの連絡先
- 今後の賃料振込先
- 賃貸借契約の内容は変更なし
通知は、新旧オーナーの連名で行うことが一般的です。
(3) 管理会社との引き継ぎ
管理会社が入っている場合は、管理契約も引き継ぐか、新オーナーが別の管理会社と契約するかを決めます。管理会社への連絡事項は以下の通りです:
- 所有者変更の通知
- 管理費・修繕積立金の振込先変更
- 今後の連絡先
投資物件売却の税金と確定申告
(1) 譲渡所得税の計算
国税庁の譲渡所得税ガイドによれば、不動産売却時には譲渡所得税がかかります。投資用マンションの場合、居住用の「3,000万円特別控除」は適用されません。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費:
取得費 = 購入価格 + 購入時諸費用 - 減価償却費累計額
税率:
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%(所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%)
- 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%(所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%)
所有期間の判定: 所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。例えば、2020年6月に購入し、2025年12月に売却した場合、2025年1月1日時点では所有期間が4年7ヶ月なので「短期譲渡所得」となります。
(2) 減価償却費の調整
投資用マンションでは、購入時から売却時までの減価償却費を取得費から差し引く必要があります。減価償却費は国税庁の減価償却ガイドに基づき計算します。
建物部分の減価償却費(定額法):
年間減価償却費 = 建物取得価格 × 償却率
RC造マンションの耐用年数:
- 新築時:47年(償却率0.022)
- 中古取得時:簡便法で(法定耐用年数 - 経過年数)+ 経過年数 × 0.2
例:築15年のRC造マンション(建物2,000万円)を取得し、5年間所有した場合
年間減価償却費 = 2,000万円 × 0.022 = 44万円
減価償却費累計 = 44万円 × 5年 = 220万円
(3) 確定申告の時期と必要書類
不動産売却後は、翌年の2月16日~3月15日に確定申告が必要です。必要書類は以下の通りです:
- 売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書・領収書のコピー
- 仲介手数料・登記費用などの領収書
- 減価償却費の計算明細
- 固定資産税評価証明書
確定申告書第三表(分離課税用)と譲渡所得の内訳書を提出します。
まとめ
投資用マンションの売却は、居住用とは異なる流れとポイントがあります。オーナーチェンジとして賃貸中のまま売却する場合、賃借人への通知と賃貸借契約の引き継ぎが必要です。売却期間は3~6ヶ月が目安で、収益還元法による査定と投資家向けのプロモーションが重要です。
税務面では、居住用の3,000万円特別控除が使えず、減価償却費の調整が必要になります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却タイミングの検討も重要です。確定申告は翌年2月16日~3月15日に行います。
専門性の高い分野のため、投資物件に強い不動産会社と税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
よくある質問(FAQ)
Q1. 賃貸中のマンションを売却する場合、賃借人に立ち退いてもらう必要がありますか?
オーナーチェンジとして賃貸借契約を引き継ぐ売却が一般的です。この場合、賃借人に立ち退いてもらう必要はありません。ただし、オーナーが変更されることを事前に通知することが推奨されます。
空室にして売る場合は、立ち退き交渉が必要になり、正当事由と立退料の支払いが発生する可能性があります。また、立ち退き交渉には時間がかかるため、売却スケジュールに余裕を持つ必要があります。
Q2. 投資マンションの売却にかかる期間はどのくらいですか?
一般的に3~6ヶ月が目安です。収益物件は買主が投資家に限られるため、居住用物件より時間がかかる傾向があります。ただし、利回りが良く、立地や築年数の条件が良ければ、早期売却も可能です。
準備・査定で2~4週間、販売活動で1~3ヶ月、売買契約で1~2週間、決済・引き渡しで1~2ヶ月というのが標準的なスケジュールです。
Q3. 投資マンション売却時の譲渡所得税はどう計算しますか?
売却価格から取得費(購入価格 - 減価償却費)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いた譲渡所得に税率をかけます。
所有期間5年超で長期譲渡所得(税率20.315%)、5年以下で短期譲渡所得(税率39.63%)となります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されるため注意が必要です。
投資用マンションは、居住用の3,000万円特別控除が適用されません。
Q4. 賃貸中のマンション売却で、敷金・保証金はどう精算しますか?
買主に敷金・保証金債務を引き継ぐため、決済時に買主から売主へ敷金相当額を支払います。その後、賃借人への返還義務は買主が負います。
実務上は、賃貸借契約書と敷金預かり証の写しを買主に提供し、決済時に敷金額を確認します。賃借人への通知では、今後の敷金返還窓口が新オーナーに変更されることを明記します。
Q5. 減価償却費の計算方法を教えてください。
建物部分の取得価格に償却率をかけて計算します。RC造マンションの法定耐用年数は47年(償却率0.022)です。中古で取得した場合は、簡便法で耐用年数を計算します。
例えば、建物2,000万円のRC造マンションを新築で取得した場合、年間減価償却費は2,000万円 × 0.022 = 44万円です。5年間所有した場合、減価償却費累計は220万円となり、売却時の取得費からこの金額を差し引きます。